TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07553 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPF7

N° de MINUTE : 26/131

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRESDE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 10], représenté par Me [L] [F], administrateur judiciaire provisoire,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEURS

Monsieur [D] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Estelle DELIGNY, avocat au barreau de PARIS,

Madame [N] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Estelle DELIGNY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [U] et Mme [N] [U] sont propriétaires du lot n°27 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [W], a fait assigner M. [D] [U] et Mme [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [D] [U] à lui payer la somme de 42.108,47 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 14 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 39.254,87 € et sur le solde à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [D] [U] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [D] [U] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit, et qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [D] [U] à supporter les entiers dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, M. [D] [U] et Mme [N] [U] demandent à la présente juridiction de :

— leur accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois, pour s’acquitter du solde dû au titre de l’arriéré de charges de copropriété après imputation des versements déjà effectués ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 17 janvier 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 26 juin 2025, puis renvoyée à l’audience du 24 novembre 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [W], sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin que soient admises ses conclusions actualisées par lesquelles il maintient l’ensemble de ses demandes au fond telles que rappelées ci-dessus, mais en ajoutant de nouveaux développements tendant à justifier des droits de propriété des défendeurs au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], quand bien même la matrice cadastrale fait référence au [Adresse 5].

À l’issue de l’audience du 24 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 dudit code prévoit que l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le demandeur ne justifie d’aucune cause grave qui serait survenue depuis l’ordonnance de clôture et justifierait sa révocation. Il sera observé, en particulier, que la présente juridiction n’entend pas relever d’office, dans la présente instance, un défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, d’autant que les défendeurs ont constitué avocat et reconnaissent dans leurs écritures être propriétaires indivis du lot n°27 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

Dans ces conditions, à défaut pour le demandeur de justifier de l’existence d’une cause grave de révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état, sa demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 17 janvier 2025 sera rejetée.

Ses conclusions au fond notifiées le 31 juillet 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, seront par suite déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [D] [U] et Mme [N] [U] ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 14 juin 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 42.108,47 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— l’ordonnance du 22 juin 2015 désignant Maître [Y] [W] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et la dernière ordonnance de prorogation de sa mission en date du 19 juin 2024,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 18 octobre 2022, 14 février 2023, 24 mars 2023, 14 novembre 2023, 28 décembre 2023, 12 janvier 2024, 15 décembre 2024, 6 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 14 juin 2024 s’élève à la somme de 42.108,47 euros.

De leur côté, M. [D] [U] et Mme [N] [U] ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe. Il sera relevé en effet que s’ils indiquent dans leurs écritures avoir mis en place, depuis le mois de juin 2024, un prélèvement automatique mensuel d’un montant de 438 euros destiné à couvrir les appels de fonds relatifs aux travaux, qui ont donc vocation à s’imputer sur la somme susvisée, ils ne produisent aucun élément pour en justifier.

Par conséquent, M. [D] [U] et Mme [N] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 42.108,47 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2022 et le 30 avril 2024, suivant décompte arrêté au 14 juin 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure présentée comme étant datée du 26 avril 2024 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de sa réception par les débiteurs n’étant pas rapportée.

Le règlement de copropriété stipulant expressément la solidarité des propriétaires indivis d’un même lot en sa page 47, il y a lieu d’assortir la condamnation en paiement susvisée de la solidarité.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 26 juillet 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [D] [U] et Mme [N] [U] ont manqué à leur obligation payer à leur échéance leurs charges de copropriété.

Cependant, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [D] [U] et Mme [N] [U] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il sera également relevé que la dette se trouve pour majeure partie constituée d’un appel de travaux d’un montant de 32.087,53 euros au titre de travaux de couverture, ravalement, et embellissement.

Dès lors, faute de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si M. [D] [U] et Mme [N] [U] justifient dans la présente instance de leur situation financière et des difficultés qu’ils rencontrent, il apparaît néanmoins que compte-tenu de leurs ressources et de leurs charges ceux-ci ne sont pas en capacité d’apurer leur dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi, ce qui supposerait qu’ils s’acquittent chaque mois d’une échéance de 1754 euros.

De son côté, le syndicat des copropriétaires se trouve également dans une situation financière difficile qui a justifié la désignation d’un administrateur provisoire.

Pour ces motifs, les conditions n’apparaissent pas réunies pour faire droit à la demande formée par M. [D] [U] et Mme [N] [U] tendant à l’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [U] et Mme [N] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative au droit d’engagement de poursuites mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024, aucun moyen de fait ou de droit n’étant développé au soutien de cette prétention dans le corps de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [D] [U] et Mme [N] [U] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire ou de son syndic, tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture de la mise en état du 17 janvier 2025 ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond notifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire ou de son syndic, le 31 juillet 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, la somme de 42.108,47 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2022 et le 30 avril 2024, suivant décompte arrêté au 14 juin 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 26 juillet 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, à l’encontre de M. [D] [U] et Mme [N] [U], au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par M. [D] [U] et Mme [N] [U] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire, la somme de 1500 allouée euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [D] [U] et Mme [N] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U] et Mme [N] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES