Copie délivrée

à

M^e Julie-gaëlle BRUYERE

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SELARL PG AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 18 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/04777 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KE74

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [B] [E] [S] épouse [H]

née le 12 Août 1976 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [G] [Y], [T] [M] épouse [L]

née le 03 Décembre 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Julie-gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

M. [Z] [J] [L]

né le 12 Avril 1993 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Septembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [M] et M. [Z] [L] ont contracté mariage le 15 mai 2021 par devant l’Officier d’Etat Civil de la ville de [Localité 7] (30) sans contrat de mariage préalable.

Le 3 juin 2022, ils ont conclu avec Mme [B] [S] une promesse de vente pour une maison à usage d’habitation avec terrain attenant située [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 2] sous la condition suspensive qu’un prêt leur soit accordé.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 3 septembre 2022 à 16h.

Lors de la conclusion de la promesse de vente, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de vingt-trois milles euros. Sur cette somme, les bénéficiaires ont versé en la comptabilité du notaire Maître [D] [A] la somme de onze mille cinq cents euros, représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation fixée.

Le 03 juillet 2022, Mme [G] [M] épouse [L] a indiqué à M. [Z] [L] son intention de divorcer et a quitté le domicile conjugal. Elle a assigné son époux en divorce suivant exploit du 17 février 2023.

La réitération de la vente n’a jamais eu lieu.

Mme [B] [S] a souhaité obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et a ainsi mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de la lui payer le 4 septembre 2022. Cette mise en demeure est restée infructueuse. Mme [B] [S] a alors fait intervenir son assurance de protection juridique qui a à nouveau délivré une lettre de mise en demeure le 7 octobre 2022 à Mme [G] [M] et M. [Z] [L], en vain.

Par actes de commissaire de justice du 27 septembre 2023, Mme [B] [S] a assigné Mme [G] [M] et M. [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de les condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation et à l’indemniser de ses préjudices.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Mme [B] [S] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1124 et 1589 du code civil, de :

JUGER que la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt a été réalisée par Mme [G] [M] et M. [Z] [L],

JUGER que Mme [G] [M] et M. [Z] [L] n’ont pas signé de leur seul fait l’acte de vente avant le délai de réalisation à savoir le 3 septembre 2022 à 16h.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Mme [G] [M] et M. [Z] [L] à lui payer l’indemnité d’éviction d’un montant de 23.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2022,

DEBOUTER Mme [G] [M] et M. [Z] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER solidairement Mme [G] [M] et M. [Z] [L] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNER solidairement Mme [G] [M] et M. [Z] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Mme [G] [M] et M. [Z] [L] aux entiers dépens.

NE PAS ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Mme [G] [M] épouse [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1124,1231, 1231-5 et 1589 du code civil, de :

A titre principal,

JUGER que l’absence de réitération par acte authentique de la promesse de vente du 3 juin 2022 résulte de la seule volonté de Mme [B] [S].

ORDONNER la restitution de la somme de 11 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation à Mme [G] [M] et M. [Z] [L].

DEBOUTER purement et simplement Mme [B] [S] de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

JUGER caduque la promesse de vente du 3 juin 2022 en l’absence de réalisation des conditions suspensives.

ORDONNER la restitution de la somme de 11.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation à Mme [G] [M] et M. [Z] [L].

DEBOUTER purement et simplement Mme [B] [S] de ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

REDUIRE à de plus justes proportions l’indemnité au titre de la clause d’immobilisation.

DEBOUTER Mme [B] [S] du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 06 mai 2025, M. [Z] [L] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, de :

Débouter Mme [B] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner le déblocage de l’indemnité d’immobilisation à son profit ;

A titre subsidiaire,

Réduire à de bien plus justes proportions les dommages et intérêts résultant de l’application de la clause de stipulation de pénalité ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [B] [S] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 18 août 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 16 septembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 18 novembre 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En application de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente signée par les parties stipule une indemnité d’immobilisation de 23.000 euros dont le promettant pourra réclamer le versement au titre de l’indemnisation de son préjudice « au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation ».

L’acte était soumis à la condition suspensive, en faveur du bénéficiaire, de l’obtention d’un prêt auprès de tout organisme emprunteur, d’un montant maximal de 203.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1,8% l’an (hors assurance). Les promettants avaient jusqu’au 3 août 2022 pour remplir cette condition suspensive.

La promesse, après avoir reproduit les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, rappelée ci-dessus, précise que :

« L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [8] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faîte par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. ».

La requérante produit un engagement de caution daté du 29 juin 2022, nécessairement transmis par les bénéficiaires, aux noms de M. [Z] [L], emprunteur principal, et de Mme [G] [M] co-emprunteuse, pour un prêt correspondant en tout point aux caractéristiques de la condition suspensive.

Les défendeurs déclarent que l’accord de principe de la banque pour ce prêt a été rétracté du fait de leur séparation, mais n’apportent aucun élément à l’appui de leurs allégations, alors même pourtant qu’il ressort du courriel du 3 août 2022 de M. [Z] [L] à sa notaire qu’il s’est battu « tous les jours pour essayé davoir un refus dune banque. ».

Les bénéficiaires arguent ensuite, après avoir évoqué la rétractation de l’organisme prêteur pour cet accord de principe, que ce n’en était pas un mais seulement un accord d’engagement et de caution. Ce dernier mentionne toutefois expressément leur demande de prêt aux caractéristiques de la condition suspensive auprès du C.E. Languedoc Roussillon, pour laquelle les demandeurs n’établissent pas avoir reçu une réponse négative. Cet argument fallacieux ne saurait donc prospérer.

Il s’évince de ces éléments que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était accomplie au 29 juin 2022, en toute hypothèse réputée accomplie à sa date butoir tenant compte de l’absence de justification par les bénéficiaires d’avoir « accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de (leur) fait » aux termes de la promesse de vente.

Les défendeurs allèguent ensuite d’un refus de la promettante de faire suite à la substitution demandée par M. [Z] [L] de remplacer Mme [G] [M] par son père. Pour autant, la promesse de vente ne stipule aucune autorisation pour exercer cette faculté de substitution. Il est en revanche demandé d’en informer la promettante, ce que n’a pas fait M. [Z] [L] en envoyant seulement un courriel au notaire évoquant cette substitution, qui aurait d’ailleurs dû être sollicitée par Mme [G] [M], première intéressée. Le mail du 22 août 2022 de M. [Z] [L] sur ce point au notaire instrumentaire ne comporte aucun des éléments essentiels pour modifier le compromis et notamment l’état civil du substituant, encore moins son accord exprès. Il n’est produit en outre aucun nouveau projet de financement pour l’achat de la maison. M. [Z] [L] ne peut pas s’appuyer ici sur son ignorance du droit, précisant lui-même dans son mail qu’il fait suite à une conversation téléphonique avec son propre notaire. Ce dernier écrit d’ailleurs à l’attention de l’avocate de M. [Z] [L] le 10 février 2025 qu’il n’a que des échanges verbaux sur le sujet ; l’absence de toute correspondance écrite et de transmission de pièce nécessaire pour concrétiser la faculté de substitution atteste du manque de sérieux de cette demande. Il n’est donc nullement démontré que la non réitération de l’acte de vente soit le fruit d’un refus de la faculté de substitution par la promettante.

Dès lors, aux termes de la convention, fixant « le sort de la somme versée », en l’absence de réalisation de la vente et dans l’hypothèse présente où les conditions suspensives énoncées sont accomplies ou réputées l’être, « elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus ».

Si Mme [G] [M] produit une assignation en divorce, il n’est pas versé aux débats le jugement subséquent et celle-ci se présente dans ses conclusions encore comme l’épouse de M. [Z] [L] ; en conséquence, le régime de la solidarité entre époux continue de s’appliquer.

Sur la demande de modération de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

La pénalité ici visée est celle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance dans leur contrat l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. En cas de vente sous la condition suspensive pour l’acquéreur de l’obtention d’un prêt, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation, mais de compenser pour le promettant le temps pendant lequel son bien est resté indisponible. Elle ne constitue pas une pénalité au sens de l’article du code civil invoqué, dont le mécanisme de modération n’est ainsi pas applicable.

Les défendeurs seront donc déboutés de ce chef de demande et condamnés solidairement à payer à Mme [B] [S] la somme de 23.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaires

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il n’est justifié par la requérante aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’indemnité contractuelle ; elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

Il sera donc fait droit à la demande de Mme [B] [S] de faire courir les intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 4 septembre 2022.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [M] et M. [Z] [L] qui succombent à l’instance en supporteront solidairement les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner solidairement Mme [G] [M] et M. [Z] [L] à payer à Mme [B] [S] au titre des frais irrépétibles la somme de 2.000 €. Les défendeurs, qui perdent le procès, seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [M] épouse [L] et M. [Z] [L] à payer à Mme [B] [S] l’indemnité d’immobilisation stipulée à hauteur de 23.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2022 ;

DEBOUTE Mme [G] [M] épouse [L] et M. [Z] [L] de leurs demandes de modération de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Mme [B] [S] de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [M] épouse [L] et M. [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [M] épouse [L] et M. [Z] [L] à payer à Mme [B] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [G] [M] épouse [L] et M. [Z] [L] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,