COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCATdemandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

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COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 22/02333 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NVFH

Pôle Civil section 1

Date : 20 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [B] [T] épouse [N]

née le 24 Novembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Syndic. de copro. du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CORUM IMMOBILIER, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 480 090 513, sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité au siège,

représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. CORUM IMMOBILIER immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°480 090 513, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège,

représentée par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

SA MAAF ASSURANCES RCS Niort 542073580, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, assureur de la SARL S.E.H.A dénommée SEH AVIGNON, société radiée du RCS le 01/12/2021 (ancien RCS 400992715), police d’assurance n°84022105 J,

représentée par Maître Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 20 Février 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY, vice-présidente, et signé par Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 20 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [T] épouse [N] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 6] d’un appartement de type T3 en duplex situé au 3ème et 4ème étage dudit immeuble, dont le syndic est la société Corum Immobilier.

Par acte notarié du 24/03/1999, Mme [N] a acheté les lots 6, 8, 9 et 10.

Les lots situés au 4ème étage lui ont été vendus en l’état, déjà réaménagés, comme des pièces habitables.

Mme [N] a habité cet appartement pendant 3 ans puis l’a mis en location par le biais d’une agence immobilière, l’agence Century 21.

Depuis le 30/09/2014, l’appartement de Mme [N] subit de manière récurrente des infiltrations depuis la toiture de l’immeuble.

Malgré les demandes réitérées de Mme [N] et de l’agence Century 21 auprès du syndic, les infiltrations ont persisté.

Après un nouveau sinistre intervenu le 8 janvier 2018 ayant conduit les locataires de Mme [N] à quitter définitivement les lieux, des travaux ont été votés selon assemblée générale du 4 avril 2018.

C’est dans ces conditions que Mme [N] a saisi le Juge des référés par exploit du 29 mai 2019 pour solliciter l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire des défendeurs.

Par ordonnance du 27 septembre 2019, M. [H] a été désigné. Il a déposé son rapport le 7 juin 2021.

Par actes de commissaires de justice en date des 16 et 22 mai 2022, Mme [N] a assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic, la société Corum immobilier et la société Maaf, en qualité d’assureur de la société Avignon Couverture devant le présent tribunal aux fins de les voir condamnés in solidum à l’indemniser de ses différents préjudices.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, Mme [N] demande au tribunal sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles1240 et suivants du code civil, de l’article 1792 du Code civil, de :

Déclarer recevables et bien fondées ses demandes Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, moyens, prétentions plus amples ou contraires, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], Corum Immobilier et la Maaf à lui payer les sommes suivantes : – 593,13€ TTC au titre de la reprise des embellissements

—  359,80€ au titre de la perte locative du mois de janvier 2018,

—  41 674,64€ au titre de la perte locative en l’état de l’impossibilité de louer l’appartement impropre à sa destination entre février 2018 et septembre 2022,

—  80€ au titre du remboursement effectué aux locataires de la provision sur charges de février 2018,

—  1 890€ au titre de la taxe sur logement vacant des années 2020, 2021 et 2022

Les Condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000€ au titre du préjudice moral subi en l’état de la situation qui perdure depuis 2014 Les Condamner in solidum à lui payer la somme de 7 074,72 € au titre des frais d’expertise outre 600€ au titre du remboursement de la facture de Fuiteo pour les investigations qu’elle a payées Les Condamner in solidum à lui payer la somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de la procédure de référé et de la présente instance Dire et Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires Dire et Juger qu’il y a lieu à exécution provisoire, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

A soutien de ses prétentions, Mme [N] fait valoir que :

Son logement a subi de nombreux dégâts des eaux depuis son acquisition sans que le syndicat de copropriétaires ou le syndic ne fassent le nécessaire pour que l’origine de ces infiltrations ne soit correctement traitée.

L’expert judiciaire a mis en évidence que la toiture de la copropriété nécessitait une réfection intégrale, ce qui n’a pas été fait, de simples travaux ponctuels ont été réalisés.

Les travaux ont finalement été réalisés et achevés en septembre 2022.

Toutefois, les préjudices par elle subis n’ont pas été réparés et notamment la perte de jouissance résultant de l’impossibilité de louer le bien.

Elle fonde ses demandes sur la responsabilité du SDC, article 14 de la loi de 1965, ce que retient l’expert [H] à hauteur de 10 %, en faisant valoir que le SDC a voté des travaux ponctuels en 2018.

La responsabilité du syndic doit également être retenue en ce qu’il n’a pas fait diligence pour trouver l’origine des infiltrations et ainsi mettre un terme aux infiltrations dès 2014. Il s’agissait de travaux urgents qu’il pouvait faire réaliser de sa propre initiative. Il a fait le choix du devis le moins onéreux et a soumis au vote de l’assemblée des travaux qui ne permettaient pas de remédier aux désordres.

Enfin, la société Avignon Couverture a également engagé sa responsabilité en soumettant un devis de réparations en 2018 qui ne répondait pas aux travaux indispensables pour remédier aux infiltrations et sans alerter la copropriété sur l’état de dégradation de l’ensemble de la toiture ce qui établit un manquement à son devoir de conseil. Son assureur doit sa garantie.

Elle évalue ses préjudices dont elle sollicite l’indemnisation au titre des embellissements après réfection de la toiture, ses pertes locatives, la taxe sur logements vacants et des frais supportés en recherche de fuite.

Le syndic et la copropriété ne peuvent soutenir que le 4ème étage correspond à des combles alors que les travaux d’aménagement de cet espace ont été réalisés par son vendeur et approuvés en assemblée générale et l’expert a constaté qu’l s’agissait de pièces habitables.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1792 et suivants du Code Civil, de :

A titre principal

Débouter Mme [B] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre A titre subsidiaire

Ramener à de plus justes proportions le préjudice dont Madame [B] [N] demande réparation et ce à la fois pour tenir compte de la faute de la victime, mais également du fait que contractuellement, les lots affectés par des infiltrations sont vis-à-vis de lui des greniers et non un appartement, et qu’en toutes hypothèses la perte locative ne peut être indemnisée sans tenir compte des charges qui y sont attachées et ne peut être réparée que comme une perte de chance A titre infiniment subsidiaire

Condamner la Maaf, assureur de la société SEH Avignon Couverture, à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre lui que ce soit en principal, intérêts, frais et dépens Condamner la SARL Corum Immobilier à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre lui que ce soit en intérêts, principal, frais et dépens

En toutes hypothèses

Débouter Madame [B] [N] de sa demande au titre des taxes sur les logements vacants et au titre du préjudice moral ainsi que sur le fondement de l’article 700 Débouter la Maaf de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions Condamner la Maaf à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 outre les entiers frais et dépens.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance que :

Il n’a eu connaissance du premier dégât des eaux de Mme [N] qu’en 2018 et la société Les Toitures de L’Hérault avait imputé le sinistre à l’implantation des velux dans son logement.

Il avait été procédé à un chiffrage des travaux par la société Avignon Couverture. Il avait écrit à Mme [N] pour lui indiquer que les châssis des velux relevaient de ses parties privatives.

Une assemblée générale s’est tenue 3 mois seulement après sa déclaration de sinistre avec présentation de 3 devis, l’assemblée a voté une résolution par laquelle la société Avignon Couverture était retenue.

Par la suite d’un nouveau dégât des eaux, un expert préconisait un changement de vélux, réalisé en 2019.

Le SDC n’avait pas de compétence pour apprécier l’étendue des travaux à entreprendre

Dès signalement du dégât des eaux il a missionné plusieurs entreprises afin de chiffrer les réparations, votées en AG dès avril 2018. Tenant la présence d’amiante, il a sollicité l’avis de la société Chronologie Ingénierie, maître d’œuvre, laquelle déconseillait la reprise intégrale de la toiture et préconisait de commencer à provisionner le budget pour la dépose des matériaux contenant de l’amiante et la réfection totale.

Par ailleurs, pendant la durée des opérations d’expertise, malgré les phénomènes pluvieux, aucune infiltration n’est apparue dans le logement de la demanderesse. L’expert a lui-même indiqué que tout passage en toiture entrainait des cassures de la sous-couche amiante. Or, Mme [N] avait fait intervenir des entreprises en toiture pour le remplacement des velux.

A titre subsidiaire, la demanderesse elle-même a eu un rôle dans la survenance du sinistre puisqu’elle a fait remplacer ses velux avant même le premier accédit de l’expert. En outre, la demanderesse n’a pas appelé dans la cause la société Avignon Couverture de sorte que le SDC a dû procéder lui-même à cet appel en cause, ce qui a retardé d’autant les opérations d’expertise.

La demanderesse n’a pas demandé de modification de l’état descriptif de division alors même que les lots 8, 9 et 10 ne correspondaient plus à des greniers et qu’ainsi les charges de copropriété devaient être modifiées.

Or, la répartition des charges relatives aux travaux de toiture devait être réalisée sur la base du nouvel état descriptif de division, lequel par l’inertie de la demanderesse n’a pu être établi que tardivement. Par voie de conséquence, les retards pris dans la réalisation des travaux relèvent du comportement adopté par la demanderesse.

Enfin le SDC analyse les postes de préjudice de Mme [N] poste par poste pour en solliciter le rejet.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite d’être relevé et garanti par l’assureur de la société Avignon Couverture.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 30 aout 2023, la société Maaf demande au tribunal sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code Civil, de :

Débouter Madame [N] de son action, de son instance et de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre. Débouter toute autre partie de ses demandes incidentes en garantie La Condamner à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La Condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

En défense, la société Maaf, assureur de la société Avignon Couverture oppose que :

Les dommages subis par le logement de Mme [N] n’ont aucun lien causal avec l’intervention de son assurée, l’expert ayant simplement relevé un manquement à son devoir de conseil en ce qu’elle n’a pas attiré l’attention du SDC sur l’état dégradé de l’ensemble de la toiture.

Il s’ensuit que les dommages dont se plaint Mme [N] relèvent de dommages immatériels, non consécutifs à un dommage matériel, garantie non souscrite par la société Avignon Construction.

Par ailleurs et à titre subsidiaire, sa responsabilité ne sera pas retenue dès lors qu’une autre entreprise avait également conseillé une réfection partielle de la toiture et que ce mode opératoire avait été validé par le maître d’œuvre.

L’expert a rappelé que les préjudices subis par Mme [N] relèvent de la seule responsabilité du SDC en raison d’un défaut d’entretien courant de la toiture à l’origine des infiltrations tout en retenant une imputabilité à son assurée de 30 % et alors même qu’il indique que les travaux d’Avignon Couverture n’ont aucun rôle causal avec les infiltrations qui n’ont pas pour origine les parties de la toiture sur lesquelles elle est intervenue.

A titre très subsidiaire, si la responsabilité de son assurée devait être retenue, elle ne pourrait être condamnée in solidum avec le SDC et le syndic dans la mesure où le dommage a pour cause directe l’absence de réfection intégrale de la toiture de sorte que le soi-disant manquement au devoir de conseil n’est pas la cause certaine et directe du dommage. Elle ne pourra en toutes hypothèses être condamnée qu’à hauteur de 30 % et dans les limites contractuelles, sa franchise étant opposable. Le préjudice moral sollicité sera rejeté en ce qu’il n’est pas justifié, la facture Fuiteo doit être intégrée aux frais d’expertise, ses demandes relatives à la perte locative de janvier 2018 (avant travaux d’Avignon) et remboursement au locataire de la provision sur charges de février 2018 (antérieure à l’intervention d’Avignon) ainsi que de la taxe sur logements vacants qui ne correspond pas à un préjudice.

Enfin s’agissant de son préjudice de perte locative, il s’agit d’une perte de chance et doit être limité à 80 % de la somme sollicitée.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 31 août 2023, la société Corum Immobilier demande au tribunal sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1240 et 1792 du Code Civil, de :

Au principal

Débouter Mme [N], la Maaf ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de leurs prétentions fins et conclusions principales ou subsidiaires en ce qu’elles sont dirigées à son encontre Condamner Madame [N] à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC Subsidiairement

Rejeter la demande d’indemnisation des dommages matériels consécutifs intérieurs en l’état de l’indemnisation déjà servie à Madame [N] par l’assureur du syndicat des copropriétaires Rejeter toutes prétentions formulées en réparation de la perte locative excédant l’expression d’une simple perte de chance égale à 50% de la responsabilité du préjudice invoqué par Madame [N]Juger que Madame [N] n’a subi aucun préjudice moral Condamner la Maaf à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontreCondamner la Maaf à lui payer La somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC Dépens comme de droit

En défense, la société Corum fait valoir que :

Aucun manquement n’est imputable au syndic dans l’exercice de son mandat.

Contrairement à ce que retient l’expert dans son rapport, dès 2015 un diagnostic avait été posé par l’entreprise Toitures de l’Hérault indiquant l’imputabilité des désordres à l’insertion de velux au deuxième niveau de l’appartement de Mme [N], ce que le syndic et le SDC ne pouvaient remettre en cause, en leur qualité de profanes.

Le problème de ces velux et de leurs fuites a persisté, ce que note l’expert en page 31 de son rapport, ce qui est corroboré par les demandes de perte locative de la demanderesse qui n’en sollicite l’indemnisation qu’à compter de janvier 2018.

Il est rappelé que la société Toitures de l’Hérault est intervenue à la demande du syndic qui a pu présenter un devis le 29 mars 2017 tout en reprochant au syndic de ne pas en avoir tiré toutes les conséquences alors qu’il indiquait qu’un diagnostic était indispensable, ce que le syndic a fait en désignant Chronologie Ingénierie en qualité de maître d’œuvre.

Ce devis ne révélait pas le traitement du désamiantage.

Il est faux de retenir que le syndic n’aurait pas attiré l’attention du SDC en préconisant des travaux ponctuels alors que les copropriétaires étaient réticents à supporter le coût des travaux de réfection complète de la toiture alors que la rénovation des façades devait se présenter. Ils l’étaient tout autant dans la mesure où la répartition des charges de copropriété correspondant selon règlement de copropriété aux lots 8, 9 et 10 étaient décrits en simples greniers.

Par ailleurs, l’assemblée du 4 avril 2018 a voté favorablement les travaux selon devis de la société Avignon Couverture. Selon avis du maitre d’œuvre, la réfection totale de la toiture telle qu’envisagée ne prenait pas en compte le traitement de l’amiante en sous toiture de sorte qu’il préconisait de provisionner un budget pour intégrer cette charge supplémentaire, ce que Mme [N] a accepté puisqu’elle s’est prononcée en faveur de cette résolution.

Dès lors le Syndic ne peut se voir imputer une quelconque responsabilité et les demandes de Mme [N] seront rejetées.

A titre subsidiaire, le syndic oppose le même argumentaire que le SDC sur les propres fautes de la demanderesse et conteste les postes de préjudices.

La non garantie opposée par la Maaf doit être rejetée dès lors qu’elle ne produit pas ses conditions particulières de la police décennale.

A supposer qu’elle ne doive pas sa garantie au titre de la décennale mais sur le fondement de sa responsabilité civile, elle doit sa garantie aussi bien sur les dommages issus de son exploitation ou encore de son activité.

La définition des dommages immatériels consécutif à un dommage matériel figurant en page 32 des conditions générales ne permet pas à la Maaf d’exclure sa garantie.

La société Avignon Couverture a engagé sa responsabilité en acceptant de réaliser des travaux qu’elle savait inefficaces.

Le SDC et son syndic s’ils devaient être condamnés seront relevés et garantis par la Maaf de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 2 décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité civile du syndic

Aux termes des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) »

Par ailleurs, aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

La responsabilité civile du syndic, délictuelle à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers, peut être engagée selon les règles du droit commun. Ainsi, le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si l’une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel (dommages en parties privatives, troubles de jouissance).

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission.

Le copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic.

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Aux termes de son rapport, l’expert [H] conclut sur la responsabilité de la société Corum Immobilier, syndic, en retenant qu’il aurait dû faire un diagnostic de la toiture. Il n’a pas tiré de conclusion du devis en réfection totale de la société Les Toitures de l’Hérault présenté et a laissé le syndicat des copropriétaires voter des réparations très ponctuelles sans attirer l’attention des copropriétaires sur l’état très dégradé de la toiture. Il lui est reproché une absence de conseil. L’expert retient une part de responsabilité dans les préjudices subis par la demanderesse qu’il évalue à 60 %.

Madame [N] produit un courrier adressé, par l’agence Century 21, gestionnaire du bien lui appartenant, au syndic le 9 mai 2015 auquel était joint des photographies démontrant l’existence d’un dégât des eaux.

Elle a également adressé, elle-même, un courrier au syndic le 12 mai 2015 rappelant que la déclaration du sinistre avait été effectuée au mois de novembre 2014 et sollicitait du syndic qu’il engage les travaux dans les 3 mois de la réception de son courrier.

Son gestionnaire, Century 21, a dénoncé de nouvelles infiltrations dans le salon à la suite desquelles, la société Les Toitures de l’Hérault aurait conclu que les infiltrations provenaient de la verrière, partie commune.

Century 21 a ensuite informé le syndic, en avril 2017, d’un dégât des eaux en partie privative à cause d’infiltrations d’eau par la toiture et a présenté un constat amiable ainsi qu’un devis réalisé par la société Les Toitures de l’Hérault relatif à la réfection de la toiture (non produit). Le syndic répondait par courriel électronique le 5 mai 2017 qu’il avait pris contact avec la société Les Toitures de l’Hérault, laquelle leur aurait indiqué qu’il n’était absolument pas nécessaire de procéder à la réfection de la toiture et demandait à Century 21 des explications quant à cette demande de travaux importants injustifiés. Le syndic ajoutait qu’il apparaissait que le dégât des eaux proviendrait des vélux donc à une origine privative.

Des échanges se poursuivaient entre le conseil de Mme [N] et le syndic alors que Mme [N] se plaignait de nouvelles infiltrations en janvier 2018.

Le syndic finissait par indiquer par courriel électronique du 9 janvier 2018 avoir sollicité plusieurs devis avant convocation d’une assemblée générale.

Une assemblée générale des copropriétaires se tenait le 4 avril 2018 et selon résolution 7 – Travaux toiture – Réfection Zinguerie, 3 devis étaient présentés dont le coût des travaux variait de 5 494,50 € (Avignon Couverture) à 19 559,10 € (Les Toitures de l’Hérault).

Il était indiqué que « Afin d’avoir un avis d’expert nous avons demandé à la société Chronologie ingénierie de nous faire un comparatif sur ces devis car les montants appliqués divergent selon l’entreprise et la méthode.

Ces travaux toiture ne concernent pas les châssis de toit installés par des copropriétaires sans autorisation et qui ne répondent pas aux normes de la construction. Par ailleurs ces installations ont détruit les rives de toiture.

Décision :

Tenant compte du fait que notre toiture est composée de flexoutuile, ainsi que de calandrite, donc de l’amiante l’assemblée générale décide de procéder aux travaux d’étanchéité des solins, verrière, cheminée, périphérie etc par un produit bitumineux. Il faudra procéder au remplacement des tuiles cassées selon le devis de l’entreprise Avignon Couverture au montant de 5 494,50 €.

Ce devis ainsi que les deux autres ont été transmis à la société Chronologie Ingénierie représentée par Monsieur [Y] pour étude et avis technique, afin qu’il nous confirme que le travail qui va être fait par Avignon Couverture sera suffisant ce jour pour les fuites….

Par la suite, d’ici un certain nombre d’années, il faudra faire une étude complète de la toiture, afin d’évacuer l’amiante par une société spécialisée puis procéder à l’isolation thermique (peut-être faudra-t-il de ce fait relever le faîtage) et demander à la ville un permis de construire, plutôt qu’une autorisation de travaux. »

L’assemblée générale des copropriétaires a voté à l’unanimité pour cette résolution y compris Mme [N].

Malgré réalisation des travaux par la société Avignon Couverture, Mme [N] déplorait de nouvelles infiltrations en novembre 2018 ainsi qu’en mai 2019.

Finalement, ce n’est qu’à partir des opérations d’expertise judiciaire que les travaux de réfection totale de la toiture ont été votés lors des assemblées générales des 18 mars et 5 novembre 2021 et réalisés entre le 28 mars et le 8 septembre 2022.

Si l’on considère la réalisation des travaux achevée le 8 septembre 2022 relative à la réfection intégrale de la toiture par la société Les Toitures de l’Hérault, il s’est écoulé un délai de 8 ans entre les premières infiltrations d’eau et la réalisation effective des travaux.

Ceci étant, la période pour effectuer les travaux entre l’assemblée générale du 4 avril 2018 et la réalisation des travaux ne résulte pas forcément de l’inaction du syndic. Il échet de souligner que les vélux du logement de Mme [N] étaient fuyards, ce qui avait été mentionné par la société les Toitures de l’Hérault, de sorte qu’elle a procédé à leur remplacement selon facture du 11 avril 2019 (rapport d’expertise Page 30). Il convient de s’en tenir à la seule période durant laquelle le syndic était tenu de procéder aux travaux d’urgence afin d’assurer la conservation de l’immeuble.

Cette période est celle du 12 avril 2019 au 5 novembre 2021 (date de l’assemblée générale).

Les délais pour obtenir un simple devis de reprise des désordres et pour obtenir une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, démontrent la négligence et la carence fautives du syndic dans sa mission légale, prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et ce de plus fort au regard des sollicitations de Mme [N] depuis 2014, même si il ne peut être écarté la part d’imputabilité de ces désordres à ses vélux, partie privative.

Durant cette période, les désordres d’infiltration subis par Madame [N] ont perduré et se sont aggravés, avec la survenance ultérieure de nouveaux dégâts des eaux et ce malgré le remplacement de ses vélux en avril 2019.

La responsabilité civile du syndic est par conséquent encourue au titre des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits du litige, issue de la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985, le syndicat des copropriétaires « (…) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. (…) ».

Il est constant que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes : dès lors que « le siège du dommage se situe dans les parties communes », la responsabilité du syndicat est engagée, sauf à caractériser une faute exonératoire imputable au copropriétaire victime ayant causé l’entier préjudice dont il se plaint.

Le syndicat des copropriétaires est aussi tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions. Une condamnation « in solidum »estdonc possible, à charge pour le syndicat des copropriétaires d’exercer ensuite une action récursoire à l’encontre de son syndic.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a clairement mis en évidence ainsi que les pièces produites par la demanderesse que le syndicat des copropriétaires était informé des infiltrations que le logement de Mme [N] subissait et ce, depuis 2014.

L’expert a retenu que ces infiltrations étaient la conséquence d’un mauvais état général de la toiture constaté lors des opérations d’expertise et confirmé par les essais d’arrosage réalisés par la société Fuiteo.

Il poursuit en indiquant que par le passé des réparations ponctuelles ont été effectuées sur cette toiture. Il s’agit de réparations de fortune ne présentant aucune garantie….

Il indique que le SDC était conscient de l’état dégradé de la toiture dès mars 2017 puisqu’il a fait établir un devis de réfection complète de la toiture. Il a fait le choix lors de l’assemblée générale du 4 avril 2018 du devis le moins disant pour réaliser des travaux très ponctuels.

En outre, l’assemblée générale n’a pas attendu les conclusions de la société Chronologie Ingénierie (M. [Y]) qui rend son rapport le 18 avril 2018, pour prendre sa décision de retenir la société la moins disante (environ 3 fois moins chère).

Il conclut en retenant une responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires pour un défaut d’entretien de la couverture de l’immeuble à l’origine des infiltrations.

Toutefois, il opère un partage de responsabilités s’agissant des préjudices pour retenir une imputabilité de 10 % au SDC concernant les préjudices.

Ces conclusions techniques ne font l’objet d’aucune contestation, pas plus qu’il n’est contesté que la toiture de l’immeuble à l’origine des désordres constitue des parties communes.

Le SDC fait état d’une faute de la victime qui consiste en la réalisation de travaux susceptibles d’avoir entraîné des passages sur la toiture pour le remplacement de ces vélux.

Toutefois, rien ne corrobore les allégations du SDC, qui dans ces conditions ne rapporte pas la preuve de la faute.

En l’absence de faute exonératoire imputable au copropriétaire victime ayant causé le préjudice dont elle se plaint, et dès lors que le siège des dommages se situe dans les parties communes, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité de la société Avignon Couverture

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’expert dans son rapport mentionne que l’entreprise avait fourni un devis en mars 2018 pour un montant de travaux de 5 494,50 € TTC correspondant à un remaniement de la toiture avec reprise des solins et remplacement des tuiles cassées, travaux réalisés en juillet 2018.

Il relève que ces travaux ne sont que ponctuels et se sont avérés insuffisants. Il en tire pour conséquence que l’entreprise Avignon Couverture n’aurait pas dû accepter de réaliser ces reprises partielles compte tenu de l’état général de la toiture et aurait dû faire usage de son obligation de conseil en tant que professionnel. Pour autant son intervention n’a pas créé de nouveaux désordres. Il retient la responsabilité de cette société pour ne pas avoir alerté le SDC sur l’état dégradé de la couverture ainsi que sur le caractère ponctuel et très aléatoire de ses réparations. Au titre des préjudices, l’expert retient une responsabilité à hauteur de 30 %.

Il est constant que l’entreprise Avignon Couverture, en sa qualité de professionnelle, se devait d’alerter le SDC de l’état de la couverture et de refuser de réaliser des travaux ponctuels qu’elle savait être inefficaces.

Or, il résulte des constats opérés par l’expert mais également des devis présentés par les autres entreprises qu’elle ne pouvait raisonnablement espérer mettre fin aux désordres par les travaux réalisés qualifiés de ponctuels et aléatoires par l’expert.

Par voie de conséquence, la responsabilité de la société Avignon Couverture est engagée du fait de ces manquements à ses obligations de conseil.

Sur la réparation des préjudices de Madame [N]

L’article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le principe de réparation intégrale du préjudice implique de replacer la victime dans la situation où elle se trouvait antérieurement au sinistre, c’est-à-dire dans la situation où elle serait si le dégât des eaux ne s’était pas produit

Sur l’indemnisation de la reprise des embellissements après réfection de la toiture

Mme [N] sollicite le remboursement des travaux qu’elle a dû effectuer en sollicitant la société ABM pour un montant de 593,13 € TTC. Elle produit à cet effet la facture de la société ABM d’un montant de 2 256,43 € TTC ainsi qu’un courriel de son assureur, la société Pacifica, mentionnant l’avoir indemnisée à hauteur de 1 663,30 €.

Le SDC fait valoir que Madame [N] aurait d’ores et déjà perçu une indemnistaion provisionnelle de l’assurance et qu’elle recevra le solde sur présentation d’une facture.

Le tribunal considère que ces sommes ont été payées par Madame [N] afin de faire face aux sinistres successifs ayant atteint les parties communes et ayant eu des conséquences lourdes sur son logement et correspondent strictement à la réparation du préjudice subi en lien avec les dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit.

Sur l’indemnisation du préjudice locatif :

Madame [N] sollicite l’indemnisation de son préjudice locatif, expliquant qu’elle a été dans l’impossibilité de louer son logement du 1er février 2018 au mois de septembre 2022. Elle retient le montant du loyer mensuel hors provision sur charges de 744,19 € pour en solliciter le paiement, soit 56 mois x 744,19 € représentant la somme totale de 41 674,64 €, outre la moitié du mois de janvier 2018 correspondant à la diminution du loyer octroyé à ses locataires et enfin 80 € de remboursement de provision sur charges du mois de février 2018 réglé aux locataires.

Le syndic fait valoir que la perte locative doit être analysée en une perte de chance et peut être fixée à 50 %.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [N], à supposer qu’elle ait loué son appartement sur cette période, n’aurait pas perçu le montant des loyers tel qu’elle le sollicite dans la mesure où elle a recours à un gestionnaire dont les frais sont généralement de 6%, les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et imposables selon barème progressif à l’impôt sur le revenu outre que la perte locative est une perte de chance qui ne peut être égale au montant des loyers non perçus et ainsi ne saurait excéder 50 % des sommes sollicitées.

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu’à la suite des dégâts des eaux survenus, le logement de Mme [N] n’était plus habitable, en raison des infiltrations (page 33 du rapport d’expertise).

C’est dans ces conditions que, en l’absence de réparations susceptibles de remédier à cette situation, les locataires de Madame [N] lui ont donné congé le 22 février 2018.

S’agissant d’un logement qui était loué au moment de la survenance du dégât des eaux et depuis le 1er juillet 2015, alors que les locataires ont donné congé précisément en raison des infiltrations dans l’ensemble des pièces, le préjudice indemnisable subi par Madame [N] ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle.

Par ailleurs, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le caractère imposable ou non des dommages et intérêts ou les taux d’imposition ne sauraient être pris en compte pour évaluer la perte locative, et justifier une limitation du droit à réparation intégrale de la perte de loyers subis par Madame [N].

Il ne saurait être tenu compte dans le cadre d’une estimation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs, de l’imposition qui aurait été celle de ces revenus, celle-ci n’ayant aucune incidence dans les rapports entre bailleur et locataires et donc sur le paiement de loyers.

En revanche et comme analysé supra, dans la mesure où il n’a pas été possible de déterminer la part d’imputabilité dans les désordres des vélux (parties privatives) lesquels ont été remplacés selon facture de la société Les Toitures de l’Hérault du 11 avril 2019, la perte locative ne peut commencer à courir qu’à compter de cette date et ce jusqu’au 8 septembre 2022.

Tenant compte du loyer mensuel en cours au moment de la résiliation du bail, soit 744,19 € et des dates retenues, il convient d’allouer à Mme [N] au titre de ce poste de préjudice la somme de 41 mois x 744,19€ soit la somme totale de 30 511,79 euros.

En revache, pour les raisons sus-invoquées, il ne sera pas fait droit aux demandes relatives à la diminution du loyer au titre du mois de janvier 2018 ou encore le remboursement de la provision sur charges de février 2018.

Sur la taxe sur logement vacant

Mme [N] sollicite la prise en charge de cette taxe pour 2020, 2021 et 2022 soit la somme de 1 890 €.

Au regard de ce qui précède, l’impossibilité de louer avant la réalisation des travaux de reprise de la toiture de l’immeuble, justifie une prise en charge de la taxe sur les logements vacants pour les années 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 1 890 €.

Sur les frais d’expertise et prise en charge de la facture Fuiteo

Ces frais relèvent des dépens et frais irrépétibles de sorte qu’il sera statué sur ces dépenses en fin de jugement.

Sur l’indemnisation du préjudice moral :

Madame [N] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral, expliquant qu’elle a subi « un véritable stress » dans un contexte de relations conflictuelles avec le syndic et la copropriété outre des charges importantes auxquelles elle a dû faire face, dont le remboursement d’un crédit immobilier alors qu’elle était dans l’impossibilité de louer le bien, et sollicite l’indemnisation de son préjudice moral par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

En l’espèce, les pièces versées aux débats par Madame [N] démontrent que celle-ci a effectivement dû solliciter à de nombreuses reprises le syndic notamment au titre de nombreux dégâts des eaux, demander à ce que l’assemblée générale vote les travaux de réfection de toiture et ce pendant plusieurs années alors que les travaux n’ont été finalisés qu’en septembre 2022.

Son préjudice moral est clairement établi par les pièces versées aux débats.

Compte tenu de ces pièces, de la durée des désordres subis et de leur ampleur, le préjudice moral subi par Madame [N] sera justement fixé à hauteur de la somme de 1 000 €.

Les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire.

Sur la répartition des sommes dues à Madame [N] entre le syndic, le syndicat des copropriétaires et la société Avignon Couverture

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Ainsi, l’obligation in solidum n’a pas pour objet de mettre à la charge d’une partie les conséquences de la faute des autres mais de résoudre la difficulté tenant à la pluralité des débiteurs de l’obligation de réparation d’un même dommage. L’obligation in solidum évite à la victime de partager son recours, avec les risques que cela comporte en cas d’insolvabilité de certains responsables.

En l’espèce, il découle de ce qui précède et des constatations de l’expert que les imputabilités suivantes seront retenues ;

— Syndicat des copropriétaires : 10 %

— Syndic : 50 %

— Avignon Couverture : 40 %

Sur la garantie de la Maaf, assureur de la société Avignon Couverture, société radiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

La Maaf fait valoir que sa garantie n’est pas mobilisable au motif que son assuré n’aurait pas souscrit de garantie relative aux dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel.

Toutefois, la Maaf ne s’explique pas sur la raison pour laquelle elle considère que les dommages subis par Mme [N] ne seraient pas des dommages consécutifs à un dommage matériel alors même que les dommages résultent d’infiltrations en raison de travaux qui ne permettaient pas de résoudre les désordres, qualifiés par l’expert de ponctuels et aléatoires.

Par ailleurs, la société Avignon Couverture a manqué à son obligation de conseil dont elle était tenue vis-à-vis du syndic et du syndicat des copropriétaires.

C’est à juste titre que le syndic, la société Corum Immobilier soutient que la société Maaf ne saurait se prévaloir de ses limites de garanties dans la mesure où elle ne produit pas ses conditions particulières pas plus que ses conditions générales applicables. En effet, la société Corum Immobilier cite une définition figurant en page 32 des conditions générales mais ne figurant pas en pièce communiquée par l’une quelconque des parties au litige.

Dans ces conditions, la garantie de l’assureur Maaf sera mobilisée et devra garantir son assurée.

Enfin, il convient de rappeler que les recours entre les différents responsables d’un dommage s’effectuent à proportion de leurs fautes respectives.

Les demandes du syndic et du syndicat des copropriétaires tendant à être garantis de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre seront rejetées.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront mis à la charge in solidum de la société Maaf Assurances, assureur de la société Avignon Couverture, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la société Corum Immobilier, parties succombantes au principal.

Ces parties seront en outre condamnées in solidum à payer à Madame [N] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles seront répartis au prorata des responsabilités retenues ainsi :

— Syndicat des copropriétaires : 10 %

— Syndic : 50 %

— Maaf, ès qualité d’assureur de la société Avignon Couverture : 40 %

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

« […] Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En application de l’article 10 de la loi de 1965 précité, Madame [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société Corum Immobilier, et la Maaf en qualité d’assureur de la société Avignon Couverture à payer à Madame [N] les sommes suivantes :

— la somme de 593,13 euros en remboursement des factures acquittées,

— la somme de 30 511,79 € en réparation de son préjudice locatif,

— la somme de 1 890 € en remboursement de la taxe sur logements vacants,

— la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice moral,

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale de l’indemnisation de Mme [T] épouse [N] sera répartie selon les proratas suivants :

— Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 10 %

— Corum Immobilier, Syndic : 50 %

— la Maaf : 40 %

Dit que les sommes précitées porteront des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Madame [T] épouse [N] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre du préjudice locatif,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société Corum Immobilier et la Maaf en qualité d’assureur de la société Avignon Couverture aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société Corum Immobilier, et la Maaf en qualité d’assureur de la société Avignon Couverture à payer à Madame [T] épouse [N] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale des frais irrépétibles et des dépens sera répartie selon les proratas suivants :

— Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 10 %

— Corum Immobilier, Syndic : 50 %

— la Maaf : 40 %

Déboute les autres parties de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’en application de l’article 10 de la loi de 1965 précité, Madame [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE