TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

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3ème Chbre Cab A3

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ORDONNANCE D’INCIDENT

AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 24 AVRIL 2025

DÉLIBÉRÉ DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/08406 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YSA

AFFAIRE : Mme [H] [V], M. [K] [T]

C/ S.D.C. [Adresse 3], S.A.R.L. CABINET [Z]

Nous, Madame GIRAUD, chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [H] [V]

née le 03 août 1988 à [Localité 5] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [T]

né le 13 janvier 1989 à [Localité 5] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocate au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

représenté par son Syndic judiciaire en exercice la S.A.S.U. AJ CORPO

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 882 295 991

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son Président en exercice

représenté par Maître Jade PILARD, avocate au barreau de TOULON

S.A.R.L. CABINET [Z]

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 538 373 283

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

Ordonnance signée par GIRAUD Stéphanie, et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DE L’INCIDENT :

Selon acte authentique en date du 11 mars 2020, Madame [H] [V] et Monsieur [K] [T] ont acquis au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé immeuble [Adresse 3] dans le [Localité 1] les lots 9 et 13.

La copropriété a été placée sous administration judiciaire confiée à [I] [Z] selon ordonnance en date du 13 novembre 2017.

Aucune assemblée n’ayant été convoquée pour voir désigner un syndic, le Président du tribunal judiciaire a, par ordonnance en date du 22 mai 2023, désigné un nouvel administrateur provisoire en la personne de monsieur [R] [E]-SASU AJ COPRO.

Par courrier de Me [O] [G] en date du 11 mai 2021, ces derniers ont mis en demeure Monsieur [Z] de procéder au recalcul des charges notamment concernant l’eau froide et le ménage, et de leur restituer sur une période de 5 ans, le trop versé des charges.

Par assignation en date du 7 août 2023, Madame [H] [V] et Monsieur [K] [T] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la société CABINET [Z] pris en la personne de son gérant [I] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic provisoire aux fins de :

Vu l’article 46 du décret du 17 mars 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic judiciaire provisoire, la SASU AJ COPRO, représentée par Monsieur [R] [E], à rembourser aux requérants le surplus de charges indument perçues au titre de la consommation d’eau froide, soit la somme de 428 euros, somme à parfaire en fonction du relevé à effectuer sur le compteur d’eau individuel des requérants,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic judiciaire provisoire, la SASU AJ COPRO, représentée par Monsieur [R] [E], à régulariser le compte individuel concernant les lots 9 et 13 appartenant aux requérants et à établir dorénavant les charges d’eau froide uniquement sur la base de leur consommation réelle relevée au compteur,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic judiciaire provisoire, la SASU AJ COPRO, représentée par Monsieur [R] [E], à fournir aux requérants l’ensemble des factures ou autres justificatifs détaillés des charges de copropriété et notamment le détail de ce que comprennent les charges générales des lots 9 et 13 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,

Condamner la société SARL cabinet [Z], représentée par Monsieur [I] [Z], ancien syndic judiciaire provisoire de la copropriété, à verser aux requérants la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par ces derniers du fait de ses fautes de gestion à l’origine d’erreurs dans l’imputation des charges et de ses manquements à son devoir de conseil,

Condamner in, solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic judiciaire provisoire, la SASU AJ COPRO, représentée par Monsieur [R] [E], et le cabinet [Z] ancien syndic judiciaire provisoire de la copropriété à verser à Madame [V] et Monsieur [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/08406.

Les consorts [V] et [T] exposent qu’en l’état de la carence fautive du cabinet [Z] aucune assemblée générale n’ayant été organisée durant le mandat d’administrateur provisoire de ce dernier, ils n’ont pas été mis en mesure de vérifier les comptes, et les charges qui leur étaient réclamées. Ils considèrent que tant les comptes que les charges sont affectés d’incohérences.

Pour cela, ils précisent notamment devoir payer des charges au titre des frais de ménage alors qu’ils ne profitent pas des parties communes, ces derniers vivant dans une maison. De même, ils déclarent payer des charges d’eau froide qui ne correspondent pas à l’index qu’ils ont relevé sur leur compteur d’eau, précisant que les précédents propriétaires leur a ont indiqué qu’aucun relevé n’avait jamais été effectué sur leur compteur. Ils soulignent au surplus, une autre incohérence, tirée du fait que les sommes réclamées au titre de la consommation d’eau froide sont calculées en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire, alors même qu’ils bénéficient tous de compteurs d’eau individuels.

Par conclusions d’incident régulièrement signifiées au RPVA le 19 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic provisoire en exercice, demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 378 et 789 du code de procédure civile,

Ordonner le sursis à statuer de la présente procédure jusqu’à l’accomplissement de la mission du syndic judiciaire auquel le cabinet AJ COPRO représenté par Monsieur [R] [E],

Réserver les dépens.

Par conclusions d’incident régulièrement signifiées au RPVA le 26 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société CABINET [Z] demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Déclarer irrecevable les demandes formées par [H] [V] et Monsieur [K] [T] à l’encontre de la société CABINET [Z] dans son assignation du 7 août 2003,

Mettre hors de cause la SARL CABINET [Z],

Condamner [H] [V] et Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions responsives sur incident régulièrement signifiées au RPVA le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [H] [V] et Monsieur [K] [T] demandent au juge de la mise en état de :

Vu l’article 46 du décret du 17 mars 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Débouter le cabinet [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes des consorts [H] [V] et Monsieur [K] [T], et de sa demande de mise hors de cause,

Enjoindre le syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire auprès de ce dernier et de se faire communiquer le rapport et les pièces justificatives nécessaires prévus par l’ordonnance du 22 mai 2023, et ce dans un délai de 6 mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société CABINET [Z] à verser à [H] [V] et Monsieur [K] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et réserver les dépens.

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L’audience sur incident s’est tenue le 24 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente procédure, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état, est jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance, Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge,

Allouer une provision pour le procès, Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision, à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517, et 518 à 522, Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires, et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient pu être ordonnées, Ordonner même d’office toutes mesures d’instruction, Statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le cabinet [Z] soulève l’irrecevabilité de l’action à son encontre, exposant n’avoir jamais été désigné en qualité de syndic provisoire de l’immeuble. Il précise que l’ordonnance du 13 novembre 2017, non produite par les demandeurs, ne le désignait pas en cette qualité, mais désignait son gérant Monsieur [I] [Z].

Selon l’article 46 du décret du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965, prévoit la désignation d’un administrateur provisoire pour le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’actions judiciaires ou de difficultés particulières. L’administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires peut être une personne physique ou une personne morale tenue aux obligations professionnelles des administrateurs judiciaires.

Il sera rappelé que l’administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Pour assurer sa mission le Président du tribunal judiciaire lui confie par ordonnance tous les pouvoirs du syndic de copropriété et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical.

En l’espèce, force est de constater que les ordonnances du 13 novembre 2017 ne sont pas produites, alors que le cabinet [Z] souligne dans ses conclusions d’incident cette absence de communication, à laquelle les demandeurs n’ont pas répondu considérant que leurs pièces étaient suffisantes.

De sorte que la décision ne pourra se fonder que sur les autres pièces produites.

Il ressort de l’analyse des pièces communiquées par les demandeurs et notamment de l’ordonnance de changement de syndic de la copropriété, au visa de l’article 46 du décret du 17 mars 1967, en date du 22 mai 2023, qu’il n’est aucunement mentionné que le cabinet [Z] ait été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 3] par les ordonnances du 13 novembre 2017.

Le fait que le cabinet [Z] soit géré par Monsieur [I] [Z] et ait pour objet social l’administration de bien immobilier, est inopérant.

En effet si les ordonnances du 13 novembre 2017 désignent Monsieur [I] [Z] en qualité d’administrateur provisoire, c’est ce dernier qui a été investi personnellement de la mission. Même si ce dernier est le gérant d’une société, qui remplie le même objet social, cela n’étend pas automatiquement la mission ou la responsabilité à la société sauf si l’ordonnance le prévoit expressément.

L’administrateur est désigné intuitu personae, et c’est lui seul qui engage sa responsabilité professionnelle, sauf si l’ordonnance précise que sa société est partie à la mission.

Il ne suffit pas de soutenir que la société est en réalité intervenue, si juridiquement elle n’a pas été désignée. Ce d’autant qu’il ne ressort aucunement des pièces produites qu’elle soit intervenue.

L’ordonnance du 22 mai 2023, précise à plusieurs reprises :

Vu la requête de Monsieur [I] [Z] aux fins de prolongation de sa mission…,Vu la demande d’observation de [I] [Z], Par courrier en date du 6 août 2021, [M] [X] indiquait que l’administrateur provisoire Monsieur [Z]….Dans son rapport en date du 16 septembre 2019, Monsieur [Z] indiquait être confronté à de nombreuses difficultés….Son « par ces motifs » précise également et notamment :

Constatons que la mission confiée à [I] [Z] s’est achevée faute de renouvellement,Ordonnons à [I] [Z] la remise au syndic ci-dessous désigné l’intégralité du dossier relatif à la copropriété… Ordonnons la reddition des comptes par [I] [Z]… Les extraits de l’ordonnance du 13 novembre 2017 repris dans les conclusions d’incident des demandeurs mettent clairement en évidence la désignation en qualité de syndic judiciaire de [I] [Z], la SARL CABINET [Z] n’est aucunement mentionnée dans les extraits produits.

Les conclusions des demandeurs mentionnent de façon répétée que Monsieur [I] [Z] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire, même si ce dernier est le gérant du cabinet [Z], l’action aurait dû être dirigé vers l’administrateur provisoire réellement désigné à savoir [I] [Z]. Le fait que la SARL CABINET [Z], soit gérée par [I] [Z], et soit en charge de l’administration d’immeubles et autres biens immobiliers, est un argument inopérant en l’état des informations communiquées.

Ils ne démontrent aucunement que la SARL CABINET [Z] a bien exercé en qualité de syndic ou d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

De plus, les actes d’administration provisoire y compris les appels de fonds, qui sont produits aux débats, ont été établis exclusivement au nom de [I] [Z], expert près la cour d’appel. Le nom du cabinet [Z] n’apparaît dans aucune pièce produite par les demandeurs au fond. De même que le courrier du conseil de ces derniers a été adressé à [I] [Z], syndic. C’est donc bien en sa qualité d’administrateur personne physique et non de gérant de la société, que ce courrier lui a été adressé.

En conséquence, une ordonnance qui nomme expressément une personne physique comme administrateur provisoire engage uniquement sa responsabilité personnelle. Les éléments produits et les extraits de l’ordonnance du 13 novembre 2017, tout comme l’ordonnance du 22 mai 2023 précitée, mettent en évidence que seul [I] [Z] a été désigné. La SARL CABINET [Z] n’était pas désignée comme mandataire. Aucun élément, dans les pièces produites ne permet de démontrer que la société CABINET [Z] a participé officiellement à la mission définie par l’ordonnance du 13 novembre 2017 et à son exécution.

De sorte, qu’il convient de considérer qu’il s’agissait d’une nomination faite en considération de la personne physique investie intuitu personae. [I] [Z] ayant été désigné administrateur provisoire en considération de sa personne, la défense de l’irrecevabilité qui repose sur le fait que la société n’a pas qualité pour répondre est bien fondée, l’ordonnance n’ayant pas fait de la société un titulaire de la mission.

Les consorts [V]-[T] ne pouvaient agir qu’à l’encontre de [I] [Z], contrairement à ce qu’ils soutiennent. L’action contre la SARL CABINET [Z] est donc bien irrecevable, faute pour cette dernière d’avoir été investie de la qualité d’administrateur provisoire, cette qualité n’appartenant qu’à la personne physique désignée.

Sur la demande de sursis à statuer :

En vertu des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, une exception de procédure est notamment un moyen qui tend à suspendre le cours de la procédure.

Il résulte de l’article 377 du Code de procédure civile qu’en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit sursis à statuer dans la présente procédure considérant que les demandes formulées par les consorts [V]-[T] nécessitent une analyse financière des comptes de la copropriété. Il soutient qu’en l’état des carences de Monsieur [I] [Z], ce dernier a été remplacé par un nouveau syndic le cabinet AJ COPRO représenté par Monsieur [R] [E], chargé d’établir un rapport de l’état financier de la copropriété.

Il soutient être dans l’attente de ce rapport, et des pièces justificatives, et donc ne pas être en état de faire valoir sa défense.

En l’espèce, les arguments du syndicat des copropriétaires ne justifient aucunement qu’il soit sursis à statuer. Ce dernier défaillant à l’audience, son avocat n’intervenant plus dans la procédure, n’a déposé aucune pièce qui serait de nature à reconsidérer la pertinence de sa demande.

Dès lors il sera débouté de sa demande de sursis à statuer.

Sur la demande d’injonction :

Les demandeurs au fond sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par AJ COPRO de faire le nécessaire auprès de ce dernier et de se faire communiquer le rapport et les pièces financières justificatives nécessaires prévus par l’ordonnance du 22 mai 2023, et ce dans un délai de 6 mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Cette demande sera déboutée, ce d’autant que le syndicat des copropriétaires représenté par AJ COPRO, au visa de son ordonnance en date du 22 mai 2023, dispose des moyens nécessaires pour solliciter la communication des pièces pour obtenir son exécution y compris par la voie judiciaire.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal :

Déclarons Irrecevable l’action des consorts [V]-[T] à l’encontre de la SARL CABINET [Z]

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire, de sa demande la demande de sursis à statuer,

Déboutons [H] [V] et [K] [T] de leur demande d’injonction formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 22 janvier 2026 à 14h aux fins de conclusions au fond des parties,

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO

M^e Yves GROSSO

M^e Jade PILARD