RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 27 avril 2026

MINUTE N° :

FN/ELF

N° RG 18/00094 – N° Portalis DB2W-W-B7C-JIZJ (RG n° 23/00403 joint)

58E Demande en paiement de l’indemnité d’assurance dans une assurance de dommages

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Société [M] [H]

C/

S.A.R.L. CITYA FLAUBERT

S.A. MMA IARD

Compagnie d’assurance SMACL

S.A. ALLIANZ IARD

DEMANDERESSE

Société [M] [H]

dont le siège social est sis 1 rue Grand Pont – 76000 ROUEN

représentée par Maître Jean-Marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 52, substitué par Maître Vincent PIOT, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. CITYA FLAUBERT, dont le siège social est sis 38, avenue Gustave Flaubert – 76000 ROUEN

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis 14, boulevard Alexandre OYON – 72030 LE MANS CEDEX 9

représentées par Maître Yves MAHIU de la SELARL DE BÉZENAC ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 15, substitué par Maître François MUTA, avocat au barreau de ROUEN

Compagnie d’assurance SMACL

dont le siège social est sis 141, Avenue Salvador Allende

79031 NIORT CEDEX 9

non constituée

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis 1 Cours Michelet – CS 30051 – 92076 PARIS LA DÉFENSE

représentée par Maître Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 26

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 17 novembre 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

En présence de [G] [C], auditrice de justice qui a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 janvier 2026 et prorogé au 27 avril 2026

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La Société [M] [H] est propriétaire au sein d’un immeuble situé 17 rue Ganterie à ROUEN du lot n°1 constitué d’un local à usage commercial et d’une cave en sous-sol représentant le 256/1000e des parties communes générales de l’immeuble.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 17 rue Ganterie a pour Syndic la SARL CITYA FLAUBERT.

La SARL CITYA FLAUBERT est assurée en responsabilité civile professionnelle par la SA MMA IARD.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 17 rue Ganterie a, par l’intermédiaire de son Syndic, souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD, un contrat d’assurance multirisque immeuble pour couvrir l’immeuble situé 17 rue Ganterie 76000 ROUEN.

Le 15 septembre 2008, la Société [M] [H] a donné à bail à usage commercial le lot dont elle est copropriétaire au sein de l’immeuble 17 rue Ganterie à ROUEN à la Société DE NEUVILLE, au droit de laquelle est venue par suite de cession de droit au bail la Société CKOI suivant acte de cession de droit de bail en date du 8 octobre 2012.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 22 247,28 euros HT et hors charge, ce loyer étant révisable annuellement et indexable, la TVA devant être ajoutée.

Le 15 février 2016, la Métropole ROUEN NORMANDIE a pris un arrêté de péril imminent en raison d’un important dégât des eaux survenu dans l’immeuble 17 rue Ganterie à ROUEN.

Selon l’arrêté, il est apparu qu’à la suite de la rupture d’une canalisation appartenant à la Métropole de ROUEN, la cave, propriété de la Société [M] [H], a été inondée dans sa totalité entraînant un affouillement des fondations, une excavation et un affaissement du sol, avec impact sur les poteaux et mur de refend de soutènement de l’immeuble.

L’immeuble étant devenu dangereux, c’est la raison pour laquelle la Métropole de ROUEN a pris un arrêté de péril entraînant l’expulsion des locataires de l’immeuble, dont la Société CKOI, locataire commercial de la Société [M] [H].

Par courrier en date du 18 février 2016, la SARL CITYA FLAUBERT a informé la Société [M] [H] que suite à un dégât des eaux survenu dans l’immeuble, un arrêté de péril imminent avait été pris par la Ville de ROUEN conformément aux conclusions d’un rapport d’expertise déposé dans le cadre de la procédure d’arrêté de péril ouverte par le Tribunal administratif de ROUEN.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2016, la Société [M] [H] a notifié à la SARL CITYA FLAUBERT sa réclamation au titre des pertes locatives subies, se plaignant du fait que son local commercial était inexploitable, demandant qu’elle soit portée à l’attention de la SA ALLIANZ IARD, assureur de la copropriété, pour l’indemnisation du préjudice de perte de loyers.

Par jugement du Tribunal de Grande Instance de ROUEN du 15 décembre 2016, la Société CKOI a obtenu, aux torts et griefs de la Société [M] [H], la résiliation judiciaire du bail commercial en raison de la cessation d’activité engendrée par l’arrêt de péril.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 mars 2017, la Société [M] [H], n’ayant reçu aucune indemnisation de la part de la copropriété via son assureur la SA ALLIANZ IARD, a réitéré, auprès de la SARL CITYA FLAUBERT, sa demande d’indemnisation de pertes locatives auxquelles s’ajoutait une somme de 141 384,73 euros correspondant au montant des condamnations prononcées à son encontre au profit de son locataire commercial, la Société CKOI.

Se plaignant d’une mauvaise gestion du sinistre par la SARL CITYA FLAUBERT, la Société [M] [H] lui a également demandé de faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur de responsabilité civile professionnel, la SA MMA IARD.

Par courrier du 22 juin 2017, la SARL CITYA FLAUBERT a informé la Société [M] [H] de la reconduction de l’arrêté de péril de la ville de ROUEN en raison d’une procédure judiciaire visant à déterminer la cause et les responsabilités du dégât des eaux.

Par ordonnance de référé du 6 juillet 2017, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, à la requête du Syndicat des Copropriétaires du 17 rue Ganterie et de la SA ALLIANZ IARD unis d’intérêts, au contradictoire de la Société CKOI et de son assureur, de la Métropole de ROUEN et de son assureur, ainsi que de M. [T] et de M. [R], propriétaires riverains des immeubles 15 et 19 rue Ganterie, et a désigné Monsieur [L] [P] pour y procéder.

Le 4 octobre 2017, la Société CKOI a délivré à la Société [M] [H] un commandement de payer avant saisie immobilière.

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 novembre 2017, la Société CKOI a assigné les associés de la Société [M] [H] aux fins de les voir condamner à titre personnel et en leur qualité d’associés indéfiniment responsables des dettes sociales au paiement des sommes auxquelles la Société [M] [H] avait été condamnée le 15 décembre 2016.

Par ordonnance de référé du 5 janvier 2018, le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise de M. [P] communes à la Société [M] [H].

Par acte d’huissier de justice en date des 5 et 8 janvier 2018, la Société [M] [H] a fait assigner à jour fixe la SARL CITYA FLAUBERT, la SA MMA IARD et la SA ALLIANZ IARD devant le Tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Le 25 janvier 2018, la SA ALLIANZ IARD a procédé au règlement de la somme de 150 000 euros auprès de la Société [M] [H], correspondant à la somme à laquelle cette dernière avait été condamnée au profit de sa locataire commerciale, la Société CKOI, le 15 décembre 2016.

Ce versement a permis à la Société [M] [H] de régler sa dette envers la Société CKOI.

Par ordonnance du 18 avril 2018, le juge des référés a constaté le désistement de l’instance introduite par la Société CKOI à l’encontre des associés de la Société [M] [H].

Par jugement du 15 juin 2018, le Tribunal a constaté le désistement d’instance de la Société CKOI dans la procédure poursuivant la vente sur saisie immobilière introduite à l’encontre de la Société [M] [H] et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

Le rapport définitif de l’expertise judiciaire de M. [P] a été déposé le 29 octobre 2020.

L’arrêté de mainlevée de péril imminent a été rendu le 26 novembre 2021, après réalisation des travaux de réparation des parties communes.

Par assignation signifiée à personne le 27 janvier 2023, la SA ALLIANZ IARD a attrait en la cause la SMACL en sa qualité d’assureur de la Métropole ROUEN NORMANDIE aux fins d’exercer ses recours en garantie. Elle y demande de condamner la SMACL à lui verser les sommes suivantes :

200 665,28 euros au titre des reprises de l’immeuble,150 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction de la société [M],90 347,09 euros au titre des pertes de loyers,41 620,24 euros au titre d’une partie différée des dommages, soit un montant total de 482 632,61 euros,condamner la SMACL à la garantir de toutes nouvelles condamnations, à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens.

Une jonction a été ordonnée le 14 février 2023.

Par jugement du 26 septembre 2024, le Tribunal administratif de Rouen a condamné la Métropole ROUEN NORMANDIE à payer au Syndicat des copropriétaires du 17 rue Ganterie la somme de 27 302,45 euros et à verser à la SA ALLIANZ IARD une indemnité d’un montant de 139 410 euros.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 3 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 novembre 2025 puis a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 et ensuite prorogée.

Le délibéré a été rendu le 27 avril 2026.

***

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 7 avril 2025, la Société [M] [H] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

lui donner acte du retrait de sa demande de 150 000 euros en remboursement des condamnations prononcées à son encontre au profit de son locataire commercial CKOI compte tenu du règlement opéré par la SA ALLIANZ IARD,condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, la SARL CITYA FLAUBERT et la SA MMA IARD à lui verser la somme de 101 941,81 euros au titre de la perte de loyers entre le 10 février 2016 et le 26 novembre 2021 ;assortir la condamnation des intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation en date des 5 et 8 janvier 2018, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil ;condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, la SARL CITYA FLAUBERT et la SA MMA IARD à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum la SA ALLIANZ IARD, la SARL CITYA FLAUBERT et la SA MMA IARD aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP LENGLET MALBESIN & Associés, Avocats, en application des dispositions des articles 695 et 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en indemnisation de perte de loyers, la Société [M] [H] se fonde, en premier lieu, sur la responsabilité de la SA ALLIANZ IARD. Elle soutient en effet que la SA ALLIANZ IARD avait, en application des stipulations du contrat d’assurance multirisques souscrit auprès d’elle, l’obligation d’indemniser le syndicat des copropriétaires des désordres affectant l’immeuble et les copropriétaires non occupants de la perte de loyer résultant du sinistre de dégât des eaux affectant l’immeuble.

En second lieu, la Société [M] [H] invoque la responsabilité professionnelle de la SARL CITYA FLAUBERT sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’ancien article 1382 du Code civil. Elle fait état de graves manquements à son obligation de veiller aux intérêts des copropriétaires, caractérisés par une inertie fautive et un manque de diligences dans la gestion du dégât des eaux et des travaux à réaliser, une volonté de préserver les intérêts exclusifs de la SA ALLIANZ IARD au détriment de ceux des copropriétaires et une absence de réponse aux courriers adressés par la Société [M] [H] réclamant le remboursement de l’indemnité de « pas de porte » due au locataire commercial et des explications sur les acomptes réglés tardivement par la SA ALLIANZ IARD. Concernant la SA MMA IARD, la Société [M] [H] met en exergue sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL CITYA FLAUBERT pour solliciter sa condamnation in solidum.

S’agissant du préjudice subi, la Société [M] [H] fait état d’une perte de loyers intervenue entre le 10 février 2016, date de l’arrêté de péril imminent, et le 26 novembre 2021, date de l’arrêté de mainlevée, outre impôts fonciers et charges locatives sur la même période, soit au total 145 012,23 euros. En déduisant de cette somme les acomptes de 42 443,73 euros et de 1 626,69 euros versés par la SA ALLIANZ IARD, la Société [M] [H] se prévaut d’un préjudice de 101 941,81 euros.

Enfin, la Société [M] [H] invoque la responsabilité quasi-délictuelle de la SA ALLIANZ IARD et de la SARL CITYA FLAUBERT pour solliciter leur condamnation aux intérêts de retard à compter de l’acte introductif d’instance prévus à l’article 1231-6 du code civil. Elle réclame également la capitalisation des intérêts produits sur le fondement de l’article 1343-2 du même code.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 février 2024, la SA ALLIANZ IARD sollicite du tribunal de voir :

à titre principal :

Débouter la Société [M] [H] de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;Condamner la Société [M] [H] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la Société [M] [H] aux entiers dépens de l’instance ;à titre subsidiaire, limiter le montant des condamnations d’ALLIANZ à 50 % ;

en tout état de cause, accorder recours et garantie à ALLIANZ à l’encontre de la SARL CITYA FLAUBERT et MMA, et de la SMACL, en sa qualité d’assureur de la Métropole, de toutes condamnations qui seraient prononcées in solidum.

A l’égard de la SMACL, il n’est pas établi que les dernières écritures aient été signifiées par voie d’huissier mais celles-ci comportant des demandes au montant moins élevé à son encontre, elles lui sont plus favorables et s’agissant de dernières écritures d’ALLIANZ, il convient de tenir compte de ce seul dispositif. ALLIANZ y expose que la responsabilité des désordres incombe à la ville de Rouen, de sorte qu’elle est bien fondée à agir à l’encontre de la SMACL en sa qualité d’assureur de la métropole de Rouen Normandie, en garantie de sommes versées à la SCI [M] et de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Au soutien de sa demande principale de rejet des demandes de la Société [M] [H], la SA ALLIANZ IARD s’appuie sur le rapport de l’expertise judiciaire qui conclut à la responsabilité exclusive de la Métropole ROUEN NORMANDIE s’agissant des désordres constatés. Elle fait état de la présence de champignons et relève que cela est exclu de la garantie.

Au soutien de sa demande subsidiaire de limitation des condamnations à 50 %, la SA ALLIANZ IARD s’appuie sur l’inaction fautive du syndic de copropriété.

La SA ALLIANZ IARD fait état du fait qu’elle n’a jamais été destinataire d’un quelconque courrier et impute le retard au Syndic, la SARL CITYA FLAUBERT.

Dans leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 février 2024, la SARL CITYA FLAUBERT et la SA MMA IARD sollicitent du tribunal de voir :

à titre principal, débouter la Société [M] [H] de l’intégralité de ses demandes à leur encontre ;

à titre subsidiaire :

Condamner la SA ALLIANZ IARD à les garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à leur charge en principal, frais et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la Société [M] [H] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la Société [M] [H] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de BEZENAC et Associés, Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de rejet des demandes de la Société [M] [H], la SARL CITYA FLAUBERT et la SA MMA IARD réfutent l’engagement de leur responsabilité professionnelle. Elles soutiennent en effet avoir pris toutes mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dépendant de la copropriété, être intervenue à de nombreuses reprises auprès de la SA ALLIANZ IARD pour obtenir des acomptes sur la perte de loyers et avoir tenu informés les copropriétaires de l’avancement de la procédure.

A titre subsidiaire, elles avancent qu’il ne peut leur être reproché l’attitude de la SA ALLIANZ IARD, laquelle n’est pas intervenue pour indemniser les copropriétaires de leur préjudice.

La SMACL Assurances, régulièrement citée à personne, n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’y a par ailleurs pas à répondre aux demandes de « donner acte », lesquelles ne sont pas de véritables prétentions juridiques.

I- Sur la demande d’indemnisation de la Société [M] [H]

1. A l’égard de la SA ALLIANZ IARD

Vu le contrat d’assurance unissant les parties,

Vu l’ancien article 1382 du code civil,

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat d’assurance multirisque des biens et de responsabilités souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD que cette dernière avait l’obligation d’indemniser le syndicat des copropriétaires des désordres affectant l’immeuble et les copropriétaires non occupants des pertes de loyers résultant du sinistre de « dégâts des eaux » affectant l’immeuble.

En effet, l’article 3.1.3 des conditions générales prévoit que sont garantis par l’assureur les dommages matériels à l’immeuble par suite d’un sinistre de type « dégâts des eaux », notamment ceux provoqués par les « fuites, ruptures, débordement des canalisations ».

L’article 3.2 indique que la SA ALLIANZ IARD garantit, en cas de « dégât des eaux », les pertes de loyer, c’est-à-dire le montant des loyers réellement du résultant du sinistre ainsi que tous autres frais justifiés restant à la charge des assurés.

L’article 4.1 assure la prise en charge par l’assureur des dommages matériels et pertes pécuniaires consécutives à un dégât des eaux causé aux « locataires, aux voisins et aux tiers (y compris les copropriétaires). »

Et il appartient à l’assureur, tenu par le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires, de mettre en œuvre avec diligence les garanties contractuelles, en procédant notamment à une instruction rapide du sinistre et à une indemnisation permettant la remise en état dans des délais raisonnables.

Le rapport d’expertise souligne l’importance de l’arrivée d’eau en provenance de l’extérieur de l’ouvrage, relevant que : « La responsabilité technique des conséquences de la fuite en provenance de la canalisation d’assainissement extérieure à l’ouvrage, pour l’essentiel des travaux de reprise des infrastructures communes aux immeubles du n°15, n°17 et n°19, incombe à la MÉTROPOLE ROUEN NORMANDIE. »

Et il n’est pas démontré que les champignons ne seraient pas une conséquence de ce dégât des eaux, de sorte que la garantie est censée jouer. Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que « les désordres de prolifération de la mérule sur les étais provisoires en bois soutenant la voûte de la cave sont une conséquence indirecte de la rupture de canalisation d’assainissement sur la voie publique. Malgré les mesures de ventilation préconisées dans le cadre de l’expertise, les conditions persistantes d’humidité, de chaleur et d’obscurité ont favorisé le développement du champignon. » La perte de loyers doit donc être considérée comme la conséquence du dégât des eaux et non comme ayant une cause distincte.

En outre, il convient de relever que le 9 mars 2017, la société [M] a mis en demeure le syndic de régler une somme de 141 384 euros représentant le montant de sa condamnation envers sa locataire CKOI selon jugement du 15 décembre 2016 et que c’est seulement en janvier 2018, après l’assignation en justice de la société [M] d’ALLIANZ que la compagnie d’assurance lui a fait un versement correspondant à cette condamnation. Ce retard dans la prise en charge des indemnités dus est constitutif d’une faute.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir la responsabilité de la SA ALLIANZ IARD à l’égard de la Société [M] [H].

Et il n’y a pas lieu de limiter la demande à 50%, le contrat d’assurance impliquant le versement de cette garantie.

2. Sur la responsabilité de la SARL CITYA FLAUBERT

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit veiller aux intérêts du syndicat des copropriétaires et est tenu d’assurer la conservation de l’immeuble, son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder sans délai aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’ancien article 1382 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il résulte de l’analyse du dossier que la SARL CITYA FLAUBERT a bien porté, dès le 17 mars 2017, à la connaissance d’ALLIANZ la réclamation du 9/3/2017 de la société [M] tendant à obtenir remboursement des condamnations prononcées à son encontre à l’égard de son locataire à la suite de son éviction du fait du dégât des eaux.

Il ne saurait être reproché à la société CITYA, compte tenu de l’arrêté de péril et de la nécessité de travaux importants à effectuer sur la structure des travaux, sa lenteur excessive, dans la mesure où elle a déclaré le sinistre, tenu des assemblées générales et fait voter des travaux en juin 2019 en vue du renforcement de la structure de l’immeuble, prenant part aux procédures judiciaires et attendant les retours d’expertise.

Il est vrai que vu le nombre de relances de la société [M], la société CITYA aurait pu apporter des réponses plus circonstanciées relativement à la question de la prise en charge des pertes locatives. Certes, il n’est pas établi qu’elle ait adressé à ALLIANZ la réclamation sollicitée dès le 23 mai 2016 par la société [M] en vue d’une perte de loyers de 8603 euros compte tenu du caractère inexploitable du local. Mais, il apparaît que des indemnités notamment pour perte de loyers ont été perçues d’ALLIANZ entre le 2 mars 2016 et avril 2018 pour un montant de 42 443 euros, de sorte que CITYA n’est pas restée inactive, la société ALLIANZ avait donc connaissance d’une demande de perte de loyers, et une faute n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, le contrat d’assurance ALLIANZ porte sur un immeuble à usage d’habitation mais pouvant être occupé par une activité commerciale, de sorte qu’une faute dans la souscription du contrat n’est pas établie.

Compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la SARL CITYA FLAUBERT à l’égard de la Société [M] [H]. Par voie de conséquence, la garantie de la SMA MMA IARD ne saurait jouer. Il n’y a pas lieu dès lors d’examiner les demandes subsidiaires de CITYA FLAUBERT.

3. Sur le préjudice et le lien de causalité

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant du loyer perdu par la Société [M] [H] s’élève à 2 021,13 euros par mois. La Société [M] [H] produit un décompte actualisé faisant état d’une perte de loyers intervenue entre le 15 février 2016, date de l’arrêté de péril imminent, et le 26 novembre 2021, date de l’arrêté de mainlevée, outre impôts fonciers et charges locatives sur la même période, soit au total 145 012,23 euros. En déduisant de cette somme les acomptes de 42 443,73 euros et de 1 626,69 euros versés par la SA ALLIANZ IARD, la Société [M] [H] fait figurer à la fin de son décompte une somme totale sollicitée de 100 941,81 euros. C’est cette somme, arithmétiquement exacte, et non celle de 101 941,81 euros sollicitée dans le dispositif de ses écritures, qui sera dès lors retenue.

Le préjudice invoqué, constitué par la perte de loyers, outre les charges locatives et les taxes foncières, pendant la période d’inexploitation des locaux, est en lien direct avec la gravité du dégât des eaux initial.

Enfin, il convient de dire que les intérêts au taux légal seront dus mais seulement à compter du prononcé de la décision. En effet, les sommes réclamées au titre des pertes de loyers le sont jusqu’au 21 novembre 2021 et préalablement ALLIANZ avait versé différentes sommes d’argent, de sorte qu’il n’y a pas lieu à intérêt légal dès l’assignation de 2018.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société [M] [H] la somme de 100 941,81 euros au titre de la perte de loyers, outre charges locatives et taxes foncières, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision et de débouter la SA ALLIANZ IARD de sa demande de limitation de ses condamnations à 50 %. Une faute de la société CITYA à son égard n’est en effet pas caractérisée.

4. Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est de jurisprudence constante que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Il y a lieu, en l’espèce, de faire droit à cette demande, dès lors que la créance indemnitaire produira des intérêts sur une durée excédant une année, et qu’aucune circonstance ne s’y oppose.

En conséquence, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts assortissant la condamnation susmentionnée.

II- Sur la demande en garantie de la SA ALLIANZ IARD à l’encontre de la SMACL

Selon l’article L.124-3 du Code des assurances, « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

En l’espèce, il ressort du jugement du tribunal administratif de Rouen en date du 26 septembre 2024 que la Métropole de Rouen a été condamnée à verser à la société Allianz IARD une indemnité d’un montant de 139 410 euros et rejeté les demandes de surplus. Cette somme correspond à l’indemnisation par la société [M] envers son locataire : la société CKOI au titre d’une condamnation à la suite d’une assignation notifiée à la société [M] par huissier le 5 janvier 2018. Il n’appartient pas aujourd’hui à la juridiction judiciaire de statuer à nouveau sur le quantum des préjudices subis. Et il sera relevé que le tribunal judiciaire ne peut statuer sur les demandes en paiement à l’encontre de l’assureur lorsqu’il s’agit de contrats de droit public, quand bien même la question de la responsabilité de l’assuré aurait été examinée par la juridiction administrative.

Compte tenu de ces éléments, ses demandes à ce titre seront rejetées.

III- Sur les frais de procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SA ALLIANZ IARD, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens et il sera accordé à la SCP LENGLET MALBESIN & Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SA ALLIANZ IARD devra payer à la Société [M] [H], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.

Compte tenu de la durée des travaux et du préjudice subi par la société [M] copropriétaire, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de CITYA et de la MMA au titre des frais irrépétibles.

3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société [M] [H] la somme de 100 941,81 euros au titre de la perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de limitation de la condamnation à 50 % de la SA ALLIANZ IARD ;

REJETTE la demande de la SA ALLIANZ IARD en garantie contre la SMACL ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD aux dépens de l’instance et accorde à la SCP LENGLET MALBESIN & Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à la Société [M] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL CITYA FLAUBERT et de la SA MMA IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.