N°Minute:25/452

N° RG 24/00125 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OW7P

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ARTEMISIA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabine NGO

Copie certifiée delivrée à :

Le 03 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 28 juillet 2021 et ayant pris effet le 31 juillet 2021, la SAS ARTEMISIA GESTION a consenti à Madame [R] [N] un bail d’habitation sur un logement meublé situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 520 euros, outre 45 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte de cautionnement en date du 31 juillet 2021, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [R] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ARTEMISIA GESTION a fait délivrer à Madame [R] [N] un commandement de payer en date du 6 septembre 2023, visant la clause résolutoire et demandant le paiement de la somme principale de 1.035,25 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté à la date du 6 septembre 2023.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude 21 novembre 2023, la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA ont assigné Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTPELLIER, à l’audience du 11 mars 2024, aux fins de :

➢ constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,

➢ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation,

➢ ordonner l’expulsion de Madame [R] [N] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

➢ la condamner au paiement de la somme de 2.246,87 euros au titre des loyers et charges arriérés, selon la répartition suivante:

— la somme de 1.055,72 euros à la SAS ARTEMISIA GESTION,

— la somme de 1.191,15 euros à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS ARTEMISIA GESTION à hauteur de ce montant,

➢ fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [R] [N] au paiement de celle-ci,

➢ le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Suite à l’audience du 11 mars 2024, une réouverture des débats a été ordonnée par le juge des contentieux de la protection, afin que Madame [R] [N], qui était arrivée en retard à l’audience du 11 mars 2024, puisse assister à une nouvelle audience. L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 27 mai 2024, mais elle a de nouveau fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 24 juin 2024.

À l’audience du 24 juin 2024, la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA étaient représentées par leur conseil qui a déposé son dossier auquel il a déclaré se rapporter et aux termes duquel il a maintenu ses demandes initiales.

Madame [R] [N] a comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.

Par jugement en date du 16 septembre 2024, la juge a ordonné une nouvelle réouverture des débats en raison de l’absence de production du fichier de preuve relatif à la signature électronique du contrat de bail et a renvoyé l’affaire à l’audience du 9 décembre 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA étaient représentées par leur conseil qui a déposé son dossier. Par voie de conclusion écrite signifiée le 6 décembre 2024 à Madame [N], elles ont indiqué que la locataire ayant quitté les lieux, elles se désistaient de leur demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion mais maintenaient leur demande financière, à savoir :

— une somme de 3931,75 euros au titre des loyers et charges dus au 19 août 2024 selon la répartition suivante

2740,60 euros à la société ARTEMISIA GESTION

1191,15 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société ARTEMISIA GESTION

— la condamnation de Madame [N] à payer le reliquat des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie soir la somme de 677,60 euros

— sa condamnation au paiement d’une somme de 500 euros au titre de la résistance abusive.

Madame [R] [N] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater que le bordereau de pièces visé dans les conclusions des demanderesses ne correspond pas à la réalité des pièces produites au tribunal. Ainsi, la numérotation s’arrête à la pièce 14 qui est un devis et non pas à la pièce 16.

Il n’existe pas de pièce 15 ( état des lieux d’entrée) ni 16, les quittances subrogatives étant numérotées 9 et non pas 16. Il n’est pas produit d’extrait KBIS de la société GARANTME ( qui n’est pas dans la cause), pièce n°6 visée au bordereau, ni d’attestation de convention de délégation de gestion (pièce 7 visée au bordereau). En conséquence, la numérotation à partir de la pièce 6 ne correspond plus aux pièces produites aux débats.

Sur le désistement de la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, les demanderesses ont indiqué que la locataire a quitté les lieux le 19 août 2024. Elles ont donc fait part de leur intention de se désister de la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion.

Il convient de constater le désistement de la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA de leur demande de constat de la résiliation du bail et, par conséquent, de leurs demandes d’expulsion de la locataire et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA exposent qu’à sa sortie des lieux, Madame [N] restait redevable d’une dette locative de 3931,75 euros.

Elles produisent un décompte locatif arrêté au 19 août 2024.

Au titre du contrat de cautionnement, la SA SEYNA indique avoir versé à la bailleresse la somme totale de 1191,15 euros en règlement des loyers de juillet et août 2023.

Elle produit deux quittances subrogatives en date des 31 juillet 2023 et 7 septembre 2023.

Au vu de ces éléments produits par les demanderesses, il sera fait droit à la demande en paiement pour un montant total de 3931,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Madame [R] [N] sera condamnée à verser la somme de 1191,15 euros à la SA SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur, et la somme de 2740,60 euros à la SAS ARTEMISIA.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, les demanderesses produisent :

— un constat d’état des lieux de sortie en date du 19 août 2024

— un devis en date du 5 septembre 2024 de la société GLB 34 pour une somme de 189,75 euros

Elles sollicitent la condamnation de la locataire à la somme de 1197 euros au titre des réparations locatives, listant dans leurs conclusions les biens qui aurait été endommagés, outre ce qui figure au devis de la société GLB.

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros, la somme restant due s’élèverait à 677,60 euros.

Il convient de relever que :

— aucun état des lieux d’entrée n’est fourni, contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions des demanderesses ; seule figure en annexe du contrat de bail une liste non exhaustive du mobilier meublant le logement ; le logement devra donc être réputé avoir été fourni en bon état.

— l’état des lieux de sortie, produit au tribunal est particulièrement succinct puisqu’il n’est composé que deux pages quasiment vides sur les 21 que comporterait cet état des lieux ;

— dans la liste des biens dégradés figurant dans les conclusions des demanderesses, sont reprises les réparations listées dans le devis à des prix différents, soit :

remplacement d’un matelas : prix du devis : 40 euros/ prix dans les conclusions 44 euro+204,60 euros

remplacement des plinthes endommagées : 37,50 euros dans le devis/41,25 euros dans les conclusions

réfection joint évier : 25 euros dans le devis/27,50 euros dans les conclusions

remplacement rideau : 20 euros dans le devis/ 22 euros dans les conclusions

nettoyage des housses du canapé : 50 euros dans le devis/55 euros dans les conclusions

— le montant sollicité a donc intégré deux fois les mêmes dégradations.

Le tribunal ne peut que constater qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, les demanderesses échouent à démontrer la réalité des dégradations locatives évoquées et leur imputabilité à la locataire et seront donc, en conséquence, débouter de leur demande à ce titre.

Il leur sera rappelé au surplus qu’il leur revient de restituer à Madame [R] [N] le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, pour obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA ne justifient pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires. Elles seront donc déboutées de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA se sont désistées de leur demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion en raison du départ de la locataire ;

En conséquence, DIT que les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer la somme totale de 3931,75 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, réparti de la façon suivante :

à la société ARTEMISIA GESTION, la somme de 2740,60€

à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société ARTEMISIA GESTION, la somme de 1191,15 € .

DEBOUTE la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA de leur demande de condamnation en paiement au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE la SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE aux SAS ARTEMISIA GESTION et la SA SEYNA qu’elles devront restituer à Madame [R] [N] le montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [R] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avor lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,