N°Minute:25/01451

N° RG 25/00447 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPFR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. -MARLAU, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Arnaud JULIEN

Copie certifiée delivrée à :

Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 27 septembre 2016 avec effet au 1er octobre 2016, la SCI MARLAU en qualité de bailleur, a loué à M. [J] [L] et Mme [N] [Y], un appartement n°3, sis [Adresse 4].

Cette signature est intervenue par l’intermédiaire de l’Agence Immobilière Européenne (AIE) en charge de la gestion locative.

M. [W] [Y], père de [N] [Y], s’est porté caution solidaire selon acte du 27 septembre 2016 comportant un engagement sous forme de mention manuscrite.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er octobre 2016.

La convention était soumise aux dispositions de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, comme portant sur une location de locaux à usage d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur conformément aux dispositions de l’article 2 de cette Loi.

Le loyer convenu entre les parties lors de l’entrée en vigueur du bail était de 550,00 euros par mois charges comprises.

Les locataires ont quitté le logement le 8 août 2022 sans procéder à un état des lieux de sortie en remettant directement les clés de l’appartement dans la boîte aux lettres de l’agence AIE à [Localité 9].

Ce départ s’est évidemment accompagné d’un défaut de règlement des loyers qui a finalement été régularisé le 7 novembre 2022 en procédant au virement d’une somme de 704,04 euros comme cela ressort du décompte locatif. Il reste dû le montant de la taxe d’ordures ménagères pour 103.65 euros.

L’appartement a fait l’objet de dégradations anormales. Ainsi il a été établi à la requête du bailleur un procès-verbal de constat par exploit de Me [P] [F], Huissier de justice associé, le 30 aout 2022 dans les jours qui ont suivi le départ des locataires.

Les dégâts ont été réparés par l’intermédiaire de la société KAAB pour un montant de 5555,00 euros selon facture du 26 septembre 2022 permettant ainsi au bailleur de relouer son logement.

Une mise en demeure d’avoir à prendre en charge ces différentes sommes a été adressée le 7 octobre 2022 à Mme [Y] et M. [L], les anciens locataires.

Il a été répondu à cette mise en demeure par le locataire en reconnaissant une partie des griefs (dégâts porte d’entrée). Un règlement est intervenu à hauteur de 704.07 euros, représentant le solde de loyer impayé.

Une tentative de conciliation n’a pas permis d’aboutir.

Suivant exploit de commissaire de justice en date 24 décembre 2024, signifié à étude, la SCI MARLAU sise [Adresse 6] MONTPELLIER a fait assigner M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] tous trois domiciliés [Adresse 3] à MONTPELLIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 avril 2025 aux fins de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu la Loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNER solidairement M. [J] [L], Mme [N] [Y] et M. [W] [Y] à payer à la SCI MARLAU la somme de 5658,62 euros ;

CONDAMNER in solidum M. [J] [L], Mme [N] [Y] et M. [W] [Y] au paiement d’une somme de 1000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens incluant le constat d’état des lieux de sortie pour 369.20 euros ;

À l’audience du 14 avril 2025 , la SCI MARLAU, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [J] [L], Mme [N] [Y] et M. [W] [Y] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 1er juin 2016 et du constat d’huissier de justice suite au départ des locataires du 30 août 2022, dont seul l’état des lieux d’entrée est contradictoire, que de nombreuses dégradations ont été commises par les requis, et notamment :

— De grosses dégradations sur la porte palière pour 1210,00 euros

De grosses traces d’infiltrations sur le placoplâtre, dans la salle d’eau, le couloir d’entrée et la cuisine ;

Le meuble de salle bain a dû être changé pour 565,00 euros

Travaux de peinture dans la chambre, la chambre mezzanine, le couloir, le séjour et le coin cuisine (ces peintures étaient neuves à l’entrée des locataires) pour 2570,00 euros moins 20% de vétusté soit 2076,00 euros.

Soit un total de 3851,00 euros.

Les frais qui restent à la charge du bailleur se montent à la somme de 1704,00 euros.

Les frais à la charge du locataire s’élèvent à la somme de 3851,00 euros, cette somme est justifiée par la SCI MARLAU, qui fournit la facture correspondante :

➤ Facture PLATERIE PEINTURE KAAB sise [Adresse 1] à [Localité 8]

pour un montant de 5555,00 euros

A la lecture du constat d’huissier, cette facture apparaît justifiée et vise à réparer des dégradations et dommages en prenant en compte la vétusté due à la période de location soit du 27 septembre 2016 au 8 août 2022.

Il est constant qu’il appartient au locataire de prouver qu’il se trouve dans un cas d’exonération de réparations locatives. Celui-ci doit ainsi démontrer que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Il convient donc de condamner solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] à payer à la SCI MARLAU la somme de 3851,00 euros.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Sur le fondement du décret n°87-713 du 26 août 1987, tout locataire est redevable à son propriétaire de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, la SCI MARLAU met aux débats un extrait de compte des locataires en date du 14 février 2023 qui laisse apparaître une taxe d’enlèvement des ordures ménagères impayée pour un montant de 103,62 euros.

En conséquence, il y lieu de condamner solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] au paiement de la somme de 103,62 euros.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y], partie qui succombe, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] devront verser une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros à la SCI MARLAU sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIS que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] à payer à la SCI MARLAU la somme de 3851,00 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] à payer à la SCI MARLAU la somme de 103,62 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] à payer à la SCI MARLAU la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MARLAU du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y], M. [J] [L] et Mme [N] [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,