N°Minute:25/01215

DOSSIER : N° RG 25/00717 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVJR

Copie exécutoire à

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

expédition à

le 08 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Octobre 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [Z] [P] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 09 Septembre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Octobre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 septembre 2021, la S.A ERILIA a donné à bail à Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 454,97 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 43,26 euros et un emplacement de stationnement, situé à la même adresse, moyenne un loyer mensuel initial de 66,09 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ERILIA a fait signifier à Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E], par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 333,56 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 13 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 avril 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A ERILIA a fait assigner Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] pour l’audience du 9 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation solidaire de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] à payer la somme de 1 938,89 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E].

À l’audience du 9 septembre 2025, la S.A ERILIA était représentée par son conseil. Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

La S.A ERILIA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4 282,53 euros.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 18 juin 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la S.A ERILIA sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] à ce titre.

En application des dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser cette somme à la charge des locataires, dans la mesure où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé à la bailleresse un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation du logement.

S’agissant des frais d’assurance, l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 précitée impose au locataire de s’assurer et d’en justifier auprès de son bailleur. Il prévoit également notamment qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. L’article impose également d’autres obligations et limites au bailleur.

En l’espèce, en l’absence de justification par la SA ERILIA du respect de cette procédure, les frais d’assurance ont été retirés du décompte.

Il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] se trouvent redevables de la somme de 3 720,36 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1er septembre 2025, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 3 720,36 euros à la S.A ERILIA.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ne s’étant pas présentés à l’audience et n’ayant pas repris le paiement intégral de leurs loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée. Il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, le juge ne dispose d’aucun pouvoir de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A ERILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2021 entre la S.A ERILIA et Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 août 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 19 août 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 19 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] à payer à la S.A ERILIA la somme provisionnelle de 3 720,36 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er septembre 2025, mensualité du mois d’août comprise,

DÉBOUTONS la S.A ERILIA de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [Z] [P] épouse [E] et Monsieur [G] [E],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS