TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/00478 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX6E

Numéro de minute : 24/463

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [G], [W] [C]

né le 07 Septembre 1942 à [Localité 18] (LOIRET)

Profession : Retraité

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [L] [T], [F] [C] épouse [P]

née le 30 Mai 1966 à [Localité 18] (LOIRET)

Profession : Secrétaire médicale

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [T], [F] [C] épouse [J]

née le 11 Décembre 1973 à [Localité 18] (LOIRET)

Profession : Professeur

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET,

immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n 829 382 688, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Gérard PERRIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

L’HEUDE & ASSOCIES ARCHITECTES

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Potier à : expertises (X2), régie, M^e Berger, M^e Bardon

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 11 Octobre 2024 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET a fait édifier un ensemble immobilier dénommé PARC [Adresse 12] situé [Adresse 3], qu’elle a vendu par lots, en l’état futur d’achèvement.

Elle a confié à la société L’HEUDE & ASSOCIES ARCHITECTES une mission de maîtrise d’œuvre complète.

Par acte notarié en date du 30 octobre 2019, la SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET a conclu avec monsieur [Z] [C] un contrat préliminaire de réservation, portant sur les lots numéro 11, 25, 37 et 45 de cet ensemble immobilier, pour un prix de 479.000 euros TTC.

Suivant acte notarié du 20 juillet 2020, la SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET a vendu en l’état futur d’achèvement à monsieur [Z] [C], madame [L] [C] et madame [I] [C] ce lot numéro 11 objet du contrat de réservation au prix convenu, la date prévue pour l’achèvement étant contractuellement fixée au 30 septembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autres causes légitimes de suspension de délai.

Par actes de commissaire de justice des 24 et 25 juin 2024, M. [Z] [C], Mme [L] [P] née [C] et Mme [I] [J] née [C] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET et la société L’HEUDE & ASSOCIES ARCHITECTES afin de :

— ENJOINDRE à la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET d’achever les travaux de construction du bien immobilier acquis par M. [C], Mme [P] et Mme [J] et de le livrer aux acquéreurs, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète exécution et remise effective des clés ;

— ORDONNER une mesure d’expertise ;

— AUTORISER les demandeurs à suspendre leur obligation contractuelle de paiement du solde du prix d’acquisition de 47.900 euros jusqu’au dépôt de son rapport définitif par l’expert ;

— CONDAMNER la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— DEBOUTER les défendeurs de toutes les demandes plus amples ou contraires.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, les demandeurs font valoir que l’obligation dont ils se prévalent n’est pas sérieusement contestable en ce que :

— La société [Localité 15] BERGES DU LOIRET s’est engagée à lui livrer le bien le 30 septembre 2021,

— Au jour de délivrance de l’assignation, la livraison n’a toujours pas eu lieu,

Ce retard n’est pas justifié.

Ils ajoutent que la condition d’urgence prévue par l’article 834 du code de procédure civile est également remplie en ce qu’ils occupent depuis 4 ans un logement inadapté à leur situation, qui génère des frais indus de déplacement et d’hébergement compte tenu de son éloignement de leur lieu de vie principal.

Ils s’estiment fondés en leur demande d’expertise en ce qu’ils entendent engager la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement et qu’il importe, au préalable, qu’un expert donne son avis sur le bienfondé des causes de retard avancées et sur les préjudices subis du fait de ces retards.

Au regard des préjudices déjà subis, du retard persistant, ils sollicitent d’être autorisés à suspendre le paiement du solde du prix, correspondant à 10% de l’opération, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, sans que cette suspension puisse faire échec à la livraison du bien s’il devait être achevé dans l’intervalle.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 10 octobre 2024, la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET demande au juge des référés de :

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— A titre subsidiaire, dire que l’astreinte provisoire qui serait prononcée pour la condamner à livrer le bien acquis par les demandeurs ne commencerait à courir que 6 mois après la signification de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui, elle fait valoir qu’elle a régulièrement informé les consorts [C] des motifs pour lesquels la livraison du bien a été plusieurs fois reportée et qu’il ne relève pas de la compétence du juge des référés d’apprécier le bienfondé des motifs avancés si bien qu’il ne peut le condamner sous astreinte à livrer le bien.

Elle ajoute que le chantier est actuellement à l’arrêt pour un motif qui ne lui est pas imputable, et qu’elle se trouve dans l’impossibilité actuelle de livrer.

Elle estime qu’il n’existe pas de motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée, l’ensemble des retards étant justifié par un motif contractuellement prévu.

Elle fait valoir que la demande de suspension de l’obligation de payer le solde du prix doit être rejetée, faute d’établir la réalité du manquement allégué.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 5 septembre 2024, la société L’HEUDE & ASSOCIES ARCHITECTES demande au juge des référés de :

— Lui donner acte de ses protestations et réserves,

— Modifier la mission de l’expert en ce qu’il devra faire le compte entre les parties,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien, elle indique que la mission de l’expert doit comprendre de faire le compte entre les parties dans la mesure où la SCCV lui est redevable de la somme de 45.000 euros.

A l’audience utile tenue le 11 octobre 2024, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que l’irrecevabilité de l’assignation soulevée par la SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET dans les motifs de ses conclusions n’est pas reprise dans le dispositif, si bien que cette prétention ne sera pas examinée, en application de l’article 768 du code de procédure civile.

1/ Sur l’injonction de procéder à la réalisation des travaux et la livraison du bien

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1601-1 du code civil prévoit que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1603 du même code dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir.

Suivant l’article 1610 suivant, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 20 juillet 2020 que :

— la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET s’est engagée à livrer le bien au plus tard le 30 septembre 2021, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou autres causes légitimes de suspension du délai prévu ci-après »,

— les causes légitimes de suspension du délai de livraison s’entendent notamment des situations suivantes :

Intempéries au-delà des quinze premiers jours d’arrêts du chantier ; Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ; Retard résultant de la cessation de paiement, l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants ; Retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants ; Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci, d’un prestataire ; Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou arrêter les travaux ; Résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’une des entreprises effectuant les travaux ; Troubles résultant d’hostilité, attentats, révolutions, cataclysmes naturels, accidents de chantier, incendies et inondations, infections endémiques, pandémies ; Conséquences découlant d’épidémies, infections endémiques et pandémies, pandémie virale ou bactérienne, ou découlant des mesures prises pour les endiguer, notamment la limitation de la circulation des biens et des personnes, les contraintes, troubles et retards sur l’exécution des travaux rendant impossible la poursuite du chantier dans des conditions normales ;Difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux, consécutives à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale.

Pour justifier du retard pris dans la livraison du chantier, la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET a adressé plusieurs courriers aux demandeurs suivant lesquels :

— Le 26 juillet 2021, elle invoque des problèmes d’approvisionnement de matériaux qui impactent les entreprises dans le cadre de l’avancement du chantier consécutifs à la pandémie de la Covid-19, et fixe la date prévisionnelle en décembre 2021 ;

— Le 29 novembre 2021, elle invoque un retard accumulé en raison des problèmes d’approvisionnement précédents ainsi qu’un acheminement lent des menuiseries et elle fixe la date prévisionnelle en septembre 2022 ;

— Le 7 avril 2022, elle invoque des difficultés d’approvisionnement pour les menuiseries, un dépôt de bilan de l’entreprise chargée de la cloison/doublage ainsi que la nécessité de substituer celle-ci par une autre entreprise et elle ne fixe aucune date prévisionnelle de livraison.

Puis, le 24 février 2023, la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET a convoqué les demandeurs pour une visite de l’appartement au stade « cloisonnement » pour le 9 mars 2023 avant de leur indiquer, le 25 mai 2023, que l’entreprise en charge de l’électricité a abandonné le chantier, retardant ainsi la date de livraison.

Le 22 janvier 2024, la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET a annoncé la date de livraison des logements avec remise des clefs courant deuxième quinzaine d’avril 2024.

Toutefois, au jour de rédaction de la présente, le chantier apparaît interrompu.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que :

— La SCCV avait obligation de livrer au 30 septembre 2021,

— Au 29 novembre 2024, soit 3 années plus tard, la livraison n’est toujours pas intervenue.

S’il peut exister une marge de tolérance, liée dans un premier temps à la pandémie de COVID, force est de relever que le retard ensuite accumulé excède manifestement les causes légitimes contractuellement prévues, ce d’autant plus qu’il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats la justification des causes chaque fois avancées, liées à des difficultés de livraison ou à la défaillance d’une entreprise, alors qu’il appartient à celui qui invoque une impossibilité de faire, d’en justifier.

Par conséquent, la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET sera condamnée à livrer aux consorts [C] les lots numéro 11, 37, 25 et 45 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 19] [Adresse 12] situé [Adresse 2] à [Adresse 16] [Localité 1].

Cette condamnation interviendra sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter du 60ème jour suivant signification de la présente ordonnance, pour une durée de 8 mois.

2 / Sur la demande de suspension de l’obligation de verser le solde du prix

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant que :

— la SCCV accuse un retard de trois années dans la livraison du bien acheté en l’état futur d’achèvement par les consorts [C],

— ceux-ci ont réglé 90% du prix, correspondant au début des travaux de peinture, suivant les stipulations contractuelles, les 5% suivants doivent être réglés à l’achèvement des travaux, et les 5% restants à la livraison,

— au jour de rédaction de la présente, les travaux ne sont pas achevés et le bien n’est pas livré.

Compte tenu du retard majeur pris dans l’avancement du chantier, de ce que le défendeur ne communique aucun élément de nature à établir la réalité des causes légitimes de suspension avancées aux consorts [C] pour justifier l’absence de livraison en temps convenus, et de la situation des demandeurs, qui démontrent être contraints, depuis trois ans, d’engager des frais de gardiennage de leurs biens, de vivre dans un logement éloigné de leurs centres d’intérêt et inadapté à leur situation personnelle, leur obligation contractuelle de paiement du solde du prix d’acquisition à hauteur de 47.900 euros sera suspendue jusqu’au dépôt de son rapport définitif par l’expert, ladite suspension ne pouvant faire échec à la livraison du bien s’il devait être achevé dans l’intervalle.

3/ Sur la mesure d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l’espèce, il est constant que la livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement par les consorts [C] auprès de la SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET est différée depuis plus de trois ans, le vendeur s’étant chaque fois retranché derrière l’existence de causes légitimes contractuellement prévues.

Les demandeurs, qui entendent être indemnisés du préjudice subi, contestant le bienfondé des causes avancées, ils justifient d’un intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée, qui sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif, et à leurs frais avancés.

4/ Sur les autres demandes

La SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés pour faire valoir leurs droits qui ne sont pas compris dans les dépens.

La société [Localité 15] BERGES DU LOIRET sera par conséquent condamnée à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

ENJOINT à la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET de livrer à monsieur [Z] [C], madame [L] [C] et madame [I] [C] les lots 11, 25, 37 et 45 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 19] [Adresse 12] situé [Adresse 2] à [Adresse 16] [Localité 1], vendus en l’état futur d’achèvement par acte authentique du 20 juillet 2021, ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification de la présente ordonnance, pour une durée de 8 mois ;

AUTORISE monsieur [Z] [C], madame [L] [C] et madame [I] [C] à suspendre leur obligation contractuelle de régler le solde du prix de l’acquisition en l’état futur d’achèvement des lots 11, 25, 37 et 45 de l’ensemble immobilier dénommé PARC [Localité 11] [Adresse 21] situé [Adresse 2] à [Adresse 16] [Localité 1] jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, ladite suspension ne pouvant faire échec à la livraison du bien par la SCCV [Localité 15] BERGES DU LOIRET si elle pouvait intervenir dans l’intervalle ;

ORDONNE une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 7]

[Localité 10]

09 81 88 46 21/06 64 83 14 31

[Courriel 14]

Avec pour mission de :

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 17] et visiter les lots 11, 25, 37 et 45, après y avoir convoqué les parties ;

— Se faire remettre la liste intégrale depuis l’ouverture du chantier des entreprises retenues par le maître d’œuvre dans le cadre de l’attribution des différents lots de construction, avec précision du nom et des coordonnées des entreprises intervenantes, lot par lot, avec mention des dates de notification d’attribution des lots, dates d’intervention ainsi que des dates et motifs des défaillances, abandons de chantiers et ruptures de marchés ; ainsi que, de façon générale, tous éléments permettant d’en justifier ;

— Donner son avis sur l’état d’avancement des travaux de construction et de livraison du bien immobilier ;

— Rechercher et déterminer les causes des retards de livraison du chantier et donner son avis sur le bien-fondé des événements invoqués par le vendeur pour justifier de ces retards ;

— Dire si les évènements avancés sont de nature à justifier totalement ou partiellement la durée du retard subi ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— De façon plus générale, faire toutes observations utiles à l’appréciation du caractère légitime des causes de suspension alléguées ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par M. [Z] [C], Mme [L] [C] épouse [P] et Mme [I] [C] épouse [J] qui devront consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance ;

Dit que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

CONDAMNE la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET aux dépens ;

CONDAMNE la société [Localité 15] BERGES DU LOIRET à verser à M. [Z] [C], Mme [L] [C] épouse [P] et Mme [I] [C] épouse [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, La 1ère VICE-PRÉSIDENTE