N°Minute:25/00506

N° RG 24/02051 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHEW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LES PORTES DU SOLEIL, AYANT POUR SYNDIC SAS SOGICO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[Y] [Z] est propriétaire des lots 73 et 232 dans l’ensemble immobilier géré en copropriété dénommé résidence [Adresse 7], situé [Adresse 2] [Localité 6] (34).

Suivant assignation délivrée le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 7], (ci-après le SDC immeuble [Adresse 7]) représenté par son syndic en exercice la société SAS SOGICO, a fait citer [Y] [Z] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 2109.47 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 4 mars 2024, au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 août 2024, outre 735 € au titre des frais de recouvrement.

Le demandeur sollicite également la condamnation du défendeur à lui verser également 800 € en réparation du préjudice financier subi. Il demande également de le condamner à lui verser 900 € au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation du défendeur aux dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025, [Y] [Z] n’a pas comparu. Le SDC immeuble Les portes du soleil maintient sa demande et indique que le montant actualisé de la dette de charges est de 2492.47 € au 27 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend, notamment, au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une tentative de conciliation et d’un constat de non-conciliation en date du 9 juillet 2024.

La demande est recevable.

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. / Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls parts au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Les charges de copropriété sont dues dès l’instant où elles ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu de régler sa quote-part de charges communes telle qu’elle résulte des comptes approuvés lors de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’article 210 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. / Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. / Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. / Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

En sa qualité de propriétaire, [Y] [Z] est tenu au paiement de sa quote-part des charges de copropriété afférentes à son bien immobilier telles qu’elles ont été approuvées et votées lors des assemblées générales en date des 28 février 2022, 19 décembre 2022, et 15 janvier 2024.

Toute décision d’approbation des comptes peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Sauf annulation de la décision approbative à la suite d’un recours, la décision d’approbation des comptes votée en assemblée générale rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des copropriétaires.

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires, produit le décompte des charges dues par [Y] [Z], arrêté au 27 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 2492.47 €, hors les frais de recouvrement.

Il verse également les appels de fonds correspondants, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, pour lesquelles [Y] [Z] a été convoqué.

Plusieurs relances et mises en demeures ont été adressées au débiteur à compter du 5 juin 2023. Un commandement visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée a été délivré le 4 mars 2024.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, est fondé à solliciter la condamnation de [Y] [Z] à lui verser les sommes votées par l’assemblée générale.

Au regard du décompte du 27 décembre 2024, versé aux débats, la créance est d’un montant total de

2492.47 € au titre des appels de charges échues et exigibles

S’agissant des frais de recouvrement, réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elles doivent être limitées, en application de cette disposition, « aux frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur », selon les modalités prévues par le contrat de syndic.

En l’espèce, le contrat de mandat, versé aux débats, limite les frais de transmission à l’auxiliaire de justice à la réalisation de « diligences exceptionnelles ». En l’absence de toute pièce justificative relative à de telles diligences, la créance du syndicat des copropriétaires ne peut inclure les sommes correspondant à ces prestations. De même, l’acte du 21 octobre 2024, facturé 111.28 € n’est pas produit aux débats. Ainsi, le montant de la mise en demeure du 5 juin 2023 sera retenu pour le montant contractuel, soit 49 € TTC. De même, le demandeur a droit au remboursement du commandement de payer du 4 mars 2024, soit 171.21 €.

Par suite, le montant des frais de recouvrement dû par le défendeur au syndicat des copropriétaires sera fixé à la somme de 220.21 €.

Ainsi, [Y] [Z] sera condamnée à verser 2712.68 €, portant intérêts au taux légal, à compter du commandement du 4 mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

Le SDC immeuble Les portes [Adresse 4] soleil sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve de la réalité de ce préjudice.

Sur les autres demandes

[Y] [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 9] une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par décision par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition du jugement au greffe,

Condamne [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société SAS SOGICO, la somme de 2712.68 €, portant intérêts au taux légal, à compter du commandement du 4 mars 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société SAS SOGICO de sa demande de réparation du préjudice financier ;

Condamne [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société SAS SOGICO une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [Y] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8].

LA GREFFIERE LE JUGE