N°Minute:25/00604

DOSSIER : N° RG 25/00319 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PO3I

Copie exécutoire à

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

expédition à

le 25 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mai 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 01 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 août 2016, la S.A ERILIA a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 464,53 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 144,51 euros et une place de stationnement située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 32,87 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 4,16 euros

Par bail séparé en date du 15 juin 2018, la S.A ERILIA a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 16,44 euros et une provision mensuelle sur charges de 2,89 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ERILIA a fait signifier à Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M], par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 757,31 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 31 mai 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A ERILIA a fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] pour l’audience du 1er avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation solidaire de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] à payer la somme de 2 621,95 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M], daté du 17 mars 2025. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

***

À l’audience du 1er avril 2025, la S.A ERILIA était représentée par son conseil. Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M], bien que régulièrement assignés à comparaître à l’audience, n’étaient ni présents, ni représentés.

la S.A ERILIA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1411,46 euros.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 31 mai 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 1er août 2024, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant de la régularisation des charges : il résulte du premier alinéa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité des dépenses dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique aux locataires un décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de réparation entre les locataires.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte où figurent des sommes débitées au titre de la régularisation de charges sans autre justificatif. Il ne démontre par conséquent pas la réalité de ces dépenses.

Dès lors, la somme de 1 055,22 euros au titre de régularisation des charges sera déduit du solde de la dette.

S’agissant des frais d’assurance : s’agissant des frais d’assurance, l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 précitée impose au locataire de s’assurer et d’en justifier auprès de son bailleur. Il prévoit également notamment qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. L’article impose également d’autres obligations et limites au bailleur. En l’espèce, en l’absence de justification par Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] du respect de cette procédure, les frais d’assurance d’un montant de 120,2 euros ont été retirés du décompte.

La somme de 273,74 euros pour les frais d’huissier sera également déduite du solde de la dette.

Après enlèvement de ces différents frais, il convient de constater que Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] ont soldé leur dette et qu’ils bénéficient même d’un solde créditeur de 198,86 euros.

Ainsi, le paiement intégral de la dette étant intervenu avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse ne saurait, sans priver les locataires des droits qu’ils tiennent de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. Ils les placeraient sinon dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteur de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience. Or, on ne saurait inciter les locataires à demeurer débiteurs jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 1er juin 2024, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

La S.A ERILIA sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] peuvent être considérés comme parties perdantes, cette action en justice ayant été nécessaire afin qu’ils soldent leur arriéré locatif.

Dès lors, Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M], seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A ERILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 22 août 2016 et 15 juin 2018 entre la S.A ERILIA et Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation, la place de stationnement et le garage situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er août 2024,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] ont apuré l’arriéré locatif ,

CONSTATONS que Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] se trouvent créditeurs d’une somme de 198,86 euros à l’encontre de la SA ERILIA mais qu’ils n’ont pas formulé de demande,

DÉBOUTONS par conséquent la S.A. ERILIA de sa demande de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M] aux dépens, hors ce qui a déjà été réglé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [H] [M] et Madame [C] [M],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE