COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 9

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

4

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

4

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/02311 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OH65

Pôle Civil section 1

Date : 09 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B],

né le 06 Juillet 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. BARQUIMO, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n°353 219 694, représentée par son gérant Monsieur [B] [Z].

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître David CHAIGNEAU de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [X] [C]

né le 19 Janvier 1970 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CETARA inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 391809043, située [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.M. C.V. MAPA ( SIREN 775565088) prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.Assureur de Monsieur [C], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 28 Octobre 2024

MIS EN DELIBERE au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 09 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte reçu le 18 décembre 2002 par Maître [R] [M], notaire à Sète, la SCI Barquimo a acquis au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 3] à Sète, les lots portant les numéros 6 et 12, correspondants à une cave et un local commercial au rez-de-chaussée.

Par acte reçu le 8 mars 2017 par Maître [O] [V], notaire à [Localité 12], Monsieur [X] [C] a acquis au sein du même ensemble immobilier précité, les lots 3 et 11, correspondants à une cave et un local commercial en rez-de-chaussée.

Se prévalant de différents désordres du fait de la rénovation entreprise par Monsieur [C], la SCI Barquimo a saisi le juge des référés par acte du 12 février 2020 d’une demande aux fins de voir enjoindre à M. [C] la remise en état de ses locaux et ce sous astreinte outre paiement de sommes destinées à la remise en état et frais.

Suivant ordonnance en date du 18 décembre 2020, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI Barquimo et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à M. [S], lequel a déposé son rapport le 14 mars 2022.

Par exploits introductifs d’instance en date des 10 et 25 mai 2023, la SCI Barquimo et Monsieur le docteur [Z] [B] ont fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [X] [C], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice et ka SMCV Mapa sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, des articles 1231 -1 et suivants du code civil, des articles 10-1 et 1 4 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

Dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action ;Homologuer le rapport d’expertise ;Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires en cause et Monsieur [C], à payer la somme de 15 846,42 € à la société Barquimo au titre des travaux de réparation du local de la SCI recommandés par l’expert en page 27 du rapportSubsidiairement,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de VMC visés à la page 27 du rapport d’expertise (CF devis LIFA) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 100 € / jour de retard, Le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte dans un délai de six mois.Dans les rapports entre le syndicat et M. [C]

Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 14 937,86 € au titre des travaux recommandés.Condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 3 355,91 € au titre des travaux recommandés.

En tout état de cause

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] à payer au Docteur [B] la somme de : 500 € mensuel à compter de 2018 au titre de la perte de jouissance

50 000 € au titre de la perte d’exploitation

5 000 € au titre de préjudice moral subi

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaire et Monsieur [C] à payer à la SCI Barquimo la somme : 5 050 € au titre du remboursement des frais d’expertise

5 500 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaire et Monsieur [C] aux entiers dépens.Dispenser la SCI Barquimo de toute participation aux frais engagés par les travaux susmentionnés en raison de la condamnation du Syndicat des copropriétaires auquel il appartient,Dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Ils invoquent les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et précisent que l’origine des désordres provient des travaux réalisés par M. [C] en l’absence de tout accord de la copropriété pour les réaliser, consistant en un passage de canalisation en plafond de cave appartement à la SCI mais également en la création d’une dalle coulée ayant obstrué les bouches de ventilation de sa cave, ce que relève l’expert.

Ils en déduisent que la responsabilité spéciale prévue à l’article 14 de la loi de 1965 est mobilisable.

Ils précisent qu’ils ont subi un préjudice consistant en des travaux de reprise mais également un préjudice de jouissance dont sont responsables tant Monsieur [C] que le syndicat des copropriétaires.

Le docteur [B] sollicite également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, une perte d’exploitation et un préjudice moral.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, M. [X] [C] et la SAMCV Mapa, assureur de M. [C], demandent au tribunal sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

A titre principal :

Juger que la SCI Barquimo et Monsieur [B] ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute commise, Juger que la SCI Barquimo et Monsieur [B] ne rapportent par la preuve de la réalité des entiers préjudices dont ils font état,Juger que la SCI Barquimo et Monsieur [B] ne rapportent par la preuve d’un lien causal entre les préjudices allégués une quelconque faute qui aurait été commise par Monsieur [C],Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI Barquimo et Monsieur [B] à leur encontre, A titre subsidiaire :

Limiter les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Monsieur [C] envers la SCI Barquimo au titre des travaux de remise en état du local à la somme de 2 376,96 € (ce qui correspond à 15 % de la somme de 15 846,42 €) pour les travaux de remise en état du local de la SCI Barquimo Dans les rapports entre le syndicat et la SCI BARQUIMO :

Condamner le syndicat des copropriétaires au titre des travaux nécessaires au paiement de la somme de 13 469,46 € (ce qui correspond à 85 % de la somme de 15 846,42 €) pour les travaux de remise en état du local de la SCI BarquimoFixer le préjudice de jouissance de Monsieur [B] à compter du 30 septembre 2019 et à la somme maximale de 430 € (soit 43 mois x 10 €), Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] au paiement de la somme de 430 € à Monsieur [B] au titre de son préjudice de jouissance,Juger que Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de perte d’exploitation en lien avec une quelconque faute qui aurait été commise par Monsieur [C],

Juger que Monsieur [B] ne rapporte par la preuve d’un préjudice moral en lien avec une quelconque faute qui aurait été commise par Monsieur [C],Rejeter les demandes formulées par Monsieur [B] au titre du préjudice de perte d’exploitation et du préjudice moral allégués à l’encontre de Monsieur [C] et de son assureur, En tout état de cause :

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir, Condamner in solidum la SCI Barquimo, Monsieur [B] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner les mêmes aux entiers dépens de procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire intervenue et les frais du référé, Rejeter toute demande contraire ou plus ample.

En défense, ils font valoir que les prétentions des demandeurs devront être rejetées en l’absence de toute argumentation juridique. Il n''est pas non plus démontré en quoi M. [C] aurait commis une faute en lien causal avec le préjudice dont l’indemnisation est sollicitée par les demandeurs.

M. [C] a fait réaliser ses travaux conformément aux normes d’hygiène et de sécurité, ce que l’expert souligne dans son rapport de sorte que la dalle réalisée est sans lien avec la migration de l’humidité au sol du local des demandeurs.

Aucun élément ne corrobore le fait qu’il aurait condamné les bouches d’évacuation d’air présentes dans la cave de la SCI Barquimo.

Il ajoute que la demande relative au coût des travaux d’installation d’un réseau VMC est sans objet puisque le syndicat des copropriétaires a depuis fait réaliser lesdits travaux.

Il relève que les préjudices dont se prévaut le docteur [B] sont sans lien causal avec les désordres

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Constater que les désordres invoqués par la SCI Barquimo trouvent leur origine dans les parties privatives. Dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue. Débouter purement et simplement tant la SCI Barquimo que le Docteur [Z] [B] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires tendant à réaliser les travaux de VMC visés à la page 27 du rapport d’expertise dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 100€ par jour de retard, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires en cause et Monsieur [C] à payer la somme de 15 846,42€ à la société Barquimo au titre des travaux de réparation du local de la SCI recommandés par l’expert en page 27 du rapportSubsidiairement,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 14937,86€ au titre des travaux recommandés En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] à payer au Docteur [B] la somme de : • 500€ mensuel à compter de 2018 au titre de la perte de jouissance

• 50 000€ au titre de la perte d’exploitation

• 5 000€ au titre du préjudice moral subi

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] à payer à la SCI Barquimo la somme de • 5 050€ au titre du remboursement des frais d’expertise

• 5 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile

Dispenser la SCI Barquimo de toute participation aux frais engagés par les travaux susmentionnés en raison de la condamnation du syndicat des copropriétaires auquel il appartient. Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir,Condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, le Syndicat des copropriétaires expose principalement que

Les désordres ne touchent que des parties privatives de la copropriété.

Il expose que les demandeurs ne sauraient utilement contester ses diligences.

Sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée

Il ajoute que depuis le dépôt du rapport les travaux à réaliser en sous-sol par installation d’une VMC ont été réalisés de sorte que les demandeurs doivent être déboutés.

Les préjudices sollicités par le docteur [B] sont injustifiés et en toutes hypothèses sans lien direct avec une quelconque faute.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2024.

A l’issue des débats le 28 octobre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler liminairement que les demandes tendant à voir “constater”, ou les demandes tendant à voir “dire et juger” qui ne développent en réalité que des moyens, ne constituent pas des prétentions au titre de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur l’homologation du rapport d’expertise judiciaire

La demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ne saurait être accueillie en ce que ce rapport n’est ni un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le tribunal, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision

Sur la demande d’indemnisation formée par la SCI Barquimo et le docteur [B]

Sur la matérialité des désordres

Au cours des opérations expertales, l’expert a relevé (pages 24 et suivantes du rapport) :

M. [X] [C] a fait réaliser des travaux de rénovation du local qu’il allait occuper, pour l’adapter et le mettre aux normes de l’activité de poissonnerie :

— Réfection totale des sols, murs et devanture ainsi que des réseaux fluides secs et humides : plomberie, électricité, ventilation.

— Les travaux ont été réalisés dans le local du RDC et dans la cave de la SCI Barquimo au sous-sol.

Les travaux d’aménagement pour le local à RDC et au sous-sol sont imputables à M. [C].

Les parties de l’immeuble impactées par les travaux sont les suivantes :

RDC

La réfection de la devanture en façade et du sol carrelé du perron d’accès a impacté les parties communes de l’immeuble.

La réfection du local de M. [C] a amplifié le phénomène d’humidité dans les sols et les murs du local de la SCI Barquimo et a révélé le problème par des décollements de sol souple et dégradation de la dalle.

SOUS SOL

Cave de la SCI Barquimo, partie privative :

Suivant l’acte de vente du 8 mars 2017, le local sanitaire existait auparavant, M. [C] a rénové les réseaux existants.

Sur l’origine des désordres et les responsabilités engagées

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose en son dernier alinéa que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Aux termes de l’article 2 de loi du 10 juillet 1965, "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes.

Il n’est pas discuté que la cave située en sous-sol ainsi que le local en rez-de-chaussée sont des parties privatives à usage exclusif de la SCI Barquimo.

L’expert relève qu’une des deux ventilations de la cave située sous le local à RDC de la SCI Barquimo avait déjà été obstruée.

M. [C] a fait boucher les 2 ventilations qui existaient dans la cave de la SCI Barquimo sous son local du RDC.

Etant donné le contexte urbanistique de la ville, l’immeuble qui accueille les locaux de la SCI Barquimo et de M. [C] est implanté dans un quartier sur des terrains totalement entourés par les canaux qui découpent la ville, le niveau du sous-sol se trouvant ainsi en dessous des niveaux des eaux.

Le constat d’humidité saturé sur les murs périphériques des caves atteste que le terrain naturel qui les entoure est imprégné d’eau.

Les constructions de la fin du 19ème siècle ne comportaient pas ce cuvelage étanche, les murs étaient en pierres assemblées au mortier.

De ce fait, les locaux constituant les caves sont humides en permanence, et le rebouchage de certaines ventilations existantes empêche la circulation d’air et en augmente l’humidité.

Le revêtement de sol en dalles plastiques du local de la SCI Barquimo bloque la migration de l’humidité et son évaporation, ce qui dégrade le support maçonné et provoque le décollement des dalles.

Cette humidité s’évacuait par les ventilations des caves.

Le rebouchage de certaines ventilations de caves a fait augmenter le taux d’humidité, plus la réalisation d’un sol neuf carrelé imperméable à l’eau dans le local de M. [C] qui a amplifié le phénomène.

L’eau piégée ne peut plus migrer de la cave vers le local et s’évaporer, elle migre au travers des sols perméables en périphérie.

L’expert retient que la responsabilité concernant l’humidité du sol de la SCI Barquimo incombe aux occupants de la copropriété qui ont fermé les ventilations de cave, ainsi qu’à M. [C] qui a aggravé l’état en bouchant 2 ventilations supplémentaires.

Il s’en déduit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée, en application de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965, dans la survenance des désordres ayant affecté le sol du local de la SCI Barquimo situé au rez-de-chaussée et trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble par obturation des ventilations.

La responsabilité de M. [C] se trouve également engagée au titre de ce désordre dans la mesure où de par la réalisation de travaux consistant à boucher 2 ventilations supplémentaires, il a aggravé le phénomène d’humidité du sol du local de la SCI Barquimo situé au rez-de-chaussée.

Par ailleurs, l’expert relève que M. [C] a fait poser un siphon de sol qui a impacté le plafond de la cave et ajouté un réseau [Localité 9]/EV en plafond pour raccorder celui-ci.

Il a créé un réseau de gaines pour traitement d’air de la chambre froide entre la sous-face du plancher de celle-ci et les groupes installés dans sa cave.

Il a fait boucher les 2 ventilations existantes de la cave pour pouvoir poser la vitrine du RDC.

Il conclut que la responsabilité de la présence de la cloche du siphon de sol et de son réseau EU/EV de raccordement en plafond de la cave de la SCI Barquimo incombe à M. [C].

La responsabilité de la présence du réseau de gaines de la chambre froide en plafond de la cave de la SCI Barquimo incombe à M. [C].

Enfin, il précise que M. [C] a réalisé les travaux d’aménagement du local à RDC et à R-1 sans l’accord de la copropriété et pour le R-1 sans l’accord de la SCI Barquimo dans sa cave. Il en a l’entière responsabilité.

Il en résulte que M. [C] ne peut valablement contester avoir commis une faute d’une part en agissant sans obtenir l’aval de l’assemblée des copropriétaires sur les travaux envisagés et d’autre part en réalisant des travaux sur le bien d’autrui lui causant ainsi un préjudice.

Sur la réparation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’expert préconise une installation en plafond du sous-sol de l’ensemble immobilier d’un réseau de gaines VMC avec aspiration de l’air et extraction de cet air vers l’extérieur par la cour arrière ou par un soupirail sur rue. Le montant des travaux est de 2 350,14 € TTC selon devis de l’entreprise LIFA du 23/06/2021.

Au titre de la réfection des sols du local en RDC de la SCI Barquimo, l’expert préconise l’enlèvement du mobilier du local, stockage et remise en place puis dépose du revêtement sol souple et de la chape de pose, soit un montant total de 15 217 euros TTC.

Sur les partages de responsabilité

L’expert après avoir évalué le montant des travaux de reprise, apprécie la part de responsabilité tant du syndicat des copropriétaires que de Monsieur [C], lequel a aggravé par la réalisation de ses travaux, les désordres subis par la SCI Barquimo et retient les imputabilités suivantes :

Désordre résultant de la suppression des ventilations, montant des travaux d’installation d’un réseau de gaines VMC : 2 350,14 € TTC

— La copropriété : 60 %, soit 1 410,08 € TTC

— M. [C] : 40 %, soit 940,06 € TTC

Réfection des sols du local appartenant à la SCI Barquimo

La copropriété : 85 %, soit 12 934,45 € TTCM. [C] : 15 %, soit 2 282,55 € TTC

Il convient d’entériner les conclusions du rapport d’expertise en l’absence de tout élément susceptible de le remettre en cause, l’expert ayant, après un examen des lieux et une analyse complète des pièces qui lui ont soumises, répondu sans ambiguïté aux questions qui lui étaient posées.

Il sera précisé que s’agissant des travaux de réfection du sol du local commercial, propriété de la SC Barquimo, ce copropriétaire ne pourra se voir appliquer la répartition de cette charge en fonction de ses tantièmes, ce dernier étant dispensé d’y participer.

Depuis le dépôt du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser les travaux consistant en une installation d’un réseau de gaines VMC et ce, selon facture de la société LIFA du 12 décembre 2023 de sorte que la SCI Barquimo sera déboutée de sa demande tendant à voir condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de VMC visés à la page 27 du rapport d’expertise dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 100 € / jour de retard, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte dans un délai de six mois.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de jouissance

Au soutien de sa demande, le docteur [B] verse aux débats des quittances annuelles de loyers au titre des exercices 2020, 2021 et 2022 justifiant ainsi avoir réglé un loyer à la SCI Barquimo d’un montant de 800 euros mensuels en 2020 puis de 1 000 euros mensuels les exercices suivants.

Il ne peut être contesté la qualité de locataire du docteur [B], lequel exerce son activité de cardiologue au sein du local au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, ce qui résulte notamment des opérations d’expertise.

Monsieur le docteur [B] entend solliciter une indemnisation à hauteur de 500 euros par mois et ce depuis 2018 au titre d’une perte de jouissance.

Son évaluation de son préjudice revient à considérer que 50 % de son local est inoccupable. Toutefois, rien ne démontre pour autant qu’il ait été empêché d’exercer son activité même si l’humidité présente au sol représente une gêne.

Ainsi, il n’a pas jugé utile de déménager dans un autre local ou encore de solliciter son bailleur, la SCI Barquimo, pour solliciter une réduction de son loyer.

Il est même justifié par le docteur [B] qu’il a maintenu son activité pendant toute cette période et ce, à un niveau de bénéfices à peu près constant.

Par voie de conséquence, sa demande tendant à être indemnisé d’une perte de jouissance sera rejetée.

Sur l’indemnisation d’une perte d’exploitation

Le docteur [B] entend solliciter une indemnisation à ce titre en produisant ses résultats sur quatre exercices. Il en résulte les chiffres d’affaires suivants :

2019 : 119 370 €

2020 : 112 314 €

2021 : 123 491 €

2022 : 118 099 €

Si l’exercice 2020 est en effet moins bénéficiaire que le précédent, le lien causal avec les désordres n’est pas démontré. En effet, l’année 2020 a été marqué pour l’ensemble de la population par une crise sanitaire sans précédent, laquelle a nécessairement impacté les cabinets médicaux de sorte que cette baisse ne saurait être révélatrice.

L’exercice 2021 est quant à lui en nette augmentation, ce qui tend à démontrer que les désordres affectant le local sont sans lien aucun avec l’activité médicale exercée par le docteur [B].

Les chiffres d’affaires des professions libérales sont nécessairement fluctuants et non linéaires.

Il en résulte qu’en l’absence de lien causal avec les désordres, la demande d’indemnisation du docteur [B] sera rejetée.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Le docteur [B] sollicite la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice.

Il fait valoir qu’il avait le projet de céder sa patientèle, ce à quoi il a dû renoncer en raison de l’état de ses locaux. Il rappelle qu’il a vu le nombre de ses patients diminuer et que ce litige a eu des répercussions psychiques particulièrement importantes.

Toutefois, il convient de relever qu’aucun justificatif n’est produit à l’appui de cette demande.

Il n’est pas établi que le docteur [B] n’a pas pu céder sa patientèle en raison des désordres d’humidité présente dans son local.

Il n’est pas non plus démontré une baisse de sa patientèle au regard de son chiffre d’affaires pas plus que sa prise en charge psychologique.

Par voie de conséquence, ce chef de préjudice sera également rejeté.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Parties succombantes au litige, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [C] doivent être condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire dans les proportions suivantes :

— la copropriété : 85 %

M. [C] : 15 %

Ils seront également condamnés à verser à la SCI Barquimo et le docteur [B], ensemble, une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’ancienneté du litige commandent de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Selon l’article 10-1, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La SCI Barquimo sera donc dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (en ce compris les frais d’expertise), dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise,

DEBOUTE la SCI Barquimo et le docteur [B] de leur demande tendant à voir ordonner les travaux de VMC visés à la page 27 du rapport d’expertise et ce sous astreinte,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Sète, représenté par son syndic en exercice et Monsieur [C] à payer la somme de 15 217 euros TTC à la SCI Barquimo au titre des travaux de reprise du local commercial situé en rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier lui appartenant,

DIT que la condamnation mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Sète sera supportée par l’ensemble des copropriétaires à l’exception de la SCI Barquimo qui en sera dispensée,

DIT que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 14 mars 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du jugement,

Dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice et Monsieur [C] devront prendre en charge les condamnations aux travaux de reprise après indexation selon les répartitions suivantes :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] : 85 %

— Monsieur [C] : 15 %

DEBOUTE le docteur [B] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, de sa perte d’exploitation et de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Sète, représenté par son syndic en exercice et Monsieur [C] à payer à la SCI Barquimo et le docteur [B] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice et Monsieur [C] aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,

Dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice et Monsieur [C] devront prendre en charge les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles dans les proportions suivantes :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] : 85 %

— Monsieur [C] : 15 %

RAPPELLE que la SCI Barquimo sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT