COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[H] c/ [R]

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 23/03979 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLO4

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e FERNANDEZ

Expédition(s) délivrée(s)

à Mme [R]

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [H], venant aux droits de

M. [U] [W].

né le 18 Août 1975 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Stephen FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [A] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne, assistée de Mme [I] [E], mandataire du département,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024 prorogé au 22 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [W] a donné à bail d’habitation meublée à Madame [A] [R] selon acte sous seing privé du 29 mai 2007, à effet au 1er juin 2007, pour une durée d’un an renouvelable, un appartement type studette sis à [Localité 2], [Adresse 1], moyennant un loyer de 300,00 euros par mois.

Monsieur [Y] [H], se plaignant des incivilités répétées de Madame [A] [R] dans l’immeuble, lui a fait délivrer congé du bail meublé pour motifs sérieux et légitimes par acte du commissaire de justice en date du 16 février 2023 à effet au 31 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, Monsieur [Y] [H] a fait assigner Madame [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 25 janvier 2024 à 15 heures, au visa des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de :

prononcer la résiliation de plein droit du bail meublé liant les parties, ordonner l’expulsion de Madame [A] [R] et de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, ordonner la restitution de l’ensemble des clefs et modes d’accès à l’appartement qu’elle a à sa disposition et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, condamner Madame [A] [R] aux entiers dépens et à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en résiliation de plein droit du bail meublé, Monsieur [Y] [H] fait valoir avoir été informé à plusieurs reprises par divers attestations, courriers et mails de copropriétaires, de voisins, du syndic de l’immeuble et d’un électricien, des incivilités de sa locataire au sein de la copropriété.

Monsieur [Y] [H] explique que c’est ainsi qu’il a déposé une plainte à l’encontre de Madame [A] [R] et lui a délivré le 16 février 2023 un congé pour ce motif ainsi qu’une sommation d’avoir à cesser les troubles au sein de l’immeuble. Madame [A] [R] n’ayant pas quitté les lieux à l’issue du congé prenant effet au 31 mai 2023, le demandeur sollicite dès lors son expulsion et la restitution des codes d’accès au logement sous astreinte.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 14 mai 2024 à 14 heures,

Le dossier a été mis en délibéré au 11 juillet 2024.

Un jugement avant dire droit rendu en date du 11 juillet 2024 a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 11 septembre 2024, ordonnant à Monsieur [Y] [H] de justifier de son intérêt à agir, en démontrant qu’il vient aux droits de Monsieur [U] [W] pour être devenu propriétaire du logement occupé par Madame [A] [R].

Le diagnostic social et financier de Madame [A] [R] transmis le 8 novembre 2023 indique qu’elle est âgée de 51 ans et est reconnue handicapée depuis sa majorité, mais qu’elle ne fait pas l’objet d’une mesure de protection juridique. Elle est renfermée sur elle-même et ne supporte pas les contacts sociaux. Elle souffre de troubles de santé important, l’intéressée ayant présenté une période d’addiction à l’alcool à l’origine des troubles de voisinage objets de la présente procédure mais, depuis 2020-2021, elle est accompagnée médicalement et psychologiquement. Madame [A] [R] se dit très attachée au logement et ne souhaite pas le quitter malgré ses non conformités. Elle perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1364 euros et fait état de 474 euros de charges.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 11 septembre 2024, Monsieur [Y] [H], représenté, a maintenu ses demandes et produit les pièces attestant de sa qualité de propriétaire de l’appartement occupé par Madame [A] [R].

Madame [A] [R] a comparu, assistée de Madame [E] exerçant au sein du département des Alpes Maritimes. Elle a indiqué être sous traitement médical et a contesté être l’auteur d’incivilités récentes.

Le dossier a été mis en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de Monsieur [Y] [H]

L’article 122 dudit code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de-recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien fondé de cette prétention.

Au sens de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la pièce 1 fournie par Monsieur [Y] [H] correspondant à l’attestation de Maitre [X] [L], notaire à [Localité 2], établie le 19 décembre 2013 mentionne que deux biens (deux mansardes, l’une portant le lot 15 et 1'autre le lot 17 toutes deux sises au 5eme étage de l’immeuble [Adresse 4]) ont été cédés, le premier lot n°15 par Madame [T] [C] épouse [W] et le second lot n°17 par Monsieur [U] [W], celle-ci ne précise pas les nom et prénom de l’acquéreur, ni le numéro du lot concerné.

A l’audience du 11 septembre 2024, Monsieur [Y] [H] a produit l’acte notarié intégral établi en date du 19 décembre 2013 par Maitre [X] [L] attestant de la vente du lot appartenant à Monsieur [U] [W] à Monsieur [Y] [H].

De plus, Madame [A] [R] ne conteste pas à Monsieur [Y] [H] sa qualité de propriétaire du bien qu’elle loue.

En conséquence, il est établi que Monsieur [Y] [H] a acquis le bien immobilier loué à Madame [A] [R] le 19 décembre 2013. Son intérêt à agir contre cette dernière ne fait dès lors aucun doute, son action est donc recevable.

Sur le congé pour motifs sérieux et légitimes et ses conséquences

L’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois.

S’il entend ne pas renouveler le contrat, il doit également en aviser le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 16 février 2023 par Monsieur [Y] [H] à Madame [A] [R] est régulier en la forme dès lors qu’il respecte la forme légale requise, en l’espèce un acte du commissaire de justice, et le délai de délivrance minimal de trois mois avant le renouvellement du contrat le 1er juin 2023.

Il est fondé sur les faits suivants : la locataire fait preuve d’incivilités répétées envers les copropriétaires. A titre d’illustration, elle urine sur son balcon, ce qui coule sur la façade et atterrit directement sur le trottoir devant le local commercial du rez-de-chaussée. De plus, elle harcèle ses voisins en les menaçant à l’oral et à l’écrit, en coupant les arrivées d’eau, en endommageant les portes d’entrée, ou encore en hurlant.

Madame [A] [R], sans contester l’existence passée de ces troubles, indique ne plus en être à l’origine depuis la prise d’un traitement en 2020-2021.

Cependant, il résulte des pièces versées au dossier par le demandeur divers éléments attestant de troubles du voisinage dont Madame [A] [R] est à l’origine qui sont les suivants :

par courriers en dates des 19 mai 2020, 5 octobre 2020 et 8 avril 2021, le syndic de copropriété demandait à Monsieur [Y] [H] de mettre en demeure sa locataire d’avoir à cesser ses agissements, en l’occurrence le fait d’uriner sur son balcon, justifiant une saisine des services d’hygiènes de la ville de [Localité 2], et lui indiquait que des mains courantes avaient été déposées pour des menaces orales et écrites par des voisins, ainsi que du fait qu’elle coupait les arrivées d’eau et endommageait les portes en frappant dedans,par mail en date du 1er octobre 2020, Monsieur [Y] [H] était avisé par une copropriétaire, Madame [S] [Z], des mêmes problèmes mais également du fait qu’elle hurlait dans les escaliers. Elle soulignait son agressivité et les violences commises à son égard,par mail en date du 7 décembre 2020, une fonctionnaire de police informait Monsieur [Y] [H] de l’existence d’une procédure engagée à l’encontre de Madame [A] [R] pour des troubles de voisinage,par mail en date du 9 avril 2021 et attestation de témoin datée du 8 mai 2024, une voisine, Madame [D] [B], informait Monsieur [Y] [H] des menaces et insultes proférées par Madame [A] [R], des dégradations commises sur sa porte, du fait qu’elle urine dans le couloir, et des faits de violences et menaces de mort pour lesquels elle avait déposé plainte en date du 15 juin 2020, ladite plainte étant versée au dossierpar mail en date du 18 avril 2021 et attestation de témoin du 22 septembre 2023, une voisine, Madame [V] [P], faisait notamment état des bruits incessants tout au long de la journée et de la nuit de Madame [A] [R], de l’odeur désagréable qui se dégageait de son appartement, et du fait qu’elle l’avait suivie à moitié dénudée, par attestation de témoin en date du 16 septembre 2023, Monsieur [M] [XT] indiquait être intervenu le 17 avril 2020 au domicile de Madame [A] [R] qu’il décrit très agressive et ayant jeté ses outils sur le palier,par attestation de témoin en date du 27 septembre 2023, Monsieur [F] [K], membre du conseil syndical de l’immeuble, atteste à ce titre intervenir régulièrement auprès de Madame [A] [R] pour les problèmes qu’elle pose au sein de la copropriété, notamment d’insultes et de cris,par attestation de témoin en date du 10 mars 2024, Monsieur [G] [N], copropriétaire, faisait état notamment des insultes que Madame [A] [R] proférait à l’encontre de policiers en mai 2023, du tapage sur sa porte en mars 2024, et du fait que l’intéressée présente des troubles psychiques graves pouvant nuire au voisinage,par mail en date du 13 mai 2024, Monsieur [J] [O], propriétaire du logement situé en face de celui occupé par Madame [A] [R], indiquait que cette dernière tapait sur les murs et les portes, insultait ses locataires et était souvent fortement alcoolisée.

Ces motifs, constitutifs de troubles du voisinage manifestes ayant eu lieu avant la délivrance du congé, mais également postérieurement, doivent être considérés comme légitimes et sérieux.

Ainsi, eu égard aux développements sus repris, le congé pour motifs légitimes et sérieux signifié à Madame [A] [R] le 16 février 2023 à effet au 31 mai 2023 sera déclaré valide. Le bail d’habitation meublée du 1er juin 2007 liant les parties s’est donc trouvé résilié au 31 mai 2023.

Madame [A] [R] sera donc déclarée occupante sans droit ni titre à compter du 31 mai 2023 à minuit. Dès lors, il convient d’ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément et selon les modalités fixées aux articles L 412-1 alinéa 1 et L 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution et de dire que le sort des meubles lui appartenant dans le logement sera régi par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera en conséquence également fait droit à la demande de restitution de l’ensemble des clefs et modes d’accès à l’appartement à disposition de Madame [A] [R].

En application de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Monsieur [Y] [H] sollicite que la décision d’expulsion de Madame [A] [R] et sa condamnation à restituer l’ensemble des clefs et modes d’accès à l’appartement dont elle dispose soient assorties d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Or, non seulement ces demandes n’apparaissent pas motivées, mais surtout rien ne permet de présumer que Madame [A] [R] résistera à la présente décision laquelle constitue quoi qu’il en soit un titre exécutoire permettant à Monsieur [Y] [H] de la voir s’exécuter par les voies d’exécution existantes. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [A] [R], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [H] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité et de la situation particulière de la défenderesse.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare valable le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à Madame [A] [R] pour le 31 mai 2023 ;

Constate la résiliation du bail d’habitation meublée conclu le 1er juin 2007 entre Monsieur [Y] [H] et Madame [A] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Localité 2], [Adresse 1], à effet au 31 mai 2023 et par suite l’occupation sans droit ni titre des lieux occupés de Madame [A] [R] à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [A] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier des lieux occupés situés à [Localité 2], [Adresse 1], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que Madame [A] [R] devra restituer l’ensemble des clefs et modes d’accès à l’appartement dont elle dispose à Monsieur [Y] [H];

Déboute Monsieur [Y] [H] de ses demandes en fixation d’astreinte ;

Condamne Madame [A] [R] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] [R] à payer à Monsieur [Y] [H] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection