TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 21/06541 – N° Portalis DB22-W-B7F-QKUN

Code NAC : 30E

DEMANDERESSE :

La SOCIETE PROTECTION ET GARDIENNAGE (SPG), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 397 429 762 dont le siège social est situé

[Adresse 2] et prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [U], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CVM, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 353 198 393 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 09 Décembre 2021 reçu au greffe le 13 Décembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société CVM est propriétaire de différents lots de copropriété situés aux troisième et quatrième étages de l’immeuble sis [Adresse 1] 1962 à [Localité 10], comme suit :

— Lots de copropriété n° 190 à 217 consistant en des bureaux,

— Lots de copropriété n° 30, 32, 34 et 35 consistant en des parkings.

La numérotation des lots de copropriété correspond au cloisonnement réalisé à l’origine de la construction de l’immeuble en 1990.

La société CVM a attribué des numéros de bureaux aux locaux de bureaux dont elle est propriétaire : les bureaux situés au troisième étage sont numérotés lots n° 300 à 318 et les bureaux situés au quatrième étage sont numérotés lots n°400 à 416.

Selon acte sous seing privé en date du 31 décembre 2014, avec effet au

1er janvier 2015, la société CVM a donné à bail commercial à la société SOCIETE PROTECTION ET GARDIENNAGE (SPG) un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 10], consistant en une surface de 234,70m² répartie entre les lots n°301, 302, 303, 304, 305, 306 et 307, dans lesquels la société SOCIETE PROTECTION ET GARDIENNAGE était autorisée à exploiter des bureaux administratifs de la société.

Par avenant n°1 en date du 13 juin 2018, avec effet au 1er juin 2018, le bail a été étendu au lot n°317.

Par avenant n°2 en date du 12 novembre 2019, à effet au 15 novembre 2019, le bail a été étendu au lot n°404.

Par avenant n°3 en date du 16 mars 2021, à effet au 1er janvier 2019, le bail a été modifié et complété notamment relativement aux charges.

Les bureaux 301, 302, 303, 304, [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] loués à la société SPG correspondent aux lots de copropriété n° 190, 191, 192, 193, 194, 195 et 196.

Quant au bureau n° 404, il correspond au lot de copropriété n° 205 et une partie du lot 204.

Le 12 novembre 2021, la société CVM a fait délivrer à la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE un commandement de payer visant la clause résolutoire faisant injonction de payer la somme de 5.687,83 euros.

La SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE a, par acte du

9 décembre 2021, assigné la société CVM devant le tribunal judiciaire

de [Localité 11] en opposition à commandement de payer.

Le 26 janvier 2023, la société CVM a fait délivrer à la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant injonction de payer la somme totale de 8.515,73 euros.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 4 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2025, la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE demande au tribunal de :

Vu les dispositions des L.145-40-2, L 145-41, R 145-35 et R 145-36 du Code de Commerce,

Vu le bail commercial conclu le 31 décembre 2014,

Vu le protocole d’accord du 16 mars 2021 ,

Vu l’avenant n° 3 au bail commercial du 16 mars 2021,

— juger recevable et bien fondée la société SPG en l’ensemb1e de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence, débouter la société CVM de ses demandes pécuniaires formulées au titre des régularisations de charges des années 2019 à 2021,

Et à titre principal,

— juger nul et de nul effet, les commandements de payer délivrés à la société SPG, les 12 novembre 2021 et 26 janvier 2023, au regard de la clause résolutoire,

— juger que, s’agissant de la répartition des charges générales de l’immeuble, les dépenses des lots 196, 210 et 217 ne peuvent être prises en considération dans les charges refacturées à la société SPG de 2019 à 2021,

En conséquence,

— condamner la société CVM à modifier les régularisations de charges de 2019 à 2021, en excluant ces lots, sous astreinte de 150 € par jour de retard dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

S’agissant de la refacturation d’électricité à titre principal,

— condamner la SCI CVM à rembourser à la société SPG les sommes

suivantes :

—  6.510,97 € au titre de la refacturation d’électricité pour l’année 2019,

—  6.806,20 € au titre de la refacturation d’électricité pour l’année 2020,

—  7.469,01 € au titre de la refacturation d’électricité pour l’année 2021.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le Tribunal devait répartir les frais d’électricité en fonction de la surface louée,

— juger que la société SPG sera redevable de 26,34 % du montant des factures au titre des régularisations de charges de 2019 à 2021,

— condamner la société CVM à régulariser les charges conformément au jugement à intervenir dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et au besoin sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

— s’agissant du coût de la protection juridique du bailleur au titre du contrat MAAF,

— condamner la SCI CVM à rembourser à la société SPG les sommes objet de la protection juridique au prorata de 26,34 % et non 31,45 %,

Dans l’hypothèse où la société SPG devait être reconnue redevable de quelles que sommes que ce soient à l’égard de la société CVM,

— ordonner la suspension de la réalisation des effets de la clause résolutoire du bail et octroyer à la société SPG un délai de trois mois pour s’en acquitter.

En tout état de cause,

— condamner la SCI CVM à payer à la société SPG la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI CVM aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître EdithCOGNY, ave aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— la bailleresse a signifié le second commandement de mauvaise foi puisque l’instance était en cours concernant le premier commandement,

— elle ne disposait d’aucun plan quoté tant des locaux qu’elle loue que des locaux dont la société CVM est propriétaire au sein de l’immeuble,

— l’identification des bureaux loués tels que numérotés dans le bail ne correspond pas aux numéros de lots de copropriété dont la société CVM est propriétaire,

— pour le calcul de la répartition relative aux charges générales des parties communes de l’immeuble, la société CVM fonctionne toujours en fonction des lots de copropriété, puisqu’à chaque lot, est attachée une dépense,

— les surfaces de service, par nature vacantes, ne peuvent être prises en considération dans la répartition des charges générales, conformément à la clause contractuelle qui excluent expressément les frais d’entretien et les charges communes de l’immeuble relatives aux surfaces vacantes,

— la surface de bureaux loués à la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE précisée sur la pièce adverse n°15 ne correspond pas à celle de l’attestation de surfaces de la bailleresse,

— concernant le lot 196, la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE ne démontre pas sa surface de telle sorte que la clause contractuelle qui impose la répartition au prorata de la surface louée ne peut trouver à s’appliquer faute de surface renseignée et justifiée,

— la société CVM ne produit aucun plan qui pourrait attester que la superficie de cet ancien couloir est bien intégrée aux bureaux loués à la société SPG ; bien au contraire puisque la superficie des bureaux loués à la société SPG contredit l’attestation de surface de la bailleresse,

— concernant les lots 210 et 217, Ia société CVM ne communique aucun plan, ni aucun justificatif,

— la base de répartition devrait manifestement s’effectuer non pas sur 303,21m2 mais plutôt 267,79 m²,

— la base totale de répartition des charges est erronée notamment relativement aux charges générales de l’immeuble,

— aucun relevé de compteur ou de consommation n’est produit par la société CVM,

— les clauses du bail relatifs à la rétrocession d’énergie sont nulles, car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 février 2000 qui réaffirme le monopole d’EDF sur la distribution d’électricité et l’interdiction de la rétrocession d’énergie électrique,

— l’absence de dispositif individualisé a interdit à la société SPG de bénéficier d’un bouclier tarifaire,

— la consultation des factures produites pour les années 2019,2020 et 2021, au titre des régularisations de charges, ne permettent pas d’individualiser la consommation de la société SPG,

— même à considérer que l’on doive répartir en fonction des surfaces louées,alors il y a lieu de pondérer en fonction de la totalité de la surface dont est propriétaire la société CVM et non pas uniquement les surfaces louées,

— il n’existe aucun motif valable pour que la société SPG assume la partie protection juridique de l’assurance du bailleur puisqu’elle n’a, tout du moins pour cette option, aucun rapport avec les locaux loués,

— pour 2021, au vu du justificatif produit, il est impossible à la société SPG de distinguer les sommes au titre de l’assurance de l’immeuble et celles au titre de sa protection juridique comme cela lui a été possible en 2019 et 2020,

— il y aura lieu d’ordonner la restitution des sommes dues sur la base de

26,34 % et non 31,45 %,

— la société CVM sollicite que la société SPG soit condamnée à lui payer la somme de 6.749,30 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2019. Or, la société CVM conclut elle-même que la société SPG lui a versé la somme totale de 6.830,56 € au titre de la régularisation de charges de 2019 et que, dans ces conditions, elle serait irrecevable à contester le montant de cette régularisation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 mars 2025, la société CVM demande au tribunal de:

Vu l’article L145-4 du Code de commerce

Vu l’article 1342 du Code civil

— Déclarer la société SPG irrecevable en ses contestations relatives à la régularisation des charges de l’année 2019,

— Débouter la société SPG de l’intégralité de ses demandes,

— Fixer à la somme de :

—  6 749,30 € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2019

—  5 605,35 € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2020

—  2 743,16 € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2021

Par conséquent, condamner la société SPG à verser à la SCI CVM la somme de :

—  6 749,30€ € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2019, laquelle a déjà été réglée

—  5 605,35 € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2020

—  2 743,16 € les charges restant dues par la société SPG, après déduction des provisions versées, au titre de la régularisation des charges 2021

— constater que la SCI CVM s’en rapporte à justice sur la demande de délais de paiement formée par la société SPG,

— condamner la société SPG à verser à la SCI CVM la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société SPG à verser à la SCI CVM aux entiers dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer, et qui seront recouvrés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— par ces règlements, la société SPG a reconnu que la somme réclamée au titre de la régularisation des charges 2019 était due,

— la société SPG est par conséquent mal fondée à contester la régularisation de charges opérée au titre de l’année 2019 dès lors qu’elle a reconnu le bien-fondé de cette régularisation par son règlement,

— la société SPG sollicite dans le dispositif de son assignation le remboursement de la totalité des charges versées par elle au titre des années 2019 et 2020, provisions et régularisation. Cette demande n’est en rien fondée dans le corps de son assignation,

— dans le dispositif de son assignation, le société SPG sollicite que le commandement de payer qui lui a été délivré soit jugé nul et de nul effet. Or, encore une fois, la société SPG n’explique en rien sa demande, ni sur quel fondement la nullité serait encourue,

— concernant le second commandement, elle est obligée de réagir face à la résistance de la société SPG qui s’abstient de régler la régularisation des charges dans son intégralité alors qu’une partie seulement est contestée,

— s’agissant de la superficie, la société SPG a, à chaque fois, accepté les termes en signant le bail puis ses avenants,

— le lot 196 est inclus dans les bureaux 304, 305 et [Cadastre 6],

— le lot de copropriété n° 210 correspond à un couloir commun aux lots n° 204 à 209 situé au 4 ème étage, lesquels lots correspondent aux bureaux 400 à 406 loués par la société SPG,

— le lot de copropriété n° 217 correspond à un couloir commun aux lots 210 à 216 du 4ème étage, à savoir donnant accès d’une part aux locaux loués par la société SPG, et d’autre part aux locaux de la SCI CVM,

— ces lots sont rattachés à des bureaux,

— il ne s’agit nullement de surfaces vacantes mais de locaux appartenant à la SCI CVM qui doivent donc être inclus dans le calcul de la répartition des charges,

— la SCI CVM ne refacture pas à son locataire l’électricité consommée par celui-ci, il ne s’agit pas de rétrocession d’électricité,

— le contrat de bail tel que modifié par son avenant n°3 prévoit que le preneur paiera sa consommation d’eau, de gaz et d’électricité au prorata des surfaces louées,

— il ne s’agit pas d’une clause de rétrocession d’électricité,

— cette clause est parfaitement valable,

— la société SPG a bénéficié de la fourniture d’électricité ce qui constitue une prestation en nature pour laquelle elle doit indemniser la société bailleresse,

— elle consent à déduire la protection juridique de la base de calcul, de sorte que la somme due par la société SPG au titre de l’assurance s’élève à la somme de 490,13 € pour les années 2019, 2020 et 2021, ce qui induit un montant de régularisation en faveur de la société SPG de 248,49€,

— elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir opposée par la société CVM à la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, "Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

L’article 122 du code de procédure civile précise que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, le moyen présenté par la société CVM consistant à solliciter que le tribunal déclare « la société SPG irrecevable en ses contestations relatives à la régularisation des charges de l’année 2019 » constitue sous cette formulation une fin de non-recevoir au regard du texte précité dès lors qu’il est sollicité que la société CVM soit déclarée irrecevable en sa demande au titre de la régularisation de charges pour l’année 2019.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir relève donc de la compétence exclusive du juge de la mise en état et faute d’avoir été soulevée devant ce magistrat doit être déclarée irrecevable.

2. Sur les charges dues par la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE

Le bail objet du litige a été conclu le 31 décembre 2014.

Il résulte de l’article 21 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises que les dispositions de l’article

L. 145-40-2 du Code de commerce sont applicables à compter du 1er septembre 2014.

Ce texte dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Le décret ci-dessus visé a été publié le 3 novembre 2014 et est entré en vigueur le 5 novembre 2014.

Il résulte de ce décret l’article R. 145-35 du Code de commerce qui dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article R. 145-36 du Code de commerce précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, il est constant que tant la loi du 18 juin 2014 que le décret du

3 novembre 2014 sont applicables au bail objet du litige.

Par un avenant du 16 mars 2021 applicable selon la volonté des parties à compter du 1er janvier 2019, les parties ont entendu fixé la répartition des charges ainsi :

« ARTICLE 16 – IMPOTS. TAXES, FRAIS ET CHARGES

1. Le Preneur acquittera ses contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la contribution économique territoriale et généralement tout impôt, contributions et taxes auxquelles il est et sera assujetti personnellement relativement aux locaux présentement loués, et dont le Bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque.

Notamment, le Preneur supportera la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux ainsi que toute nouvelle contribution, taxe municipale ou autre légalement mise à la charge des locataires ou tous nouveaux impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, dans la limite des dispositions de l 'article R. 145-35 du Code de commerce.

Le Preneur paiera sa consommation d’eau, de gaz, d’électricité, la location et l’entretien des compteurs, au prorata des surfaces louées.

Il devra justifier de leur paiement au Bailleur à toute réquisition et notamment, en cas de départ des Locaux Loués, huit (8) jours au moins avant son départ et avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises.

2. En outre, le Preneur devra rembourser au Bailleur, en sus du loyer, sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’immeuble ou aux locaux loués, de telle sorte que le loyer soit payé net de toutes charges, dans la limite des dispositions de l 'article R. 145-35 du Code de commerce.

D’une manière générale, il devra rembourser au Bailleur avec les charges, tout nouvel impôt, taxe ou redevance communal, régional, ou national correspondant aux Locaux Loués, qui pourrait être créé.

Les charges communes comprendront les dépenses exposées par le Bailleur directement ou indirectement du fait de la propriété ou du fonctionnement de l’immeuble dont dépendent les locaux, y compris (le cas échéant) les frais d’entretien ou de réparation des parties communes de l’immeuble, à l‘exclusion de celles relatives aux surfaces vacantes, et ce au prorata des surfaces louées.

Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d’impôts, taxes et redevances, avec indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur demeure ci-après annexé.

La répartition des charges sera effectuée au prorata de la surface des Locaux Loués par rapport à celle de l’immeuble.

Surface louée : 303.21 m² (lots n° n°301, 302, 303, 304, 305, 306 et 307, 317, 404)

Surface totale SCI CVM : 963.99 m²

Prorata de répartition : 303.21 /963.99 = 31.4%

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le Preneur avec chaque terme de Loyer et selon les mêmes modalités de paiement, outre les frais d’envoi d’avis d’échéance de loyer.

A titre indicatif la provision pour charges et taxes pour l’année 2021 est égale à 13.400 euros hors taxes pour l’ensemble des locaux.

Cette provision sera réajustée annuellement en fonction des dépenses réelles de l’année précédente.

Ces provisions viendront en déduction des montants des charges et taxes réelles calculées et recouvrées annuellement.

Les versements provisionnels feront l’objet d’un état récapitulatif annuel et d’une régularisation annuelle sur présentation des justificatifs, avec réajustement des appels de charges trimestriels en fonction des charges réelles.

Cet état récapitulatif sera communiqué au Preneur dans le délai de trois mois suivant la reddition des charges de la copropriété sur l’exercice annuel.

En cours de Bail, le Bailleur informera le Preneur des nouvelles charges, taxes et redevances dues et du montant à la charge du Preneur.

De même, demeurent annexés au présent bail les budgets et coûts prévisionnels de travaux devant intervenir au cours de la première période triennale ainsi qu 'un état récapitulatif avec indication de leur coût des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs ».

Figure ensuite en annexe 1 de l’avenant, un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

2.1 Sur les surfaces

Il résulte de la stipulation ci-dessus rappelée que les parties ont convenu que la surface louée, correspondant à la surface exploitée au sens de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, était fixée à 303,21 m².

Or, si la locataire critique les documents produits par la bailleresse relatifs aux surfaces des différents locaux, elle ne prétend aucunement que sa bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance résultant des stipulations contractuelles et ne critique d’ailleurs pas le montant du loyer alors même que le loyer commercial étant fonction de la surface louée, tout manquement du bailleur sur ce point aurait nécessairement un impact sur celui-ci.

En conséquence, dès lors qu’il n’est aucunement prétendu par la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE que sa bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée aux termes du bail, la surface louée contractuellement définie à 303,21 m² doit être considérée comme la surface exploitée au sens de l’article L. 145-40-2 précité.

Par ailleurs, s’agissant des lots 196, 210 et 217, il résulte des propres indications de la locataire que ces lots correspondent à des sanitaires, couloirs et dégagements.

De ce fait, contrairement à ces affirmations, ces lots ne sauraient être considérés comme des surfaces vacantes qui correspondent à des surfaces inutilisées et sans affectation précise.

Les sanitaires et les espaces de circulation ne sauraient donc être considérées comme des surfaces vacantes.

Il n’apparaît donc pas justifié d’opérer une modification des régularisations de charges à ce titre.

Il en résulte que les régularisations de charges produites par la société CVM selon la surface et la clef de répartition contractuellement définies entre les parties sont conformes aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales et réglementaires précitées.

2.2 Sur les charges d’électricité

La répartition des charges d’électricité en fonction de la surface utilisée par la société locataire, indépendamment des consommations réelles, ne constitue pas une rétrocession d’électricité (C. cass., 3e civ., 7 Sept. 2017 – n° 16-17.015).

En l’espèce, il résulte des régularisations de charges querellées que les charges d’électricité sont mises à la charge de la locataire au prorata des surfaces louées conformément à la clause contractuelle précédemment rappelée.

En conséquence, les charges ainsi imputées à la locataire ne constituent une rétrocession d’électricité et il n’y a pas lieu de les écarter à ce titre.

Par ailleurs, les charges étant calculées selon la surface et la clef de répartition contractuellement définies entre les parties, qu’il n’y a pas lieu d’écarter conformément au point précédent, il n’y a pas lieu de considérer que le montant calculé serait ainsi erroné.

2.3 Sur le coût de la protection juridique

La bailleresse reconnaît que ces frais ne devaient pas être imputées à la locataire. Celle-ci accepte leur déduction.

La locataire conteste le pourcentage pratiqué sans pour autant effectué de calcul dont il ressort pourtant que l’application du pourcentage qu’elle réclame serait en sa défaveur avec un solde en sa faveur moins important.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu d’appliquer le taux de 26,34 % au regard des motifs déjà exposés et sa demande sur ce point sera écartée.

2.4 Sur les régularisations de charges

Il résulte des points précédents que les régularisations de charges produites par la société CVM sont conformes aux stipulations contractuelles et qu’aux dispositions légales et réglementaires précitées à l’exception de la facturation de la protection juridique qu’il convient de déduire.

Il convient donc d’établir le compte suivant entre les parties :

6830,56 euros (régularisation 2019)

+ 5687,83 (régularisation 2020)

+ 2827,91 (régularisation 2021)

—  81,26 (facturation de la protection juridique 2019)

—  82,48 (facturation de la protection juridique 2020)

—  84,75 (facturation de la protection juridique 2021)

—  6830,56 (somme réglée au titre de la régularisation 2019 selon les conclusions de la bailleresse page 5)

= 8267,25 euros.

En conséquence, la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE sera condamnée à payer cette somme à la société CVM et sera déboutée de ses demandes de régularisation de charges excluant les lots 196, 210 et 217, au titre de la refacturation d’électricité et au titre du pourcentage à appliquer sur le coût de la protection juridique.

3. Sur la nullité des commandements de payer

Le commandement de payer reste valable pour les sommes effectivement dues même en présence par ailleurs de sommes contestées ou non dues (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.645, CA [Localité 9], pôle 1, ch. 2, 21 avr. 2022,

n° 21/17272).

Une partie des sommes visées aux commandements querellés étant due, ces actes ne sauraient être contestés et encourir la nullité sur ce motif.

Par ailleurs, si au moment du commandement du 26 janvier 2023, une procédure était déjà en cours concernant le commandement du 12 novembre 2021, il résulte du décompte joint que ce second commandement de payer porte sur des sommes impayées postérieurement au premier commandement et par définition non incluses dans les sommes réclamées par celui-ci.

En conséquence, le fait que la bailleresse délivre un second commandement pour de nouveaux impayés non concernés par la procédure d’opposition au premier commandement ne saurait caractériser la mauvaise foi de la bailleresse et le moyen sur ce point sera écarté.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE de ses demandes de nullité à ce titre.

4. Sur les délais de paiement

Suivant l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la locataire ne justifie pas de sa situation économique, la bailleresse ne conteste pas l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu d’autoriser la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE à régler sa dette locative par deux versements mensuels de 2810 euros, un troisième versement mensuel devant apurer le solde de la dette. Les versements devront être réalisés avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant être effectué avant le 10 du mois suivant le mois où sera effectué la signification de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire résultant des commandements des

12 novembre 2021 et 26 janvier 2023 seront suspendues et ne joueront

pas si la locataire respecte les conditions ci-dessus fixées.

A défaut, la bailleresse aura la faculté de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

5. Sur les demandes accessoires

La SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la société CVM une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare irrecevable le moyen présenté par la société CVM sollicitant du tribunal de «déclarer la société SPG irrecevable en ses contestations relatives à la régularisation des charges de l’année 2019»,

Fixe les sommes dues au titre des régularisations de charges par la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE, après déduction des provisions versées, à :

—  6.749,30€ € au titre de la régularisation des charges 2019,

—  5.605,35 € au titre de la régularisation des charges 2020,

—  2.743,16 € au titre de la régularisation des charges 2021,

Condamne la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE, après déduction des paiements effectués, à payer à la société CVM la somme de 8.267,25 euros au titre des charges restant dues sur les années 2019, 2020 et 2021,

Autorise la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE à s’acquitter de sa dette par deux versements mensuels complémentaires de 2.810 euros en plus des loyers et charges courants, un troisième devant apuré le solde de la dette ci-dessus fixée,

Dit que les versements devront être réalisés avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant être effectué avant le 10 du mois suivant le mois où sera effectué la signification de la présente décision,

Suspend les effets de la clause résolutoire tels qu’ils résultent des commandements des 12 novembre 2021 et 26 janvier 2023,

Dit que ceux-ci ne joueront pas si la locataire respecte les conditions ci-dessus fixées,

Dit qu’à défaut d’apurement de l’arriéré ou de versement de la somme mensuelle ci-dessus fixée, la bailleresse aura la faculté de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE et la société CVM du surplus de leurs prétentions ;

Condamne la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE à verser à la société CVM la somme de 3.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SOCIETE DE PROTECTION ET GARDIENNAGE aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT