COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUE revetue de la formule exécutoire transmise par RPVA

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N° : N° RG 24/03093 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PAXZ

Pôle Civil section 1

Date : 11 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [S] [I]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son réprésentant légal domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

SAS FONCIA [Localité 6] immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 343 765 178, représenté par son représentant légal domicilié es qualité audit siège, agissant en qualité de syndic de l’immeuble LES JARDINS DE MANSART, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 13 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [S] [I] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE MANSART, enregistré sous le numéro de lot 29.

Monsieur [C] [Y] est lui propriétaire du lot n°34 situé au 2ème étage au-dessus du lot de Madame [I].

Madame [I] subit des infiltrations au niveau du plafond extérieur de sa terrasse, à l’aplomb des jardinières en béton provenant du balcon de Monsieur [Y] et créant dans un premier temps des boursouflures au plafond puis un écaillement de la peinture.

Monsieur [Y] subissant lui-aussi des infiltrations mais au niveau de sa cuisine, une recherche de fuites avait été effectuée le 13 mai 2019 à la demande du Syndic, la société FONCIA, et l’origine des infiltrations avait été identifiée dans l’appartement n°39 du 3ème étage appartenant à cette époque à Madame [U] [P].

Ce dernier présentait un défaut d’étanchéité de la terrasse qui venait créer un passage d’eau dans la cuisine de Monsieur [Y] ainsi que des écoulements en sous-face de son balcon créant des infiltrations sur le plafond de la terrasse de l’appartement de Madame [I].

Un devis de réfection de la terrasse en étanchéité, sans isolation de l’appartement n°39 (du 3ème étage), a été adopté par assemblée générale du 7 novembre 2019 et confiait les travaux à l’entreprise PROJAC.

Devant la persistance des désordres, par acte introductif d’instance du 8 juillet 2022 Madame [I] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART ainsi que son Syndic la société FONCIA [Localité 6] devant la chambre de proximité du tribunal de Montpellier afin d’obtenir principalement leur condamnation solidaire et sous astreinte, à procéder à la réalisation des travaux d’étanchéité du balcon de son lot.

Par jugement du 16 janvier 2024, la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier s’est déclarée incompétente et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] demande au tribunal, au visa de l’article 1242 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE MANSART et la STE FONCIA [Localité 6] à procéder à la réalisation des travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 appartenant à Mr [Y] sinistrant le lot n°29 appartenant à Mme [I], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à venir, et à défaut sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de six mois,

Se réserver la liquidation de l’astreinte,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE MANSART et le syndic FONCIA [Localité 6] à payer à Mme [I], la somme de 1500 €sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement,

Retenir la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires et prononcer à son encontre la même astreinte qu’au principal et condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la requérante 1 500 € en application de l’article 700,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires LES JRDINS DE MANSERT et la SE FONCIA [Localité 6], de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,

Vu l’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser Mme [I], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Vu l’article 514 du CPC, dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ; prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 514 du CPC. »

A l’appui de ces demandes Mme [I] soutient que les travaux de reprise de l’étanchéité, s’agissant d’une partie commune venant causer des désordres en partie privative, relèvent indéniablement de l’entretien et la conservation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires étant responsable de ce défaut de réparation de ces désordres pendant plusieurs années. Elle invoque en outre la faute personnelle du syndic, qui a manqué à ses obligations dans la gestion du sinistre.

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 10 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DE MANSART demande que Madame [I] soit déboutée de l’intégralités de ses demandes, que l’exécution provisoire soit écartée et qu’elle soit condamnée à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ces demandes il soutient que Mme [I] échoue dans la démonstration d’un comportement fautif du syndicat des copropriétaires en lien avec les préjudices qu’elle indique subir.

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société FONCIA [Localité 6], en sa qualité de Syndic de la résidence LES JARDINS DE MANSART, demande au tribunal de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes et de la condamner, outre les dépens de l’instance, à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre, la société FONCIA [Localité 6] soutient que la nature de la demande de Madame [I], consistant en la réalisation de travaux dans les parties communes, ne peux être adressée au Syndic puisque cette mission incombe exclusivement au Syndicat des copropriétaires de la résidence.

Il ajoute que les travaux demandés par Mme [I], ne remplissant pas le critère d’urgence requis, il n’avait pas l’obligation de les faire réaliser de sa propre initiative en l’absence d’accord des copropriétaires. Ainsi il indique qu’il n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité.

L’ordonnance de clôture des débats a été prononcée le 15 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

Madame [I] invoque la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART en raison de sa défaillance dans l’entretien et la conservation des parties communes que sont les balcons et terrasses, et notamment leur étanchéité, résultant à des infiltrations au plafond de la terrasse de son appartement situé au 1er étage et apparues en mai 2019, date de la recherche de fuites.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est consacrée au sein de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui dans son alinéa 4 dispose qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Ainsi, la mise en œuvre de cette responsabilité suppose un dommage causé par les parties communes à un copropriétaire ou un tiers, mais surtout, elle exclut la nécessité pour le copropriétaire d’apporter la preuve d’une faute commise par le Syndicat des copropriétaires. C’est une responsabilité de plein droit, la preuve du dommage et le lien avec les parties communes établiront à elles seules, la responsabilité du Syndicat.

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Il est constant et il résulte de cet article que l’étanchéité des terrasses, de la toiture et des façades de l’immeuble, affecté à l’usage de tous les copropriétaires, constituent une partie commune de la copropriété.

Au surplus, il est précisé, en page 34 du règlement de copropriété de la résidence LES JARDINS DE MANSART que, s’agissant du cas particulier des balcons, terrasses et loggias : « Les copropriétaires ayant l’usage exclusif des balcons -terrasses-loggias supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtement de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et, éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété.

Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le désordre constaté chez Monsieur [Y] au 2ème étage provenait d’un défaut d’étanchéité de la terrasse de Mme [U] [P] au 3ème étage, par conséquent il est incontestable que ce dernier est un désordre provenant de parties communes.

A l’issue des travaux réalisés en novembre 2019, les désordres apparents au sein du lot de Madame [I] n’ont pas été traités. Son assureur habitation, la MATMUT, a fait réaliser une expertise confiée à Monsieur [L] [W] le 11 mai 2021 et au terme de laquelle il a conclu que Madame [I] subissait des écoulements d’eau provenant d’infiltrations au travers d’un balcon saillant non étanche. Il ajoutait que ces dommages n’étaient pas considérés comme accidentels et qu’il appartenait au Syndic de procéder à la remise en état du support.

Afin de déterminer l’existence d’un lien de causalité entre ce désordre et le dommage relevé chez Mme [I], il convient d’analyser le rapport de recherche de fuite par arrosage réalisé le 13 mai 2019 par la société PROJAC, duquel il ressort que :

— le passage d’eau dans la cuisine de M. [Y] provient d’infiltrations lors de l’arrosage du balcon de l’appartement du dessus de Mme [U] [P] ;

— que les eaux qui sollicitent le balcon de M. [Y] reproduisent des écoulements en sous-face de l’appartement de Mme [I].

Ainsi, les écoulements présents chez Mme [I] proviennent du balcon de Monsieur [Y], même s’il n’est pas démontré que ces écoulements proviennent des premières infiltrations constatées chez Mme [U].

En outre, le constat amiable signé entre Mme [I] et le Syndic FONCIA IMMOBILIER mentionne que les « infiltrations plafond terrasse provenant des jardinières en béton de l’étage ».

Le Syndicat des copropriétaires allègue en défense que les infiltrations subies par Mme [I] proviennent non pas d’un vice de construction des parties communes mais d’un usage anormal du balcon par M. [Y] et d’un défaut d’entretien de ce dernier, qui lui incombe au sens de l’article du règlement de copropriété précité concernant l’entretien des balcons, terrasses et loggias.

Or, il ressort du rapport d’expertise réalisé par l’assureur de Mme [I] la MATMUT le 11 mai 2021, concernant le lieu de naissance du sinistre que : « l’assurée a constaté des écoulements d’eau en provenance du balcon du logement supérieur, propriété de M. [Y] qui endommagent la sous-face de son balcon. Des jardinières en béton font office de garde-corps. Ces jardinières comportent en leurs fonds une évacuation qui vient se déverser dans une cunette ménagée dans le sol de la terrasse ».

Et Mme [I] elle-même indique dans ce même rapport que « les infiltrations se produisent lorsque le voisin arrose abondamment ces jardinières ».

Il ressort de ces éléments que le dommage subi par Mme [I] peut être imputé à un défaut affectant les garde-corps (jardinières) du 2ème étage, et plus précisément des cunettes d’écoulement qui, lors d’arrosages abondants, engendrent des écoulements en sous-face du balcon situé en-dessous.

Ces désordres trouvent ainsi leur origine dans un vice de conception ou d’entretien des éléments d’évacuation intégrés aux garde-corps, lesquels font partie des parties communes de la copropriété notamment du fait que les travaux nécessaires à la réparation de ceux-ci ne peuvent être assimilés à un simple entretien courant incombant au copropriétaire concerné, mais relèvent d’une réfection relevant de la charge commune.

En conséquence, le lien de causalité entre le désordre provenant d’une partie commune et le préjudice subi en partie privative étant établi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires la résidence LES JARDINS DE MANSART sera reconnue, l’argument de l’absence de faute du Syndicat étant inopérant dans le cadre de la responsabilité de plein droit de ce dernier.

II. Sur la responsabilité du Syndic : la société FONCIA [Localité 6]

A titre liminaire il convient de rappeler que la responsabilité du Syndic à l’égard des copropriétaires doit, en l’absence de contrat les liant, être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les missions du Syndic sont précisées aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui indique que le Syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce Madame [I] indique que le Syndic FONCIA [Localité 6] a commis une faute en n’agissant pas à l’encontre de M. [Y] concernant l’arrosage de ses jardinières, en ne déclarant pas le sinistre à l’assurance de la copropriété et en ne sollicitant pas les travaux permettant la sauvegarde de l’immeuble.

La société FONCIA [Localité 6] allègue en défense, d’une part que les travaux en partie commune incombent au Syndicat des copropriétaires et non pas au Syndic envers lequel cette non-réalisation ne pourra être reprochée, et d’autre part il indique avoir commis toutes les diligences nécessaires suite à la déclaration de sinistre effectuée par Mme [I] :

— par la mise en œuvre d’une recherche de fuites en mai 2019 ;

— en mettant à l’ordre du jour la demande de réalisation des travaux du plafond du balcon de Mme [I], laquelle a été rejetée ;

Il ajoute que les travaux de reprise du plafond de Madame [I] ne peuvent aucunement être assimilés à des travaux urgents au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, permettant que ceux-ci ne soient pas votés avant leur réalisation.

Il est cependant remarqué, à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2019, que la résolution n°16 portant sur « La demande de Mme [I] : décision à prendre concernant la rénovation du plafond de son balcon » contient une erreur de retranscription majeure puisqu’elle indique « L’Assemblée générale décide l’exécution des travaux de rénovation du plafond du balcon de Mme [U] [P], appartement 29, 2ème étage, selon la demande jointe. »

Le nom de la propriétaire ainsi que l’étage concerné n’étant pas les bons il pourrait y avoir eu une confusion quant à l’objet des travaux votés, cependant Mme [I] ne contestant pas cette résolution, il y a lieu de retenir que c’est une simple erreur matérielle de retranscription et que les travaux sollicités par cette dernière ont bien été rejetés par résolution d’assemblée générale.

Au surplus, Madame [I] produit :

— le rapport d’expertise réalisé par son assureur la MATMUT le 11 mai 2021 ;

— le courrier adressé par ce dernier au Syndic demandant leur intervention pour la remise en état du plafond litigieux datant du 9 décembre 2021 ;

— un constat amiable de dégât des eaux conclu entre Madame [I] et le Syndic FONCIA le 23 février 2021 dans lequel il est indiqué à l’article « demande précise » dans le document accolé à ce constat du 10 mars 2022 : « Après lettres recommandées, courrier Matmut directement au Syndic et M. [Y] restés sans réponse au cours de ces deux années, je souhaite engager un recours juridique pour faire valoir mes droits. Je souhaite simplement que le copropriétaire M. [Y] responsable des dommages paie la restauration des travaux et qu''il fasse étanchéifier ses jardinières pour que cela ne recommence pas. »

Suite à ces courriers et constat de 2021, le Syndic n’a pas mis en œuvre de démarches concernant le désordre subit par Madame [I].

Cependant en l’absence de démonstration du caractère urgent de ces travaux, le Syndic FONCIA [Localité 6] ne pouvait faire réaliser ces travaux sans l’accord des copropriétaires, il a donc, par la mise aux votes de ceux-ci le 7 novembre 2019 et le respect de la résolution prise à cette occasion, accompli toutes les diligences qu’exigeait sa mission.

A titre surabondant il est précisé que le Syndic, ayant la qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires ne pourra être condamné à la réalisation de travaux en parties communes ne répondant pas au critère d’urgence mentionné à l’article 18 précité puisque cela reviendrait à le condamner à une obligation de faire pour laquelle il n’a pas compétence.

En conséquence, en l’absence de démonstration de faute de la part du Syndic dans la réalisation de sa mission, sa responsabilité à ce titre sera rejetée.

III. Sur la réparation

Madame [I] sollicite, à titre principal la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART et du Syndic FONCIA [Localité 6] à la réalisation de travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 de la copropriété.

La responsabilité du Syndic FONCIA [Localité 6] n’ayant pas été retenue, la demande de condamnation in solidum à son égard sera rejetée.

A titre subsidiaire Mme [I] sollicite également la condamnation à la réalisation de travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 à l’encontre cette fois du Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART uniquement.

Sans plus de précisions à l’égard de cette demande qui constitue une obligation de faire, les travaux demandés sont donc non-déterminés et non-chiffrés, en conséquence le tribunal ne peut qu’accueillir cette demande par une condamnation de principe.

Cette condamnation à une obligation de faire ne saurait justifier le prononcé d’une astreinte puisqu’elle implique l’établissement d’un devis ainsi qu’un vote en assemblée générale des copropriétaires sur le choix de l’entreprise pour la réalisation de ces travaux.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART sera condamné à réaliser les travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 de la copropriété.

IV sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART, succombant au principal, sera condamné aux dépens et à verser une indemnité de 1.500 € à Madame [S] [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [I], copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DE MANSART, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires de la résidence.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes dirigées contre le Syndic FONCIA [Localité 6] ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART à réaliser les travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 de la copropriété ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART à verser à Madame [S] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la dispense de Madame [S] [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DE MANSART ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.