R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

*************

RENDU LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 23/01589 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MVY

Le 28 janvier 2025

PM/CB

DEMANDEURS

M. [O] [V]

né le 01 Mars 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

Mme [T] [E]

née le 18 Juillet 1994 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Mme [M] [C]

née le 03 Février 1950 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11], société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 319 937 496 dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique VANBATTEN, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats

— Greffier : Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 26 novembre 2024, Madame Anne DESWARTE entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et Madame Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique le 13 octobre 2021, M. [O] [V] et Mme [T] [E] ont acquis de Mme [M] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], cadastré Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 7], pour un montant de 130 000 euros.

Cette acquisition a été financée par un crédit immobilier d’un montant en principal de 160 152 euros, remboursable en 216 mensualités au taux hors assurance de 1,55 % souscrit par M. [O] [V] et Mme [T] [E] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] le 13 octobre 2021.

Par ordonnance en date du 29 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, saisi par M. [V] et Mme [E] qui dénonçaient des désordres liés à des infiltrations, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [H].

L’expert a déposé son rapport le 5 février 2023.

Par actes d’huissier des 23 et 27 mars 2023, M. [O] [V] et Mme [T] [E] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, la Caisse de Crédit mutuel de Calais et Mme [M] [C], en résolution des contrats de vente et de crédit pour vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, M. [O] [V] et Mme [T] [E] demandent au tribunal, au visa des articles 1641, 1643, et 1644 du code civil et de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de :

— prononcer la résolution de la vente immobilière conclue suivant acte authentique du 13 octobre 2021, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2]) cadastré Section [Cadastre 8] n°[Cadastre 7] ;

— en conséquence, condamner Mme [C] au paiement de la somme de 130 000 euros pour valoir restitution du prix perçu ;

— vu les dispositions de l’article L313-36 du code de la consommation, prononcer la résolution du contrat de prêt immobilier d’un montant de 160 152 euros souscrit auprès de la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11] suivant offre n°15629 02625 00022461202 émise le 16 septembre 2021 et acte authentique du 13 octobre 2021 ;

— vu les dispositions de l’article 1645 du code civil,

o condamner Mme [C] au paiement de la somme de 18 484,55 euros au titre des frais engagés pour la régularisation de la vente immobilière ;

o condamner Mme [C] au paiement de la somme de 4 250 euros au titre du trouble de jouissance subi, arrêté à la date du 31 mars 2023 et sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir ;

o condamner Mme [C] au paiement de la somme de 2 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi ;

o condamner Mme [C] à les garantir pour la condamnation en restitution des sommes prêtées par la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11], qui devrait être prononcée contre eux en conséquence de la résolution du contrat de prêt immobilier ;

— vu les dispositions de l’article 1352-1 du code civil, débouter Mme [C] de sa demande de condamnation à la remise en état initial du bien immobilier ;

— condamner Mme [C] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de celle précédemment engagée devant le juge des référés en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 3 636,48 euros.

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir adverse, M. [O] [V] et Mme [T] [E] font valoir avoir procédé à la publication de leur assignation auprès des services de la publicité foncière le 11 juillet 2023.

Au soutien de leur demande de résolution, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, ils indiquent que l’immeuble est affecté de fuites en toiture par la partie tuile et la partie ardoise et de fuites par le mur de l’extension ; que ces infiltrations rendent le bien impropre à sa destination ; qu’elles étaient préexistantes à la vente et non apparentes. Ils ajoutent que le vendeur ne pouvait ignorer ces désordres, les revêtements résistant à l’humidité recouvrant les murs à la date de la vente étant récents et qu’il est peu probable que rien n’était visible sur le matériau brut lors des travaux ; que ce faisant, la venderesse ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés. Ils déduisent la résolution du contrat de crédit immobilier comme conséquence de la résolution du contrat de vente de l’immeuble, en raison de l’interdépendance desdits contrats entre eux conformément aux dispositions de l’article L. 313-36 du code de la consommation.

A l’appui de leurs demandes indemnitaires, sur fondement de l’article 1645 du code civil, ils soutiennent avoir supporté des frais de vente de 18 484,55 euros et subir un préjudice de jouissance mensuel de 250 euros, l’expert ayant relevé qu’une chambre est inutilisable et que la salle de bain est utilisable mais dans de mauvaises conditions, outre un préjudice moral en raison du suivi psychologique dont fait l’objet Mme [E] et de l’état de santé de leur enfant affecté par le milieu humide dans lequel ils doivent le loger.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle adverse, sur le fondement des dispositions de l’article 1352-1 du code civil, ils se prévalent de leur bonne foi, arguant n’avoir eu connaissance des désordres affectant l’immeuble qu’après avoir initié des travaux d’embellissements qu’ils se sont trouvés contraints d’interrompre au regard de la situation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, Mme [M] [C] demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les consorts [W] en leur action à défaut d’avoir publié à la conservation des hypothèques leur assignation introductive d’instance ;

si telle irrecevabilité était levée :

— débouter les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

si la demande de résolution de vente formulée par les demandeurs était accueillie :

— ramener leur demande au titre du trouble de jouissance à 50 euros par mois et les débouter de leur demande de paiement de la somme de 4 250 euros ;

— débouter M. [V] et Mme [E] de leur demande formulée au titre du préjudice moral ;

si la juridiction de céans s’estimait insuffisamment informée pour écarter le rapport de M. [H] et les demandes des consorts [W] :

— au visa de l’article 232 du code de procédure civile, désigner un nouvel expert avec la même mission que celle fixée par l’ordonnance de référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 29 juin 2022 ;

— débouter les consorts [W] de leur demande de garantie pour la condamnation en restitution des sommes prêtées par le Crédit mutuel ;

A titre reconventionnel,

— conditionner la restitution du prix à laquelle elle serait condamnée à la remise de la maison dans le même état qu’au jour de la vente de l’immeuble par les consorts [W] constatée par constat d’huissier aux frais de ces derniers ;

— condamner in solidum les consorts [W] à lui verser une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de référé, assistance aux opérations d’expertise de la présente instance ;

— condamner in solidum les consorts [W] à supporter les dépens tant de référé-expertise que de la présente instance en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Pour s’opposer aux demandes adverses, Mme [C] se prévaut, sur le fondement de l’article 1643 du code civil, de la clause exclusive de garantie de vices cachés stipulée dans le contrat de vente. Elle conteste avoir eu connaissance de l’humidité constatée par l’expert, affirmant que le bien avait fait l’objet de plusieurs locations sans qu’aucun de ses locataires ne se soit jamais plaint d’une quelconque humidité ; que le revêtement PVC existait avant sa propre acquisition du bien de sorte qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’état des murs situés derrière celui-ci. Elle conteste tout retrait du papier peint et les constatations de l’expert relatives à la réalisation de travaux en 2013. Elle souligne que l’infiltration en toiture, affectant la chambre du 1er étage, est postérieure à la date d’acquisition du bien par les demandeurs, ces derniers affirmant que cette infiltration était apparue de façon récente, tel que repris dans le rapport d’expertise. Elle estime que les conclusions de l’expert reposent sur des hypothèses erronées et notamment une photo d’un rail comportant un numéro qui ne saurait être interprété comme étant sa date de fabrication. Elle ajoute qu’en tout état de cause l’expert n’émet aucune conclusion certaine faisant exclusivement état de probabilités.

Relativement au préjudice de jouissance, elle considère qu’il convient de le ramener à des proportions moindres dans la mesure où la chambre du 1er étage est inutilisable à raison de l’infiltration en toiture qui ne constitue pas un vice caché pour être apparue un mois avant la première réunion d’expertise tenue.

Elle conteste de même tout préjudice moral, estimant que l’attestation du psychologue produite justifie certes d’un rendez-vous de Mme [E], mais pas d’un suivi psychologique et que la mention du certificat médical produit, à savoir « l’indication de la maison humide » procède exclusivement des déclarations des demandeurs au médecin.

Elle fait valoir que la demande de M. [V] et Mme [E] de les garantir pour la restitution des sommes prêtées par le Crédit mutuel, fait double emploi avec la restitution du prix, conséquence de la résolution de la vente, si celle-ci devait être prononcée, et relève que le montant du crédit souscrit excède celui du prix de vente de l’immeuble, le prêt englobant des travaux de réhabilitation qu’il ne lui appartient pas de supporter.

A l’appui de sa demande de condamnation des demandeurs à remettre l’immeuble en l’état sous astreinte, elle affirme qu’en cas de résolution de la vente prononcée, le bien doit revenir dans le patrimoine du vendeur dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la vente, le couple [W] ayant retiré l’ensemble des embellissements du mur.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11], sollicite du tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande principale de résolution de la vente formulée par M. [V] et Mme [E] ;

— dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de résolution de la vente :

o constater en conséquence que la résolution de la vente immobilière emporte résolution du crédit immobilier ;

o en conséquence, condamner M. [V] et Mme [E] à restituer et, en tout état de cause, à lui payer la somme de 160 152 euros outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir, sous déduction des mensualités effectivement réglées à la date du jugement par M. [V] et Mme [E] ;

o dire que la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11] continuera à bénéficier des garanties réelles inscrites le 29 octobre 2021 Volume 2021 V 2539 et 2540 au Service Public Foncier de [Localité 10] à savoir privilège de prêteur de deniers 2021 V 2540 et hypothèque conventionnelle 2021 V 2539 ;

o débouter M. [V], Mme [E] et Mme [C] de toutes demandes, à son encontre ;

o condamner M. [V] et Mme [E] et à défaut Mme [C] aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11], rappelle que les dispositions de l’article L. 312-36 du code de la consommation concernent la résolution d’un contrat de prêt pour non conclusion d’un contrat principal et non pas la résolution du contrat de prêt en cas de résolution ou d’annulation du contrat principal comme c’est le cas en l’espèce. Elle fait toutefois valoir que la jurisprudence considère qu’en cas de résolution ou d’annulation du contrat de vente, celui-ci étant réputé n’avoir jamais été conclu, le contrat de prêt se trouve résolu de plein droit. Elle ajoute également que la jurisprudence estime que l’hypothèque en considération de laquelle le prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024 et l’affaire a été fixée en audience collégiale du 26 novembre 2024.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « donner acte », « dire que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation :

Selon les articles 122 à 126 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon l’article 28 du décret n°55-22 en date du 14 janvier 1955 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ici applicable, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : (…) 4°(…) c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ; (…).

Selon l’article 30 5° du même décret « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

Il résulte de la combinaison de ces textes que les demandes en justice tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité foncière ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, M. et Mme [W] justifient de la publication effectuée auprès du service de la publicité foncière, le 11 juillet 2023, sous le numéro « 6204P04 2023 D N° 16402 Volume 6204P04 2023 P N°10847 par production du formulaire de publication de l’assignation délivrée les 23 et 27 mars 2023.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résolution du contrat de vente pour vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 dudit code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, le contrat de vente en date du 13 octobre 2021 stipule une clause en vertu de laquelle :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Il appartient à M. [V] et Mme [E], pour se prévaloir de la garantie des vices cachés, de démontrer l’existence de désordres affectant l’immeuble, de leur antériorité par rapport à la vente ainsi que l’impropriété de l’immeuble à l’usage auquel il était destiné. Ils doivent de même démontrer que Mme [C] avait connaissance de ces désordres lors de la vente.

* Sur l’existence de désordres antérieures à la vente :

M. [V] et Mme [E] produisent au débat un constat d’huissier de justice, en date du 9 novembre 2021, révélant notamment la présence d'«auréoles d’humidité», de «moisissure», d’un «placoplâtre non hydrofuge» dans la salle de bains, des trous par endroits, des «traces de moisissures importantes» et des «placoplâtres branlants».

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a relevé une saturation d’eau à plus de 180 digits, à certains endroits des murs la maison, – la mesure maximale étant de 200 digits correspondant à «l’équivalent d’une éponge gorgée d’eau» – et de l’autre côté du mur concerné, des «fissures et décrochements». Il a, en outre, constaté dans la chambre au premier étage côté rue, «une trace au centre du plafond», une autre «proche de la menuiserie», que le «plafond est saturé», que «l’eau coule dans le doublage de brisis», et que «les bois sont mouillés».

L’expert a également relevé une « humidité importante dans (un) angle de la salle de bain », des « problèmes de stabilité de cloison » dans la salle de bain, dans la montée d’escalier, des « traces de moisissures ».

L’expert indique en outre au titre de son avis général, qu'« il parait évident que cette maison était infiltrante depuis longtemps », que « le mur de la salle de bains doit fuir depuis des années, tout comme le cimentage sur la toiture, et le brisis façade rue». Il ajoute que « l’état des bois de la charpente montre bien qu’il y a de l’eau depuis longtemps », que «il n’y a pas trop de doute sur le fait que cette maison est très humide, depuis très longtemps ».

En conclusion de son rapport, l’expert judiciaire estime que les désordres « étaient présents bien avant la vente ».

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire, de l’importance des désordres affectant l’immeuble et de la date d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier de justice, le 9 novembre 2021, soit 6 jours après la remise des clefs de l’immeuble aux acquéreurs, l’existence de vices affectant l’immeuble vendu, vices antérieurs à cette vente, est établie.

* Sur le caractère caché des désordres et leur connaissance par le vendeur :

L’expert précise, en conclusion de son rapport, que les désordres «n’étaient pas apparents», «sinon l’acheteur n’aurait pas acheté». Il souligne que «la fibre de verre et le lambris PVC empêchaient de voir » et que ce n’est qu’ «en faisant les travaux de rénovation que l’acheteur s’en est aperçu». L’expert ajoute qu’il «lui paraît peu probable que pendant plusieurs années, personne n’ait vu une infiltration ou de l’humidité » et que «lors des travaux de remise en état, il parait peu probable que sur le matériau brut rien n’était visible », outre que « la dégradation du parquet montre bien l’antériorité des infiltrations ».

Dès lors qu’il résulte des pièces produites et notamment du rapport d’expertise que ce n’est qu’à la suite du retrait du revêtement PVC et de la fibre de verre que les acquéreurs du bien ont constaté la présence des désordres affectant l’immeuble, tels que l’humidité des murs et les moisissures, il ne peut être retenu que ces vices pouvaient être décelés au cours des visites préalables à l’achat immobilier.

Si Mme [C] reproche à l’expert judiciaire d’exprimer des « probabilités » que la maison ait toujours été très humide, il sera relevé que l’expert indique néanmoins, que l'«on peut difficilement occuper cette maison plus de 6 mois sans avoir des problèmes liés aux infiltrations » et que « l’ancien occupant a donc très probablement eu des problèmes d’humidité dans cette maison », outre qu’il précise que les probabilités sont «fortes ».

Par ailleurs, alors que Mme [C] conteste toute réalisation de travaux avant la vente et invoque son absence de connaissance des désordres d’humidité, il ressort de la comparaison des procès-verbaux de constats d’huissiers en date des 31 juillet 2014 et 12 septembre 2016 et des photographies du bien au moment de la vente, que l’immeuble a fait l’objet de travaux notamment quant aux revêtements des murs, mais aussi quant à la configuration de certaines pièces telles que la salle de bain ou encore la cuisine. En outre, l’expert relève que sur la toiture a été appliquée une « peinture » ou « résine » et que la façade a été peinte et les menuiseries remplacées.

Certes, l’expert indique ne pas avoir «constaté de travaux récents faits clairement dans l’intention de masquer la réalité» mais il ajoute que les désordres ne pouvaient être ignorés de la venderesse.

Il s’évince en outre des procès-verbaux de constat qu’à leurs dates, soit en 2016 et 2014, l’immeuble présentait « des traces d’humidité en façade » dans la « chambre façade », « les traces d’une grosse fuite au plafond » dans la pièce de « WC », des peintures du plafond de la « chambre sur l’arrière » « fortement craquelées dans l’axe médian » et que la chambre en façade avant au deuxième étage présentait un « plafond peint (une craquelure), abimé près de la fenêtre ».

Dès lors, Mme [C] ne peut prétendre d’une part n’avoir effectué aucuns travaux dans l’immeuble et d’autre part, ignorer l’existence de problèmes d’humidité. Elle ne peut pas non plus soutenir que la fuite affectant la chambre du premier étage ne constitue pas un vice caché, au motif qu’elle serait apparue un mois avant la réunion d’expertise du 4 novembre 2022, compte tenu de l’existence de défauts aux plafonds des chambres relevés dans le constat établi à sa demande en 2016. Sur ce dernier point, l’expert relève également qu’il n’y a « pas de film sous-toiture derrière l’ardoise », qu’il y a des « fuites en toiture ».

L’expert indique, de surcroit, que les matériaux utilisés pour les revêtements de murs sont des matériaux de type à pallier l’humidité.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [C] ne pouvait ignorer les désordres d’humidité affectant l’immeuble vendu, quand bien même il n’est pas avéré qu’elle en connaissait les causes et origines, telles que déterminées par l’expert judiciaire. La production d’attestations de personnes n’étant venues qu’à quelques reprises dans les lieux, ou encore émanant de M. [Y] [J], indiquant n’avoir aucun lien avec les parties, mais dont l’identité correspond à celle déclarée comme étant le compagnon de Mme [C] dans le procès-verbal de constat du 31 juillet 2014, sont insuffisantes à remettre en cause les conclusions de l’expert sur la connaissance des vices par la venderesse.

Mme [C] ne démontre pas avoir informé les acquéreurs de l’état d’humidité du bien vendu.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de juger que Mme [C] a omis de signaler les désordres affectant l’immeuble vendu, dont il est établi qu’elle ne pouvait pas les ignorer, de sorte qu’ils constituent des vices cachés et la clause d’exonération de garantie des vices cachés figurant à l’acte notarié de vente ne peut trouver à s’appliquer.

* Sur le caractère de gravité des désordres :

L’expert judiciaire estime que «les infiltrations rendent actuellement l’ouvrage impropre à sa destination» et ajoute qu'«en l’état une chambre n’est pas utilisable à cause des fuites en plafond », « la salle de bain est utilisable, mais dans de mauvaises conditions ».

Il chiffre le coût des travaux de reprise à la somme de 23.600 euros, ce qui correspond à 20% du montant du prix d’achat du bien immobilier.

Ce faisant, les désordres présentent le critère de gravité nécessaire à la mise en œuvre de la garantie due par le vendeur puisqu’ils affectent au moins en partie l’habitabilité de l’immeuble. Il est ainsi certain que si les acquéreurs avaient connu cette situation, ils n’auraient pas acheté le bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix compte tenu des travaux de réfection à entreprendre.

Aux termes de l’article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En l’espèce, compte tenu de la garantie due par Mme [C] au titre de la garantie des vices cachés, il convient de faire droit à la demande de M. [V] et Mme [E] et de prononcer la résolution de la vente conclue selon acte authentique du 13 octobre 2021, portant sur l’immeuble sis [Adresse 2]), cadastré Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 7].

Sur les conséquences de la résolution du contrat de vente :

* les restitutions réciproques des parties :

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.

En cas de résolution judiciaire, elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 et suivants selon lesquels la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il résulte de l’acte notarié de vente du 13 octobre 2021 que l’immeuble a été cédé au prix de 130 000 euros. Mme [C] sera donc condamnée à payer à M. [V] et Mme [E] la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble.

M. [V] et Mme [E] devront, quant à eux, restituer l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 7] à Mme [C].

Mme [C] sollicite à cet égard leur condamnation sous astreinte à restituer l’immeuble dans l’état qui était le sien au jour de la vente.

Or, il résulte des pièces produites et notamment du rapport d’expertise judiciaire que ce n’est qu’après avoir entrepris des travaux d’embellissements que M. [V] et Mme [E] se sont aperçus des désordres affectant l’immeuble, lesquels étaient préexistants à la vente.

L’expert relève d’ailleurs que les infiltrations certes masquées par les embellissements empêchent d’utiliser sereinement la maison et de continuer les travaux. Partant, le traitement des infiltrations nécessitait le retrait des pvc.

Au regard de ces éléments, le couple [W], doit être considéré comme étant de bonne foi. De plus, le retrait des revêtements lors des travaux entrepris ne peut être considéré comme ayant dégradé ou détérioré l’immeuble, les désordres affectant le bien étant préexistants.

Mme [C] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle de remise en état et de voir conditionnée la restitution du prix de vente à une telle remise en état.

La restitution de l’immeuble par M. [V] et Mme [E] s’effectuera dans son état à la date du présent jugement.

Il y a lieu par ailleurs d’ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de Mme [C].

* Sur les demandes indemnitaires :

Aux termes de l’article 1645 du même code, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Mme [C] qui a été jugée comme ayant eu connaissance est donc tenue de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs de l’immeuble, précisés ci-après.

M. [V] et Mme [E] justifient avoir engagé les frais inhérents à la régularisation de la vente immobilière, tel qu’il en résulte du relevé de compte établi par le notaire rédacteur de l’acte de vente, soit la somme de 18 484,55 euros.

En conséquence, Mme [C], qui ne conteste pas le quantum réclamé au titre des frais de vente, sera condamnée à payer M. [V] et Mme [E] la somme de 18 484,55 euros au titre de leur préjudice financier.

Par ailleurs, l’expert judiciaire retient que «les désordres rendent actuellement l’ouvrage impropre à sa destination », qu’ « une chambre est inutilisable à cause des fuites en plafond » et que « la salle de bain est utilisable mais dans de mauvaises conditions ». Il estime la perte de jouissance à hauteur de 250 euros par mois.

Si Mme [C] soutient que l’immeuble était en parfait état et que c’est en raison des travaux d’embellissements engagés par les demandeurs que l’humidité a été constatée, il ne peut être reproché aux acquéreurs de procéder à des travaux d’embellissements dans l’immeuble qu’ils ont acquis.

En outre, comme relevé précédemment et souligné par l’expert, l’humidité, si elle a été constatée à la suite du retrait des revêtements de murs, existait antérieurement à la vente.

Concernant la fuite en provenance de la toiture, il a été relevé ci-avant que de tels désordres existaient auparavant au regard des constatations effectuées par huissier de justice et qu’ils participent à l’humidité du bien.

En conséquence, il convient d’octroyer à M. [V] et Mme [E] la somme de 9 250 euros (250 euros x 37 mois), au titre de leur préjudice de jouissance subi.

S’agissant du préjudice moral invoqué, l’attestation de consultation d’un psychologue pour un seul rendez-vous ne permet pas de justifier du suivi psychologique allégué par Mme [E]. Il ne résulte pas davantage du certificat médical produit que le médecin consulté a lui-même constaté l’humidité de l’immeuble, ni ne l’a érigé comme cause de la maladie dont était affecté l’enfant de M. [V] et Mme [E].

Toutefois, il n’est pas contestable que M. [V] et Mme [E] ont subi un préjudice moral en raison de la découverte de l’humidité et des moisissures dans l’immeuble qu’ils venaient d’acquérir. Cette découverte a nécessairement engendré a minima des contrariétés qu’il y a lieu d’indemniser.

Mme [C] sera dès lors, condamnée à verser à M. [V] et Mme [E], la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Les conséquences de la résolution du contrat principal sur le contrat de prêt :

Compte tenu de l’interdépendance des contrats de vente et de prêt y afférent, le contrat de vente résolu étant réputé n’avoir jamais été conclu, le contrat de crédit y afférent se trouve résolu de plein droit.

Il n’est pas contesté que pour financer le prix d’acquisition de l’immeuble objet de l’acte notarié de vente du 13 octobre 2021 ainsi que le coût des travaux de rénovation du bien, M. [V] et Mme [E] ont souscrit auprès de la Caisse de Crédit mutuel un contrat de prêt immobilier de 160 152,00 euros.

La Cour de cassation, par interprétation de l’article L. 313-36 du code de la consommation en application duquel l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé, considère que le contrat de prêt est anéanti de plein droit lorsque le contrat principal disparaît du fait de son annulation ou de sa résolution.

La Caisse de Crédit Mutuel ne conteste pas d’ailleurs le fait que la résolution du contrat de prêt conduit en conséquence à la résolution du contrat principal de vente immobilière.

Le contrat de vente étant résolu, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par M. [V] et Mme [E] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel le 13 octobre 2021, accessoire au contrat de vente.

La résolution ayant un effet rétroactif, les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat. Partant, elles doivent se restituer les prestations que chacune d’elles a reçues de l’autre.

Ainsi, M. [V] et Mme [E] seront tenus de restituer à la Caisse de Crédit Mutuel les sommes empruntées, soit la somme de 160 152 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Parallèlement, la Caisse de Crédit Mutuel devra restituer aux emprunteurs l’intégralité des échéances versées par les emprunteurs.

Aucune des parties ne produisant un décompte actualisé des mensualités versées par M. [V] et Mme [E], il y a lieu de juger que ces derniers seront condamnés à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 160 152 euros sous déduction des échéances versées par les emprunteurs à la date du présent jugement.

Sur la demande de condamnation à garantie de l’intégralité des sommes prêtées :

M. [V] et Mme [E] ont souscrit un contrat de prêt d’un montant de 160 152 euros, excédant le montant du prix de vente de 130 000 euros versé à Mme [C]. L’offre de crédit immobilier intégrée à l’acte de vente, stipule en effet que le prêt a été contracté, en vue de l’acquisition de l’immeuble mais également pour des travaux dits « travaux d’amélioration ».

Mme [C] a été condamnée à la restitution du prix de vente qu’elle a perçu, soit la somme de 130 000 euros.

Les restitutions n’ayant lieu qu’entre les parties, la demande de M. [V] et Mme [E] en condamnation de Mme [C] à les garantir du paiement des sommes dues au titre du prêt conclu avec la Caisse de Crédit Mutuel sera rejetée, ce d’autant que M. [V] et Mme [E] sont indemnisés par le présent jugement des préjudices subis consécutivement à la résolution de la vente.

Sur la demande de maintien des garanties de l’organisme prêteur :

En cas d’effacement rétroactif des contrats par l’effet de la résolution de la vente entraînant celle du prêt y afférent, l’obligation inhérente au contrat de prêt résolu demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion du contrat de sorte que l’hypothèque en considération de laquelle le prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation.

La demande de la Caisse de Crédit Mutuel de voir maintenir les garanties inscrites, constituées du privilège du prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle, garanties dont elle bénéficie sur le bien financé par le prêt résolu, sera accueillie tant que la restitution du capital prêté ne sera pas complète.

Sur les mesures accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, Mme [C] sera condamnée aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à ceux de l’instance en référé-expertise, et notamment aux frais de la mesure d’expertise.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 3 000 euros à M. [V] et Mme [E] et la somme de 1 000 euros à la Caisse de Crédit Mutuel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [M] [C] ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise ;

Prononce la résolution de la vente conclue entre Mme [M] [C], d’une part, et Monsieur [O] [V] et Madame [T] [E], d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2]), cadastré Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 7] ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à M. [O] [V] et Mme [T] [E] la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble ;

Ordonne à M. [O] [V] et Mme [T] [E] de restituer, à Mme [M] [C], l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 7] ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à M. [O] [V] et Mme [T] [E] la somme de 18 484,55 euros au titre des frais inhérents à la régularisation de la vente immobilière ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à M. [O] [V] et Mme [T] [E] la somme de 9 250 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à M. [O] [V] et Mme [T] [E] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute Me [M] [C] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [O] [V] et de Mme [T] [E] à la remise de l’immeuble dans le même état qu’au jour de la vente ;

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de Mme [M] [E] ;

Prononce la résolution du contrat de prêt immobilier d’un montant de 160 152 euros conclu entre la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11], d’une part, et M. [O] [V] et Mme [T] [E] d’autre part, selon offre n° 15629 02625 00022461202 émise le 16 septembre 2021 ;

Condamne M. [O] [V] et Mme [T] [E] à payer à la Caisse de Crédit mutuel de [Localité 11], la somme de 160 152 euros au titre de la restitution du prêt immobilier consenti, sous déduction des échéances versées à la date de la présente décision ;

Ordonne le maintien des garanties réelles inscrites au Volume 2021 V 2539 et 2540, constituées du privilège du prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle prises par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] jusqu’au complet remboursement des sommes dues à l’établissement de crédit ;

Déboute M. [O] [V] et Mme [T] [E] de leur demande de garantie en restitution des sommes prêtées par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11], formulée à l’encontre de Mme [M] [C] ;

Condamne Mme [M] [C] aux dépens de la présente instance ainsi qu’aux dépens de l’instance en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 29 juin 2022, en ce compris le coût de l’expertise diligentée par M. [R] [H] ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] [C] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [M] [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT