TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02901

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFRF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[S] [M]

C/

[W] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nathalie REITAN de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2020 prenant effet au 07 février 2020, Madame [S] [M] a donné à bail à Monsieur [W] [K] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement (lot N° 175) situés [Adresse 7]) pour un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 06 mars 2024, Madame [S] [M] a fait signifier à Monsieur [W] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire ainsi que de fournir des justificatifs d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Madame [S] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 17 janvier 2020, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2746,38 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [S] [M], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4588,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 19 juin 2024, Monsieur [W] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [S] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer et d’en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux.L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2020 prenant effet au 07 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme de 1703,15 euros dans un délai de deux mois a été signifié le 06 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [K] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 07 avril 2024.

La clause résolutoire étant acquise sur le défaut d’assurance et le bail résilié le 07 avril 2024, il n’est pas nécessaire d’examiner son acquisition sur le fondement des impayés.

L’expulsion de Monsieur [W] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques s’agissant en outre d’un logement meublé.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [S] [M] produit un décompte du 09 septembre 2024 démontrant que Monsieur [W] [K] reste devoir la somme de 4211,75 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (332,34 euros = 152,03 + 180,31) et des frais de rejets bancaires (44 euros = 4 x 11 euros) non justifiés.

Monsieur [W] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4211,75 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [W] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 07 avril 2024 au septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Madame [S] [M] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [M], Monsieur [W] [K] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2020 prenant effet au 07 février 2020 entre Madame [S] [M] et Monsieur [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking situés [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1] sont réunies à la date du 07 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [S] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à verser à Madame [S] [M] à titre provisionnel la somme de 4211,75 euros (décompte arrêté au 09 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Madame [S] [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à verser à Madame [S] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [S] [M] de sa demande concernant les dépens au titre de l’article A444-32 du code de commerce ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,