COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/04106 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3PU

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Mars 2026

EXPERT : Monsieur [K] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCULTUR

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°519780795

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Amandine FONTAINE substituant Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Jean-Philippe CONFINO avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 3] DEVELOPPEMENT

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 753229137

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,,

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Magali ESTEVE

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 03 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Mars 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous-seing privé en date du 9 avril 2014, la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT a consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à la société SAS SOCULTUR, la location d’un local commercial (constitué des lots 3 et 6) situé dans un ensemble immobilier qu’elle a construit sis [Adresse 3] à [Localité 3] (34) composé d’un bâtiment de 3200 m² en rez de chaussée et 300 m² en mezzanine, diverses voiries et 332 emplacements de parking, et qui a été mis à disposition du preneur le 5 janvier 2015.

Ce bail commercial est consenti à usage de l’exploitation d’un commerce, vente de services et activités accessoires, moyennant un loyer annuel de 384.000 euros HT/HC révisé automatiquement annuellement à la date anniversaire selon variation positive de l’indice national des loyers commerciaux.

Le bail est venu à expiration le 5 janvier 2024 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 13 mars 2025 par exploit d’huissier de justice, la société SAS SOCULTUR, preneuse, a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2025 et la fixation du loyer à la somme annuelle de 350.000 euros HC/HT.

Par acte signifié par commissaire de justice le 28 mars 2025, la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT a consenti au principe du renouvellement du bail à effet au 1er avril 2025 et sollicité le paiement d’un loyer d’un montant de 608.000 euros HT/HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2025, remise le 4 juin 2025, la SAS SOCULTUR a notifié à la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Par acte d’huissier de justice signifié le 1er septembre 2025, la SAS SOCULTUR a fait assigner la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT devant le juge des loyers commerciaux.

Prétentions et moyens

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique, la SAS SOCULTUR sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— JUGER que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du Code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2025 à la somme annuelle en principal hors taxes de 310.000 € (trois cent dix mille euros)

— JUGER que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société SOCULTUR, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

DEBOUTER la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT de toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— CONDAMNER la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société SOCULTUR, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,

— FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 350.000€ (trois cent cinquante mille euros) en principal hors taxes ;

— en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au visa de l’article L145-33 du code de commerce, elle considère que la valeur locative est inférieure au plafond indiciaire du loyer qu’elle détermine à la somme de 478.982,21 euros par an.

Elle indique produire un avis d’expert de la cour d’appel de [Localité 5], conteste le déplafonnement du loyer sollicité au motif notamment de l’augmentation de la population de la commune de [Localité 3], relève une intensification de la concurrence.

Elle souligne que le bail exclut la surface de la mezzanine du calcul du montant du loyer, sollicite que soit retenu un calcul selon la surface utile pondérée, et indique que par comparaison des autres enseignes une valeur locative de 150 euros par m², pour 2948m² de surface pondérée utile.

Elle précise que plusieurs clauses du bail et charges justifient une minoration de la valeur locative, et en détermine la valeur du loyer sollicité.

***

Aux termes du dispositif de son mémoire, la société [Localité 3] DEVELOPPEMENT sollicite du juge des loyers commerciaux :

la fixation du prix du bail à renouveler à effet au 1°' avril 2025 à la somme annuelle de 608.000 euros hors taxe et hors charges à effet au 28 mars 2025 (date de la demande) et à la somme annuelle de 633.600 euros hors taxe à compter de la date de notification du présent mémoire.

La condamnation de la société SOCULTUR au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis leur date d’exigibilité au visa de l’article 1231-6 du code civil, outre capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code.

le rejet de l’intégralité des demandes formées par la société SOCULTUR

la condamnation de la société SOCULTUR au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de I‘instance.

Pour l’essentiel de ses prétentions, elle indique que la zone commerciale a fait l’objet d’une extension, comporte de nombreuses enseignes.

Elle exclut la surface de la mezzanine du calcul du montant du loyer, et indique produire également une expertise d’un expert de la cour d’appel de [Localité 1] (Monsieur [M] [J]).

Elle considère que le plafonnement du loyer n’a pas à s’appliquer, sollicite la détermination du montant du loyer à la valeur locative des locaux, et constate que l’expertise produite en demande se fonde sur des baux non récents.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette audience, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, ont déposés leurs mémoires et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieures au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce,

Les parties s’accordent sur la date de renouvellement du bail au 1er avril 2025 et il convient d’en prendre acte.

Par ailleurs, compte-tenu de ce que les parties s’opposent sur le plafonnement éventuel du loyer, sur l’évolution de la valeur locative et qu’elle parviennent chacune, en produisant un rapport d’expert, à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne l’évolution des facteurs locaux de commercialité, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, il convient, conformément à la demande subsidiaire du preneur, d’ordonner une expertise qui aura lieu à ses frais avancés, étant demandeur à l’instance.

L’expert sera désigné, prenant en considération que Monsieur [M] [J] est déjà intervenu pour la réalisation d’une expertise produite par le bailleur.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le bail commercial portant sur le local commercial, constitué des lots 3 et 6 dans l’ensemble immobilier sis zone d’aménagement concertée de [Adresse 4] à [Localité 3] (34) est renouvelé au 1er avril 2025,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder

Monsieur [K] [G]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.20.49.48.44

Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, les photographier, en cas de contestation les mesurer ;

3) d’entendre tous sachants, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu’il estimera pertinentes,

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe tribunal avant le 6 octobre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SAS SOCULTUR devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 3 avril 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.