COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 21/05195 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NOOQ

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARPER RCS [Localité 7] 448 899 955, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Société FONCIA [Localité 7] rcs 343 765 178 société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 343 765 178 et dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndic. de copro. ESPACE SAINT CHARLES situé [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice la SASU FDI ICI dont le siège social est situé [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2021, la SCI ARPER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Espace Saint Charles situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Espace Saint Charles situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la SAS FONCIA [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins que celle-ci la relève indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures et rejeté la fin de non-recevoir soulevée.

Par arrêt du 9 novembre 2023, devenu définitif, cette décision a été confirmée.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de la SCI ARPER d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016, enjoint, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de 30 jours, au syndicat des copropriétaires de produire à la SCI PARPER les originaux des pouvoirs des copropriétaires absents à l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016, suivant la liste visée dans ses écritures, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 8 octobre 2025, la SCI ARPER demande au tribunal, au visa des articles 15, 22, 24, 25, 25-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

— rejeter ensemble de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA [Localité 7],

— prononcer l’annulation des résolutions n°14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en l’état antérieur de l’immeuble après mise en demeure préalable adressée à M. et Madame [P] [D] et à défaut par toute autre disposition dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 150 € par jour de retard, restreinte courant pendant un délai de 90jours, la remise en l’état antérieur de l’immeuble correspondant aux travaux de la suppression de la modification des quatre ouvertures dans le lot de M. et Madame [P] [D] et de la suppression des deux ouvertures supplémentaires dans le lot de M. et Madame [P] [D] et la suppression de la climatisation dans le lot de M. et Madame [P] [D],

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux les dépens de l’instance, le tout au profit de l’avocat du demandeur, par application de l’article 699 du code de procédure civile, outre que le demandeur sera dispensé de supporter la charge d’une quelconque somme par application de l’article 10-1alinéa 2de la loi du 10juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— la jurisprudence au terme de laquelle une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal d’une assemblée n’affecte pas la validité de l’assemblée générale des lors qu’elle n’a pas d’incidence sur les votes est inapplicable en l’espèce,

— les résolutions n°14, 15 et 17 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 sont irrégulières, dès lors qu’il est impossible de reconstituer les votes adoptés par l’assemblée et de vérifier si les copropriétaires représentés ont voté régulièrement par un mandataire nommément désigné pour cette assemblée selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1955,

— les résolutions litigieuses n’ont pas été votées n’ont pas été adoptés à la majorité des voix de toutes les copropriétaires et que le second vote ne pouvait pas être vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par application de la passerelle de l’article 25-1 de la même loi qui exclut selon la version applicable au jour de l’assemblée un second vote en cas de travaux de transformation et d’amélioration,

le procès-verbal ne précise pas au titre du résultat du premier vote du projet de résolution n°15, les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix,

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter la SCI ARPER de ses demandes,

— condamner la SCI ARPER à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— les votes des résolutions n°14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016 sont réguliers,

— il convient de relever le comportement dilatoire de la SCI ARPER, celle-ci ayant ester en justice le 9 décembre 2021, soit 5 ans jour pour jour après l’assemblée générale litigieuse.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 27 mars 2025, la SAS FONCIA [Localité 7] demande au tribunal de :

— débouter la SCI ARPER de ses demandes,

— condamner la SCI ARPER à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que

— les votes des résolutions n°14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016 sont réguliers,

— si le tribunal devait considérer l’existence d’erreurs, celles-ci purement matérielles, ne peuvent entraîner la nullité des résolutions querellées.

La clôture de la procédure a été différée au 13 octobre 2025.A l’issue de l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions 14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016

En application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté. Dans le cas où le copropriétaire est représenté, elle mentionne les nom et domicile du mandataire désigné.

La feuille de présence permet ainsi de s’assurer du respect des règles de représentation à l’assemblée et de contrôler, ensuite, la régularité de celle-ci, en identifiant sans ambiguïté les mandataires des copropriétaires représentés.

Aux termes de l’article 22 alinéa 2 de la loi de 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l’assemblée générale à un mandataire, qu’il soit ou non copropriétaire.

En application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 applicable à l’espèce, dans sa version en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse, le procès-verbal d’assemblée doit comporter sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. « Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix ».

Cependant, la nullité de la résolution n’est pas nécessairement encourue lorsqu’une reconstitution du vote est possible permettant de déterminer le sens du vote et d’identifier les copropriétaires opposants.

En l’espèce, la SCI ARPER sollicite l’annulation des résolutions 14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016 ayant autorisé M. et Mme [P] [D] à réaliser des travaux de modification de quatre ouvertures existantes (résolution n°14), de création de deux ouvertures supplémentaires (résolution n°15) et d’installation d’une climatisation (résolution n°17).

Elle fait notamment valoir l’irrégularité du décompte des voix des copropriétaires représentés par un mandataire en l’absence de communication des pouvoirs distribués par application de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 10 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucune pièce, soutient que la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2016 suffit à démontrer la régularité des votes, dès lors que celui-ci précise le nombre de propriétaires présents ou représentés (74 totalisant 5398/10000èmes), les millièmes des copropriétaires absents et non représentés (4495/ 10000èmes), les arrivées et les départs des copropriétaires en cours d’assemblée et les résolutions adoptées par 75 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5259/10000èmes.

La SAS FONCIA [Localité 7] ne conclut pas sur ce point, développant uniquement son argumentation sur l’irrégularité alléguée par la SCI ARPER concernant l’identification des personnes ayant voté en défaveur des résolutions, soutenant la régularité des votes, voire de simples erreurs matérielles n’entraînant pas l’annulation des résolutions.

Or et contrairement à ce qui est soutenu par le syndic, la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2016 ne peut suffire à vérifier la régularité des pouvoirs distribués, ce document indiquant la présence de 74 copropriétaires, listant les copropriétaires absents (4495 voix), ceux arrivés ou partis en cours d’assemblée. Il résulte par ailleurs de la feuille de présence versée aux débats, que parmi les copropriétaires présents, certains étaient représentés.

Or en l’absence de communication des pouvoirs donnés par les copropriétaires absents, il n’est pas permis de vérifier la régularité des pouvoirs distribués, d’identifier correctement les copropriétaires ayant reçu mandat et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux résolutions querellées.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer l’annulation des résolutions 14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par la SCI ARPER.

➢ Sur la demande de remise en état

En application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire qui a exécuté des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale doit remettre les lieux dans leur état antérieur.

S’il est de jurisprudence constante que la remise en état des lieux est la conséquence de l’annulation des résolutions ayant approuvé des travaux affectant des parties communes, une telle demande doit cependant être dirigée à l’encontre des copropriétaires à l’initiative des travaux approuvés par les résolutions annulées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, M. et Mme [P] [D] n’ayant pas été mis dans la cause.

Il n’y dès lors pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à la remise en état des lieux.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI ARPER la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SAS FONCIA [Localité 7].

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par la SCI ARPER à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE les résolutions 14, n°15 et n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2016 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Espace Saint Charles situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SCI ARPER la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS FONCIA [Localité 7] de sa demande formulée au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI ARPER sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Espace Saint Charles situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.