TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [K] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 7] CLAISSE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03335 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH (anciennement OPAC de [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03335 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [K] [G] un appartement situé [Adresse 2] (escalier AC08, rez-de-chaussée, [Adresse 6]) à [Localité 5] incluant une cave pour un loyer mensuel hors charges de 283,92 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [K] [G] un commandement de payer la somme principale de 1 067,58 euros en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2025,

— subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du contrat pour défaut de jouissance paisible des lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [G] de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,

— condamner Monsieur [K] [G] à payer la somme de 1 351,11 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— rejeter toute demande de délais de grâce et dans l’hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

— condamner Monsieur [K] [G] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant plus de six semaines.Il justifie sa demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail par le manquement du preneur à son obligation de jouissance paisible des lieux, en lui reprochant d’être à l’origine de comportements violents, notamment d’insultes et de menaces de mort à l’encontre de trois de ses préposés.

À l’audience du 9 juillet 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande de constat de la résiliation du bail (l’assignation ayant été délivrée pour une audience d’orientation et non pas une audience d’acquisition de clause résolutoire) et a maintenu ses autres demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 1 972,09 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, terme de juin 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [K] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est obligé d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, sauf pour le bailleur à solliciter la résiliation du bail. L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’usage paisible des lieux loués qui est rappelé à l’article 4 du contrat de location du 11 avril 2024 est une obligation essentielle du contrat de location. L’obligation de jouissance paisible faite au preneur concerne au premier titre les lieux loués mais s’étend aussi à l’ensemble des occupants de la résidence envers lesquels le bailleur a une obligation de garantie, s’agissant des locataires, ou une obligation de sécurité, s’agissant de ses préposés.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats une copie des plaintes déposées par Madame [R] [E], gardienne d’immeuble, les 5 décembre 2024, 28 avril 2005 et 25 juin 2025 à l’encontre de Monsieur [K] [G] pour des faits d’injures non publiques, menaces de mort à l’encontre d’un gardien et violences sur une personne dépositaire d’une mission de service public sans incapacité.

Madame [R] [E] déclare que le 4 décembre 2024 vers 8 heures du matin Monsieur [K] [G] qu’elle connaît « depuis près de 10 ans » et « souffre d’importants troubles psy » l’a « agressée verbalement de manière très virulente » et « l’a insultée de tous les noms ». Elle affirme que si un voisin « n’était pas resté au niveau du portillon », il « l’aurait agressée physiquement » et qu’elle s’est « barricadée dans [la] loge ». Enfin, elle ajoute qu’elle n’a pas été « blessée physiquement » mais a « été très perturbée moralement » et a reçu « trois jours d’arrêt de la part de [son] médecin ».

Dans sa deuxième plainte, elle expose que le 25 avril 2024, Monsieur [K] [G] qui « semblait ne pas être dans un état normal » l’a prise « en photo ou vidéo avec son téléphone depuis la grille d’entrée » et l’a insultée de « grosses pute », « grosse salope » et « connasse ».

Dans sa troisième plainte, elle fait état d’injures identiques les 23 et 24 juin 2025 et précise que Monsieur [K] [G] qui a « commencé à taper très fort sur les carreaux » de sa loge « malgré la présence de barreaux en fer » l’a menacée en lui disant à deux reprises: « Regarde-moi bien, tu vas voir ! ».

En outre, [Localité 4] HABITAT-OPH produit la plainte déposée le 31 décembre 2024 par Madame [U] [F] épouse [D], autre gardienne d’immeuble, laquelle affirme que le même jour Monsieur [K] [G] l’a « regardée fixement sans rien dire », puis l’a insultée elle et son collègue Monsieur [Y] [B] en ces termes : « Je vais vous en mettre une à vous tous », « Je vais vous tuer vous aller voir », en les suivant jusqu’à la loge et en vociférant, ce que confirme Monsieur [Y] [B] dans sa plainte du 2 janvier 2025 lequel déclare que sa collègue « était très choquée ».

Enfin, la bailleresse communique la plainte déposée le 5 juin 2025 par un autre de ses préposés, Monsieur [X] [N] lequel dénonce des faits de menaces de mort de la part du défendeur qui l’a menacé lui et son collègue [Y] [B] de les « égorger ».

Au vu de ces déclarations concordantes et circonstanciées, la preuve de la matérialité des faits reprochés à Monsieur [K] [G], lequel a été placé en garde à vue, est suffisamment établie, nonobstant l’absence de mention des suites pénales réservées à ces différents dépôts de plainte.

L’accumulation, la répétition et la gravité de ces faits lesquels portent gravement atteinte à l’intégrité morale des agents de l’office HLM ne sont pas tolérables et constituent une violation grave et renouvelée du locataire à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

En outre, quels que soient les problèmes psychologiques rencontrés par Monsieur [K] [G], de tels comportements participent à répandre un climat de violence et d’insécurité au sein de l’ensemble immobilier de [Localité 4] HABITAT-OPH et apparaissent incompatibles avec la poursuite du contrat de bail.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Monsieur [K] [G] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte apparaître que Monsieur [K] [G] est redevable de la somme de 1 873,06 euros à la date du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (1 972,09 euros – 99,03 euros facturés le 29 novembre 2024).

Monsieur [K] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de sa dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [G], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 11 avril 2024 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [K] [G] portant sur le logement situé [Adresse 2] (escalier AC08, rez-de-chaussée, porte 0727) à [Localité 5] incluant une cave aux torts du locataire,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 873,06 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 07 octobre 2025

le greffier le Président