N°Minute:25/01521

N° RG 24/02166 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHQK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 1] [Adresse 6]

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025001613 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 1] [Adresse 6]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 05 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 4 septembre 2025, rapporté au26 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 26 Juin 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée delivrée à : M^e Nicolas GALLON

Le 26 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 16 et 19 08 juillet 2021, l’agence CITYA IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [L] [E], a donné à bail à Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial de 725 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [E] a fait signifier à Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 711,10 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 20 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice daté du 30 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [L] [E] a fait assigner Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] pour l’audience du 10 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle locative à compter du 1er novembre 2024 à hauteur de 886,84 euros,

— la condamnation de Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à payer la somme de 1 3459,28 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus à septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y]. La conclusion est que le couple vit avec leurs trois enfants à charge et que Monsieur ayant perdu son emploi est en recherche active tout comme Madame qui a subi un accident de travail. Par ailleurs un suivi par l’association ATU est actuellement en cours ainsi qu’une demande de FSL maintien.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [L] [E], représenté par son conseil, conclut comme suit :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

0 Déclarer recevables les demandes de Monsieur [L] [E],

0 Débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence

0 Juger et Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6juil1et 1989 modifiée par la loi n°20l4-366 du 24 mars 2014),

0 Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur et Madame [Y] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Q Voir condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 5.055,85 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de février 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de 1'audience a intervenir,

0 Les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par cette dernière, soit à la somme de 885,84 €,

0 Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

0 Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21.06.2024,

0 Les voir condamner solidairement au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

0 Les voir condamner solidairement au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En défense, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y], également représentés par leur avocat, demande :

VU article 24 de la loi du 6jui1let 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

DIRE ET JUGER que Monsieur Madame acquitteront de leurs dettes en 36 versements mensuels,

SUSPENDRE les effets de la clause de la clause résolutoire jusqu’à apurement de la dette,

DIRE ET JUGER qu’après l’apurement de la dette, la clause résolutoire soit réputée ne pas avoir joué,

LAISSER aux parties la charge de leurs frais et dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025, rapporté au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux mois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [L] [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [L] [E] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 21 juin 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande au titre des impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] se trouvent redevables de la somme de 4323,87 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 2 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4323,87 euros à Monsieur [L] [E].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] sollicitent des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’ils sont parents de trois enfants, que les impayés sont liés à une période de chômage subi par Monsieur puis par Madame. Il relève toutefois avoir repris le paiement régulier des loyers.

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur et Madame [Y] ont bien repris le paiement du loyer courant et ont procédé à des versements supplémentaires en vue de diminuer le montant de la dette, ce qui justifie qu’il soit fait droit à leur demande de délai de paiement afin de tenir compte de leur situation financière et personnelle.

Il convient d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [Y], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur et Madame [Y] devront verser solidairement à Monsieur [D] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2021 entre Monsieur [L] [E], d’une part, et Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 05 août 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 4323,87 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 2 juin 2025 mensualité du mois de juin comprise,

AUTORISE Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 120 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 15 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] aux dépens,

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] ,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de ses autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,