TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 13]

[Localité 6]

— Pôle Civil section 2 -

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5

COPIE REVÊTUE

Formule Exécutoire

Avocat

COPIE CERTIFIÉE

CONFORME :

Avocat

2

COPIE EXPERT

2

COPIE DOSSIER

1

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/02306 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NWMK

DATE : 23 janvier 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 14 novembre 2024

Nous, Cécilia FINA-ARSON, Président, Juge de la mise en état, assisté(e) de Françoise CHAZAL, Greffier faisant fonction ; avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 23 janvier 2025,

DEMANDEUR

Monsieur [X] [C]

né le 21 Mars 1972 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 12 Mai 1964 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 mars 2012, Monsieur [X] [C] a acquis un fonds de commerce situé [Adresse 4] à [Localité 10] (34) auprès de Madame [W] [D], au prix de 285.000 euros.

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2011, ce local avait été donné à bail pour une durée de neuf ans, par Madame [Y] [Z] à Madame [W] [D]. Monsieur [X] [C] a fait régulariser un avenant avec Madame [Y] [Z], notamment pour se substituer aux droits de Madame [W] [D].

Madame [Y] [Z] est décédée en 2016, laissant Monsieur [V] [T] comme héritier. Le changement de propriétaire a été notifié à Monsieur [X] [C] le 08 mars 2017.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 10 juin 2020, Monsieur [X] [C] a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions.

Monsieur [V] [T] a quant à lui fait délivrer par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2020 délivré en personne à son preneur, un refus de renouvellement du bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction de 50.000 euros.

Après avoir mandaté un expert (Monsieur [E]), Monsieur [V] [T] a adressé le 05 août 2021, un chèque de 50.000 euros à Monsieur [X] [C], en « paiement de l’indemnité d’éviction » et lui demandant de quitter les locaux « au plus tard le 1e septembre prochain ». Ce dernier a refusé et sollicité à plusieurs reprises la communication du rapport de l’expert, en vain.

Monsieur [X] [C], par acte du 29 mars 2022, a acquis un droit au bail et a transféré son commerce dans un autre local commercial situé à la même adresse.

Par ordonnance du 10 février 2022, le juge des référés a débouté Monsieur [V] [T] de ses demandes tendant à voir valider le congé qu’il avait délivré et prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [C] sous astreinte.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré à personne le 13 mai 2022, Monsieur [X] [C] a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir sa condamnation en paiement et subsidiairement, la désignation d’un expert.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées le 30 septembre 2024, Monsieur [X] [C] sollicite du juge de la mise en état :

— la condamnation de Monsieur [V] [T] à lui verser, par provision, la somme de 87.345 euros, à valoir sur le montant de son indemnité d’éviction,

— la désignation de tel expert qu’il lui plaira avec pour mission notamment de

— Entendre les parties et recueillir leurs dires et explications,

— Entendre tout sachant et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— Dresser un bordereau des documents communiqués à l’expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

— Visiter les locaux litigieux donnés à bail par Monsieur [T] à Monsieur [C],

— Les décrire,

— Prendre connaissances des documents contractuels et de tout autre fournis par les parties, notamment les documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce de Monsieur [C],

— Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [C] en application des dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce en procédant notamment à l’évaluation :

• De la valeur marchande du fonds de commerce,

• Des indemnités, accessoires, et notamment sans que cette liste soit limitative : indemnité de remploi, indemnité liée au trouble commercial, indemnité pour perte sur stock, indemnité pour licenciement, indemnité pour agencements non amortis, indemnité pour leasings restant dus,

— Plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant au Tribunal judiciaire de MONTPELLIER de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction due à Monsieur [C],

— Notamment, l’expert devra donner son avis sur le devis DECOREN 34 du 10 septembre 2022 n°dev22382 produit par Monsieur [T], l’état des lieux de sortie, les attestations des précédents locataires et préciser :

• si l’état des locaux résulte de l’effet du temps et de leur vétusté,

• si les éventuels travaux requis incombent au bailleur ou au preneur,

• le coût de reprise estimé,

— Conformément aux dispositions des articles 278 et 278-1 du Code de procédure civile, requérir l’avis ou se faire assister par tout autre technicien,

— Rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, le résultat de ses investigations,

— Plus largement, fournir toutes précisions techniques et de fait utiles à la solution du litige,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ses chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir fait part, au moins deux mois à l’avance, sa note de synthèse,

— le rejet de toute demande contraire,

— la condamnation de Monsieur [V] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 06 novembre 2024, Monsieur [V] [T] sollicite quant à lui que le juge de la mise en état :

— rejette les demandes de Monsieur [X] [C],

— à titre subsidiaire, lui demande la constitution d’une garantie en cas de nécessité de restitution,

— en tout état de cause, le condamne aux dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Aux termes de l’article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail qui a été sollicité par le preneur conformément aux dispositions de l’article L 145-10. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, un rapport d’expertise amiable est versé au dossier, réalisé par Monsieur [U] [E], mandaté par Monsieur [V] [T] et daté du 16 septembre 2022. Il propose une évaluation de l’indemnité d’éviction à la somme de 101.045 euros. Cependant, son caractère contradictoire n’est pas établi puisqu’il n’y est pas indiqué ni la convocation ni la présence de Monsieur [X] [C] lors de la visite qui a également été réalisée à une date inconnue. Par ailleurs, alors que Monsieur [E] adressait un courrier à Monsieur [X] [C] le 24 août 2020 pour solliciter un rendez-vous et que des échanges officiels ont eu lieu entre les conseils en septembre 2021, notamment pour solliciter la communication du rapport d’expertise, le rapport n’est daté que d’un an plus tard, sans que l’expert n’ait donné d’explications à ce sujet.

Par conséquent, afin de garantir le respect du contradictoire et de pouvoir déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, il apparaît légitime d’ordonner une mesure d’expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 789 précité indique également que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il peut alors subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

En l’espèce, bien que le principe du versement d’une indemnité d’éviction ne soit pas contesté par Monsieur [V] [T], son montant fait débat. Par ailleurs, ce dernier fait état de manquements du locataire à ses obligations contractuelles d’entretien du local et verse à l’appui de ses prétentions un constat d’huissier de justice. Pour contester tout manquement, Monsieur [X] [C] produit notamment des attestations.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à versement d’une provision et cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

A ce stade, il convient de réserver les dépens et les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécilia FINA-ARSON, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [B] [A]

[Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 8]

Expert judiciaire inscrit sur les listes près la cour d’appel de Montpellier

avec pour mission de :

— entendre les parties et recueillir leurs dires et explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles par les parties et en dresser un bordereau, notamment les documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce, ainsi que les factures et devis produits par les parties concernant les travaux allégués,

— visiter les lieux sis [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés par Monsieur [X] [C] dans ces locaux et sur ce fonds,

— fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnités comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

— fournir, en donnant les références précises, tous les éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

— fournir tous les éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération, ainsi que le montant de l’indemnité d’éviction,

— fournir à la juridiction tous les éléments utiles à l’appréciation de l’état des lieux de sortie, la date de la sortie de Monsieur [X] [C] ainsi que l’état des locaux à cette date (effet du temps, vétusté, nécessité de procéder à des travaux, leur éventuelle imputabilité et l’estimation de leur coût),

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et que, conformément à l’article 278 du code de procédure civile, il pourra recueillir l’avis d’un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, après en avoir avisé les parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à quinze (15) jours pour faire valoir leurs observations,

DISONS que de ses opérations l’expert commis dressera un rapport, en deux exemplaires dont l’un sous forme numérique, qui sera déposé au greffe du tribunal de grande instance de Montpellier quatre mois après l’avis de consignation, et au plus tard le 1er juillet 2025,

DISONS que si les parties viennent à se concilier l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

DISONS que Monsieur [X] [C] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, avant le 10 février 2025, sous peine de caducité, la somme de 2.000 euros,

DISONS que si la partie consignataire obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera d’office dispensée de consigner les frais d’expertise judiciaire, ceux-ci étant pris en charge par le Trésor public,

DISONS que dès son premier accédit et au plus tard au second, s’il estime la provision insuffisante, l’expert dressera le programme de ses investigations et évaluera d’une manière la plus précise possible la somme globale lui paraissant nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires et débours, il recueillera l’avis des parties et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que le dépôt de son rapport par l’expert sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception,

DISONS que les parties disposeront d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette réception pour adresser à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande de rémunération,

DISONS que les opérations d’expertise seront suivies par le juge chargé du contrôle des expertises,

ORDONNONS un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

REJETONS la demande de provision,

RESERVONS les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE, LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT,

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON