N° RG 25/03027 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QGM6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] ayant pour syndic RAFAEL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. SOPHIA IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 27 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Avril 2026 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS RAFAEL IMMOBILIER MONTPELLIER, a assigné devant cette juridiction la SCI SOPHIA IMMO en vue d’obtenir sa condamnation sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1103, 1104 et 1193 du code civil, à lui payer les sommes de:

-4.620,34 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2025,

-1051,04 € au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1500 € à titre de dommages et intérêts,

-1200 € euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais fixés à l’article 695 du code de procédure civile et en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— avec exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a conclu au bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La SCI SOPHIA IMMO, dont l’assignation a été déposée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable en la forme et bien fondée;

— sur la créance du syndicat des copropriétaires.

*sur les charges

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il ressort du relevé de propriété produit aux débats que la SCI SOPHIA IMMO est propriétaire des lots 12, 38 et 19 au sein de la copropriété [Adresse 5] à Montpellier dont le cabinet RAFAEL IMMOBILIER a été désigné syndic, selon contrat de syndic régulièrement versé;

En cette qualité et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle est tenue au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot telles qu’elles ont été approuvées et votées lors de l’assemblée générale du 07 décembre 2023, et 27 février 2024, dont les procès-verbaux sont versés aux débats;

Il ressort du relevé de compte et des appels de fonds afférents au lot du défendeur, qu’après déduction des frais de relance ou recouvrement, la SCI SOPHIA IMMO était débitrice de la somme de 4620,34 € au titre du solde de charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2025.

la SCI SOPHIA IMMO sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4620,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2025.

*sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le demandeur justifie d’une mise en demeure du 27 juin 2025 pour un montant de 35 euros et d’une sommation de payer du 10 avril 2025 pour un montant de 130,99 €.

L’envoi des courriers de relance n’est pas justifié, pas plus que l’envoi d’autres mises en demeure.

Concernant les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » et de «suivi du dossier transmis à l’avocat », ils relèvent de l’activité relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI SOPHIA IMMO sera condamnée à payer la somme de 165,99 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989.

— sur la demande indemnitaire.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

En l’espèce, la SCI SOPHIA IMMO a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation par le Tribunal judiciaire de Montpellier par jugement du 15 juin 2020 au titre de charges de copropriété impayées.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation de paiement des charges sont constitutifs d’une faute à l’origine d’un préjudice certain pour la copropriété.

En conséquence, la SCI SOPHIA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

.

— sur les autres demandes.

L’exécution provisoire est de droit ainsi qu’il est dit à l’article 514 du code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens ;

la SCI SOPHIA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

la SCI SOPHIA IMMO, qui succombe, sera tenue aux dépens.

Il n’appartient pas pour le surplus à la juridiction de modifier les dispositions portant tarif des Commissaires de justice.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement en premier ressort, réputé contradictoire,

Condamne la SCI SOPHIA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, les sommes de:

-4620,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juin 2025.

-165,99 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989,

-300 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne la SCI SOPHIA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI SOPHIA IMMO aux dépens, à l’exclusion de tout autre frais.

Ainsi jugé et prononcé le 27 avril 2026 par la mise à disposition du jugement au greffe.

Le greffier Le juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.