N° RG 25/02627 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDCB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 27 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Avril 2026 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Madeleine ARCHIMBAUD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 octobre 2014, M. [X] [E] et Mme [X] [Z] ont donné à bail à Mme [R] [U] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1380 €, charges comprises de 30 €.

M. [R] [Q] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire par acte du 08/décembre 2014.

Après vaines mises en demeure, les époux [X] ont fait signifier à Mme [R] [U], par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 6.298 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, de justifier de l’assurance locative, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 13 février 2025.

Le commandement a également été signifié à M. [R] [Q], caution, le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les époux [X] faisaient sommation de justifier de l’occupation des lieux à Mme [R] [U].

Le 5 mars 2025, Mme [R] [U] a restitué les clés aux bailleurs par remise dans la boîte aux lettres.

Les époux [X] ont missionné le Commissaire de justice qui dressait un procès-verbal d’état des lieux de sortie le 28 mars 2025, la locataire ayant été dûment convoquée.

Invoquant un arriéré de loyer et charges ainsi que des dégradations locatives, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, les époux [X] ont fait assigner Mme [U] [R] et M. [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, notamment sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de :

— les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 21.389,95 € au titre des loyers et charges impayés ainsi que des frais de remise en état,

— ordonner la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie de 1390 €,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 21999,95 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du mois de mai 2025,

— outre au paiement de la somme de 2000 euros au regard de leur particulière mauvaise foi,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3180 € compte tenu de la durée des travaux de remise en état et de l’indisponibilité du bien durant cette période,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce le procès-verbal d’état des lieux de sortie.

A l’audience du 23 février 2026 les demandeurs concluent au bénéfice de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [U] [R] et M. [Q] [R] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance locative

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu;

Les bailleurs versent le bail d’habitation, le constat d’état des lieux de sortie et un décompte détaillé pour établir le bien-fondé de leurs demandes.

Il ressort de ce décompte que Mme [R] reste débitrice de la somme de 7.667,50 euros au titre des loyers impayés arrêtés au départ de la locataire.

Les bailleurs sollicitent également le paiement de la somme de 1329,33 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères mais ne justifient d’aucune régularisation de charges ni d’aucun élément pour établir le bien fondé de leur demande formée à ce titre. En conséquence, la demande formée au titre des charges sera rejetée. .

En application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dégradations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou par huissier de justice;

A défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives ;

Le bailleur produit un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice après convocation de la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception;

Il ressort de ce constat que la locataire a restitué un logement présentant de nombreuses dégradations : état de saleté de l’ensemble du logement, murs maculés de projections diverses, interrupteurs encrassés, faux plafond percé, luminaires manquants, douchette cassée, convecteur électrique déplacé, placard mural démonté, éléments rajoutés dans le séjour, revêtement mural du séjour tachés (traces de crayon), meubles de cuisine encrassés et détériorés, murs percés, imposte du garage percé, trous de chevilles, déchirure sur placoplâtre, placard KZ démonté, automatisme du volet roulant démonté, absence de restitution des clés intérieures, modification de l’aménagement de la cuisine, excréments d’animaux présents jardin dégradé….

Les bailleurs justifient de factures pour la remise en état du logement pour un montant total de 14393,12 €

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, afin de tenir compte de la vétusté, les dégradations locatives seront prises en compte à hauteur 11.646,56 €.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [X] [E] et Mme [X] [Z] et Mme [R] sera condamnée à leur payer la somme de 11646,56 euros au titre des travaux de remise en état du logement ;

Compte entre les parties :

loyers impayés : 7.667,50 euros

dégradations locatives : 11.646,56 €.

à déduire dépôt de garantie : 1390 €

Soit la somme de 17.924,06 € au paiement de laquelle Mme [R] [U] sera condamnée.

Sur les demandes formées à l’encontre de M. [R] [Q].

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’identification claire et non équivoque du créancier garanti est une condition à la validité d’un engagement de caution afin de permettre à la caution de mesurer l’étendue de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs justifient d’un acte de cautionnement signé par M. [R] [Q] conformes aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de la signature des actes.

Le bailleur justifie également avoir signifié à la caution le commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de M. [R] [Q] au paiement des sommes dues, dans la limite de son engagement de caution.

— sur les autres demandes.

Les bailleurs ne justifient pas de la durée des réparations locatives à l’appui de leur demande indemnitaire pour indisponibilité du bien.

Les demandeurs ne justifient pas plus du caractère abusif du non-paiement des sommes réclamées ou de la mauvaise foi alléguée, de sorte que la demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit ainsi qu’il est dit à l’article 514 du code de procédure civile ;

Mme [R] [U] et M. [R] [Q], qui succombent, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs, les frais qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts ; Mme [R] [U] et M. [R] [Q] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [U] et M. [R] [Q] à payer à M. [X] [E] et Mme [X] [Z] la somme de 17.924,06 € , représentant l’arriéré de loyers, charges et le coût des réparations locatives arrêté au mois de mars 2025,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [U] et M. [R] [Q] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [U] et M. [R] [Q] à payer à M. [X] [E] et Mme [X] [Z] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 avril 2026 par la mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.