Min N° 25/00303

N° RG 24/04802 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXFD

Société SEM DU PAYS DE [Localité 3] HABITAT

C/

M. [O] [C]

Mme [G] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 3] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

Madame [G] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e René DECLER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [C] et Madame [G] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 01er août 2016, ayant pris effet le 15 août 2016, l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [O] [C] et Mme [G] [C] (ci-après, les époux [C]) un logement situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 580,68 euros, outre un dépôt de garantie de 320,79 euros.

Par acte sous seing privé distinct en date du 01er août 2016, à effet au 15 août 2016, l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 3] HABITAT a loué aux époux [C] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 40,74 euros, outre un dépôt de garantie de 40,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 3] HABITAT, a fait signifier aux époux [C] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2024, la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT a fait assigner les époux [C] à l’audience du 15 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux ;

— ordonner l’expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement des époux [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement les époux [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyer et accessoires, en application de la convention locative, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

— condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 1 175,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme d’août 2024 inclus, hors les frais de poursuite, pour le logement et le parking ;

— condamner in solidum les époux [C] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 avril 2024 pour 41,95 euros.

À l’audience du 15 janvier 2024, la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 115,70 euros selon décompte arrêté au 06 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Les époux [C] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, les époux [C] n’étaient ni présents ni représentés lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les baux signés le 01er août 2016 et le décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires à la bailleresse. Le bail portant sur le logement prévoit par ailleurs, en son article 8, la solidarité des locataires dans leurs obligations de même que celui portant sur l’emplacement de stationnement en son article 7.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 1 115,70 euros au 06 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Ce montant tient compte des sommes versées par les locataires et en a été déduit les frais de commandement de payer du 30 juin 2024.

Cependant, il résulte des décomptes produits que d’autres frais de procédure de commissaire de justice ont été imputés aux locataires le 31 janvier 2024 pour un montant total de 138,93 euros. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 976,77 euros. Il convient, dès lors, de condamner solidairement, comme le prévoient les contrats, les époux [C] à payer cette somme à la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT au titre de la dette locative arrêtée au 06 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

3. Sur la résiliation des contrats de baux

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, en son article 6, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs, un mois après la délivrance d’un commandement d’en justifier resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties et le même jour que le contrat portant sur le logement. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 25 avril 2024, SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT a fait commandement aux époux [C] de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, manifestant leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement reproduisait les dispositions du premier alinéa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et visait la clause résolutoire insérée au bail.

Les époux [C] n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois suivant ce commandement, pas plus qu’ils ne l’ont fait depuis lors.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de d’un mois à compter du commandement, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 26 mai 2024.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, les époux [C] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant des loyers, augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis (soit 379,35 euros pour le logement et 52,94 euros pour l’emplacement de stationnement au 31 décembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion des époux [C] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT à ce titre et elle sera simplement autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance du 25 avril 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er août 2016 entre l’office public de l’habitat PAYS DE [Localité 3] HABITAT, aux droit duquel vient la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT, d’une part, et M. [O] [C] et Mme [G] [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 3], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties le 01er août 2016 portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 26 mai 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [O] [C] et Mme [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [C] et Mme [G] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [C] et Mme [G] [C] à payer à SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement de stationnement si les baux s’étaient poursuivis (soit 379,35 euros pour le logement et 52,94 euros pour l’emplacement de stationnement au 31 décembre 2024), du 26 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [C] et Mme [G] [C] à payer à SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT la somme de 976,77 euro au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 06 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [C] et Mme [G] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de justifier d’une assurance du 25 avril 2024 ;

DÉBOUTE la SA PAYS DE [Localité 3] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION