DU : 23 Avril 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande en paiement des charges ou des contributions

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HOTOIE TIVOLI

C/

[Z], [Z], [M]

Répertoire Général

N° RG 24/01227 – N° Portalis DB26-W-B7I-H5EO

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Expédition exécutoire le :

23.04.25

à : M^e Delahousse

à : M^e Lusson

à : M^e Noublanche

à :

Expédition le :

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à :

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à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

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J U G E M E N T

du

VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HOTOIE TIVOLI représenté par son Syndic LA SERGIC (RCS DE [Localité 16] 428 748 909) dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 22] prise en son établissement secondaire [Adresse 1] à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Monsieur [T] [Z]

né le 28 Juillet 1946 à ALGERIE

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [G] [U] [S] [Z]

née le 25 Août 1972 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [N] [M]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Elisabeth NOUBLANCHE VEYER, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 19 Février 2025 devant :

— Monsieur [Y] [F], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [T] [Z] et Mme [N] [M], désormais divorcés, sont usufruitiers d’un bien constituant les lots n° 716, 733 et 921 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé [Adresse 17], situé [Adresse 18] à [Adresse 9] (Somme), Mme [G] [Z], leur fille, en étant nue-propriétaire.

Par arrêt du 15 septembre 2020, la cour d’appel d'[Localité 10] a condamné solidairement Mme [N] [M], Mme [G] [Z] et M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 18.885 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2020, appel du 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal, 404, 95 euros au titre des frais de recouvrement de cette créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, a condamné M. [T] [Z] et Mme [N] [M] à garantir Mme [G] [Z] des sommes qu’elle serait amenée à payer en exécution des condamnations prononcées par cette décision, condamné in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Suite à de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires a, par lettres recommandées avec avis de réception du 1er septembre 2023, mis en demeure M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à lui payer la somme de 8.030, 52 euros au titre des charges arrêtées au 31 août 2023, outre 120 euros au titre des frais d’avocat.

Par actes de commissaire de justice des 15, 16 et 17 avril 2024, le [Adresse 19] [Adresse 13] a fait assigner M. [T] [Z], Mme [G] [Z] et Mme [N] [M] devant le tribunal judiciaire d’Amiens en paiement des charges de copropriété et de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2025 et mise en délibéré au 23 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

condamner in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à lui payer la somme de 16.164, 47 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023 ; condamner in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; condamner in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] demandent au tribunal de :

condamner Mme [N] [M] à les garantir des sommes qui pourraient être mises à leur charge ; condamner Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner Mme [N] [M] aux dépens ; condamner Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2024, Mme [N] [M] demande au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ; débouter M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] de leur appel en garantie à son encontre ; débouter M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ; débouter le [Adresse 19] [Adresse 13], M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ; laisser à la charge de chacune des parties ses frais et dépens d’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur l’obligation à la dette

L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 de ce code prévoit que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier ».

La clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier d’un lot pour le paiement des charges est licite et applicable, que le démembrement ait été notifié ou non au syndic.

En l’espèce, l’article 95 du règlement de copropriété stipule que « les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation sont tenus solidairement (des charges) vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux, l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée ».

En application de cette clause de solidarité, M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] sont solidairement tenus du paiement des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur le montant de la dette

Aux termes de l’article 10 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a communiqué les pièces justifiant sa créance, notamment un décompte mentionnant au débit les appels de charges et au crédit les règlements opérés par les copropriétaires, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats. Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux.

S’agissant de la créance globale du syndicat allant du 10 mars 2020 au 1er janvier 2025, il résulte du dernier décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025, ainsi que des appels de fond et des procès-verbaux des assemblées générales afférentes, que M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] sont solidairement redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 16.164, 47 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.164, 47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023 pour la somme de 8.030, 52 euros, à compter de l’assignation du 17 avril 2024 pour 5.563, 55 euros et à compter des conclusions du 30 janvier 2025 actualisant la créance pour 2.570, 40 euros.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ».

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande au titre des frais de recouvrement, il sera débouté de sa demande de condamner les défendeurs à lui payer le droit proportionnel prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il est établi que M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] ne règlent pas régulièrement les charges de copropriété qui leur incombent depuis 2012, causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété.

Par conséquent, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la contribution à la dette

L’article 605 du code civil dispose que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

L’article 606 de ce code précise que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que M. [T] [Z] et Mme [N] [M] sont usufruitiers des lots de copropriété tandis que leur fille, Mme [G] [Z], en est nue-propriétaire depuis une donation en 1997. Il en ressort également que Mme [N] [M] occupe seule ce bien depuis le divorce d’avec M. [T] [Z] prononcé en 2009.

L’examen des appels de fonds et du décompte atteste que les charges fondant la condamnation correspondant aux charges communes générales ou à des travaux d’entretien, de sorte que les usufruitiers en sont seuls redevables.

En outre, M. [T] [Z] reste usufruitier du bien même si Mme [N] [M] l’occupe seule, si bien qu’il reste tenu des charges de copropriété.

Il sera donc débouté de sa demande de condamnation de Mme [N] [M] à le garantir des condamnations mises à sa charge.

A l’inverse, Mme [G] [Z], nue-propriétaire, ne doit pas supporter la charge définitive des charges ne portant pas sur les grosses réparations.

Par conséquent, Mme [N] [M], usufruitière, sera condamnée à garantir Mme [G] [Z], nue-propriétaire, des sommes qu’elle serait amenée à payer en exécution des condamnations prononcées par le présent jugement.

En revanche, faute d’appel en garantie dirigée par Mme [G] [Z] à l’encontre de son père, également usufruitier, aucune condamnation ne peut être prononcée de ce chef.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Non soutenue par des moyens dans la motivation de leurs conclusions, M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] seront déboutés de leur demande de condamnation de Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 42 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1991 énonce que « lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat ».

M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] seront déboutés de leur demande de condamnation de Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

CONDAMNE solidairement M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de [Localité 14] la somme de 16.164, 47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 pour la somme de 8.030, 52 euros, à compter du 17 avril 2024 pour 5.563, 55 euros et à compter du 30 janvier 2025 pour 2.570, 40 euros ;

DEBOUTE le [Adresse 20] [Localité 14] de sa demande de condamnation solidaire de M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à lui payer le droit proportionnel prévu à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de [Localité 14] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE M. [T] [Z] de sa demande de condamnation de Mme [N] [M] à le garantir des condamnations mises à sa charge ;

CONDAMNE Mme [N] [M] à garantir Mme [G] [Z] des condamnations prononcées par le présent jugement ;

DEBOUTE M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] de leur demande de condamnation de Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Z], Mme [N] [M] et Mme [G] [Z] à payer au [Adresse 20] [Adresse 15] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [T] [Z] et Mme [G] [Z] de leur demande de condamnation de Mme [N] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT