Tribunal Judiciaire de Montpellier, Pole civil section 1, 12 mai 2026, n° 23/03443

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Sur la procédure en référé
- Sur la procédure au fond
- Motifs de la décision
- I. Sur les demandes principales
- II. Sur les demandes reconventionnelles
- III. Sur les autres demandes
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif
- Dispositif

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TJ Montpellier 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, pole civil sect. 1, 12 mai 2026, n° 23/03443
Numéro(s) :	23/03443
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric AMOURETTEAgnès PROUZATCatherine SZWARCGilles LASRYAbdelhakim DRINE
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLEVERBATEAM AVOCATS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 c/ S.C.I. LES [ K ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 5

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 23/03443 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OMMX

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL MATIM SYNDIC, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 895 311 678, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.C.P. [I] [N] [D] [Y], titulaire d’office notarial à [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 388407157 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LES [K], dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 508052339, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Catherine SZWARC, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. ENJO 34, dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 899 729 834, prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Abdelhakim DRINE, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI LES [K] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de la Résidence du [Adresse 1] à Montpellier, (lot n° 2 de la copropriété), ainsi que des lots 20 et 16 de la copropriété, constitués respectivement par une partie de cour intérieure et une cave en sous-sol.

Le règlement de copropriété de la Résidence a été signé par acte notarié en date du 10 décembre 1952, a fait l’objet d’un modificatif le 17 février 1959 ayant pour objet la modification de la désignation des lots A à H par les lots 1 à 8 en accord avec l’article 3 du décret n°59-90 du 7 janvier 1959.

Ledit règlement a également fait l’objet d’un modificatif par acte notarié du 16 mars 2009 ayant pour objet la modification de l’état descriptif de division et plus particulièrement une subdivision et l’annulation d’une partie des lots de copropriété.

Les lots de copropriété n°2, 20 et 16 appartenant à la SCI LES [K] ont fait l’objet d’un bail commercial suivant acte notarié en date du 28 mai 2021 au profit de la société ENJO 34, reçu par Maitre [G] [Y] ainsi que d’une cession de droit au bail conclu à la même date entre l’EURLROZIERES et la SAS ENJO 34.

Constatant diverses nuisances, et plus particulièrement un usage intempestif de la porte d’entrée de l’immeuble malgré l’existence d’une porte privative permettant l’accès au local commercial et à la cave en sous-sol et l’entrepôt de livraisons de denrées et des poubelles au sein du hall d’entrée de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son [Etablissement 1] en exercice, la société Ecusson Immobilier, a adressé au bailleur, la SCI [K], un courrier recommandé du 19 avril 2022 relevant l’existence de ces nuisances et mettant en demeure ce dernier de faire cesser l’activité de restauration rapide de son locataire sous huitaine.

En suite d’échanges de courriers, par assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2023, la résolution 12 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, donnant mandat au Syndic d’agir en justice, tant au fond qu’en référé concernant l’activité de restauration [U] [S] au rez-de-chaussée.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] a fait dresser trois constats de commissaire de justice en date des 19 octobre, 11 novembre 2022, et 22 juin 2023 dans le but de faire constater les nuisances résultantes de l’activité litigieuse réalisée par le preneur du local commercial.

Sur la procédure en référé

Par exploit de commissaire de justice en date des 4 et 9 août 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MATIM, a fait assigner la SCI LES [K] et la SAS ENJO 34 devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condamnés in solidum à cesser les agissements constitutifs de nuisances pour la copropriété.

Par ordonnance du 27 décembre 2023, le juge des référés a condamné, sous astreinte, la SAS ENJO 34 à cesser ou faire cesser les agissements constitutifs des troubles suivants :

— utilisation des parties communes de l’immeuble aux fins d’y recevoir ou y entreposer des livraisons, poubelles, cartons vides et autres encombrants,

— utilisation des caves en sous-sol autres qu’appartenant à la SCI LES [K],

— utilisation intempestive de la porte d’entrée de l’immeuble,

— activité de nuit ;

Par arrêt du 7 novembre 2024, la Cour d’Appel de Montpellier a confirmer cette ordonnance, précisant que l’activité de nuit que la société ENJO 34 est condamnée à faire cesser est comprise entre 22h et 6h le lendemain.

Sur la procédure au fond

Par acte introductif d’instance délivré les 5 juillet et 4 août 2023 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la société MATIM a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI LES [K] et la SAS ENJO 34 afin d’obtenir leur condamnation in solidum à cesser ou faire cesser l’activité de restauration sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à venir. Il sollicite également qu’elles soient condamnées in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de l’instance.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 23/3443 du répertoire général.

Parallèlement, par acte introductif d’instance délivré le 14 avril 2025 la SAS ENJO 34 a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] afin d’obtenir le rejet des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], que ce dernier soit condamné aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sollicite également que la responsabilité civile de la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] soit engagée.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 25/1340 du répertoire général.

Par avis du 1er juillet 2025 la jonction de ces affaires a été prononcée.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la société MATIM demande au tribunal de : "

— Juger que l’activité exercée par la SARL ENJO est interdite par le règlement de copropriété.

— S’entendre condamner in solidum à cesser ou faire cesser l’activité de restauration sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision.

— S’entendre condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 et les dépens de l’instance. "

Le Syndicat des copropriétaires soutient, à l’appui de ses demandes que l’activité exercée par la SAS ENJO 34 est une activité de restauration, interdite par le règlement de copropriété, qui doit être condamnée à cesser en ce qu’elle cause un trouble manifestement illicite.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SAS ENJO 34 avec la SCI LES [K] et la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] en leur qualité de bailleur d’une part et de notaire ayant rédigé le bail commercial de l’autre.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS ENJO 34 demande au tribunal de rejeter des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires, que ce dernier soit condamné au versement de la somme de 450 € au titre des dépens de l’instance et au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sollicite également que la responsabilité civile de l’étude notariale de Maître [G] [Y] soit engagée.

La SAS ENJO 34 soutient à l’appui de ses demandes que l’activité réalisée au sein du local litigieux étant une activité de snacking, et non de restauration traditionnelle, cette dernière est conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

Elle ajoute que la responsabilité de Me [Y], rédacteur du bail commercial, doit être engagée en ce qu’elle a failli à son devoir de conseil en ne portant pas à la connaissance de la SAS ENJO 34 les informations nécessaires en lien avec l’activité autorisée et celle interdite et en ne lui transmettant pas la copie du règlement intérieur de la copropriété.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI [K] demande au tribunal de :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

— Condamner la société ENJO 34 à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire la SCI LES [K] demande au tribunal, dans l’hypothèse où elle considèrerait que la société ENJO 34 a exercé une activité interdite par le règlement de copropriété, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS ENJO 34 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans les 8 jours de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de deux cents euros par jour de retard ;

— Condamner la SAS ENJO 34 au paiement d’une somme de 100 € par jour, à titre d’indemnité d’occupation, de la signification de la décision à intervenir jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— Condamner la SAS ENJO 34 et le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de supporter la charge des dépens.

Elle soutient à l’appui de ses demandes, avoir fait son possible, en qualité de bailleur pour que son locataire respecte le règlement de copropriété, notamment en se déplaçant sur les lieux et en sollicitant le respect par ces derniers des parties communes de la copropriété ; et avoir conclu avec son locataire un bail commercial respectant les dispositions du règlement de copropriété.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] demande au tribunal de :

JUGER que la SCP [E] [I] [L] [N] [O] [D] [G] [Y] n’a pas commis de faute

JUGER que la SAS ENJO 34 ne justifie d’aucun préjudice en relation directe de causalité

LA DEBOUTER de ses demandes

La CONDAMNER à payer à la SCP [E] [I] [L] [N] [O] [D] [G] [Y] la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive

LA CONDAMNER à lui payer 3 900 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

Elle soutient ne pas avoir commis de faute dans la réalisation de l’acte de bail commercial en ce sens qu’elle a d’une part communiqué le règlement de copropriété à l’avocat de la SAS ENJO 34, intervenant à sa demande à la cession, et d’autre part reporté la destination des lieux telle qu’elle figurait dans les actes précédents et en conformité avec le règlement de copropriété.

En outre, la SCP indique qu’il n’est pas apporté la preuve d’un préjudice subi par la SAS ENJO 34 imputable à la SCP.

A titre reconventionnel, la SCP sollicite la condamnation de la SAS ENJO 34 pour procédure abusive au motif que cette dernière a enfreint délibérément les dispositions du règlement de copropriété dont elle avait conscience lors de la signature du bail, et que l’action intentée à l’encontre du notaire, en l’absence d’éléments sérieux, porte atteinte à la réputation et au professionnalisme de son étude notariale.

L’ordonnance de clôture a été différée au 13 février 2026. A l’issue des débats de l’audience du 9 mars 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

I. Sur les demandes principales

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] sollicite la condamnation in solidum de parties non précisées à cesser ou faire cesser l’activité de restauration sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la présente décision.

Il fonde sa demande sur le fait que cette activité ne respecte pas le règlement de copropriété qui interdit toute activité de restauration.

Il ressort en effet de l’article 3 du règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 1] que " Les prohibitions édictées par l’article précédent ne s’appliquent pas aux locaux du rez-de-chaussée. Ces locaux pourront être affectés à l’usage du commerce. Il ne pourra être établi au rez-de-chaussée aucun café chantant ou donnant des concerts, aucun restaurant ou établissement de nuit […] Ni aucun commerce bruyant, insalubre, incommode, dangereux ou vendant des produits pouvant souiller la façade ou dégager de mauvaises odeurs. Seuls seront autorisés les magasins de commerce de nature à ne pas gêne l’occupation bourgeoise de la maison. "

La situation de l’ensemble des parties défenderesses sera examinée considérant que la demande de condamnation in solidum vise la SAS ENJO 34 avec la SCI LES [K] et la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] en leur qualité de bailleur d’une part et de notaire ayant rédigé le bail commercial de l’autre, à cesser ou faire cesser l’activité de restauration sous astreinte.

A l’égard de la SAS ENJO 34

La société ENJO 34 allègue en défense que l’activité exercée par son enseigne est une activité de snacking autorisée au sein du bail commercial, son activité consistant en la vente de sandwichs chauds, de petites portions de frites, de salades et de dessert est quasi similaire à celle exercée par l’ancien propriétaire du fonds de commerce.

Elle soutient que par constat de commissaire de justice du 14 septembre 2024 elle démontre que l’activité commerciale qu’elle exerce respecte le règlement de copropriété.

En l’espèce, même s’il convient d’interpréter strictement les limitations d’exercices d’activité afin de permettre le respect de la liberté de commerce, il y a lieu de constater que l’activité exercée par la société ENJO 34 consiste notamment à proposer aux clients la vente de produits alimentaires à emporter ou à consommer sur place et que les techniques de cuisson ou de réchauffement que ces produits nécessitent, sont de nature à entraîner la diffusion d’odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs pour le voisinage.

Il est également constaté que cette activité génère des traces de graisse dans les parties communes de la copropriété, ainsi qu’il ressort du constat de commissaire de justice du 22 juin 2023 en page 2 : " La porte de l’immeuble est recouverte de traces noires grasses sur la partie basse. Le trottoir est également noirci à cet endroit. Ces salissures sont visiblement grasses.

Dans le hall d’entrée de l’immeuble, présence d’un tapis imbibé de gras et de saletés, suivi d’une allée carrelée recouverte d’une pellicule de gras. "

[…] Au fond du hall d’entrée, la porte de service du restaurant [U] [S] est ouverte. Une odeur de friture et de gras en provient et règne dans le hall d’entrée de la résidence. Des câbles électrique, branchés à l’intérieur du local ressortent par cette porte puis pénètrent à l’intérieur de l’escalier menant aux caves. "

Le Syndicat des copropriétaires produit notamment le témoignage de Monsieur [Q] [F] du 26 novembre 2024, dans lequel ce dernier relève d’une part la détérioration des parties communes de la copropriété en raison des nombreux passages du personnel du local exploité par la SAS ENJO 34, et d’autre part des nuisances olfactives importantes provenant de l’activité exercée.

En conséquence, si le snacking est couramment défini comme un mode de restauration nomade de produits rapidement consommés, consommables à toute heure et présentés dans un conditionnement habituellement jetable, n’impliquant pas d’équipements spéciaux pour leur consommation, celle-ci étant usuellement ambulatoire, il y a lieu de reconnaitre ici que l’activité exercée par la SAS ENJO 34 dépasse le simple snacking ambulatoire et s’apparente à une réelle activité de restauration puisqu’elle engendre, de par les produits et les méthodes de cuisson utilisées, des dégradations des parties communes de la copropriété ainsi que le dégagement de mauvaises odeurs dépassant le léger désagrément résultant d’une vente de sandwich à emporter.

La constatation de la non-conformité de cette activité avec le règlement de copropriété est notamment renforcée par la mention dans ce dernier, suite à l’interdiction de l’activité de restauration, de commerces « vendant des produits pouvant souiller la façade ou dégager de mauvaises odeurs ». Cette précision permet notamment d’établir que l’intention des rédacteurs du règlement de copropriété de 1952 était d’interdire les activités susceptibles de générer des nuisances au sein de la copropriété, notamment les nuisances olfactives résultant du travail en cuisine.

En l’espèce, l’activité exercée par la SAS ENJO 34 doit être analysée comme une activité de restauration ne respectant pas, dès lors, les stipulations du règlement de copropriété.

La défense de la SAS ENJO 34 tendant à faire reconnaitre la conformité avec le règlement de copropriété à l’appui du constant de commissaire de justice du 14 septembre 2024 sera écartée puisque ce dernier vient constater l’absence des marchandises dans les parties communes et dans les caves, s’agissant du litige concernant l’utilisation et l’obstruction des parties communes ayant été traité par le juge des référés et ne concernant pas les demandes objets du présent litige.

Le fait que la SAS ENJO 34 indique qu’elle respecte la destination des lieux prévue au sein du bail commercial, autorisant le snacking au sein du local, est sans incidence sur l’autorisation d’une activité en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété.

Dès lors, la SAS ENJO 34 sera condamnée à cesser son activité de restauration au sein du local commercial, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, soit au plus tard le 12 juillet 2026, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai, dans les termes du dispositif ci-après.

A l’égard de la SCI LES [K]

Le Syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LES [K] en qualité de bailleur, doit être condamnée in solidum avec la SAS ENJO 34 pour ne pas avoir fait tout son possible pour faire respecter le règlement de copropriété et pour avoir continué à encaisser les loyers de la SAS ENJO 34 exerçant pourtant une activité contraire au règlement de copropriété.

Il est constant que le bailleur, en sa qualité de copropriétaire est tenu de veiller au respect du règlement de copropriété par son locataire. À ce titre, sa responsabilité peut être engagée lorsque le locataire exerce une activité contraire aux stipulations du règlement, dès lors que le bailleur, informé de ces manquements, s’abstient de prendre les mesures nécessaires pour y mettre fin. Il lui appartient en effet d’assurer la conformité de l’occupation des lieux avec les règles de la copropriété, notamment en intervenant auprès du locataire en cas de violation. À défaut, le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, répond des troubles causés aux autres copropriétaires et peut être condamné à en réparer les conséquences.

En l’espèce, la SCI LES [K] a été informée des nuisances causées par son locataire et de la contradiction de son activité avec le règlement de copropriété par courrier du 12 juillet 2022, et elle allègue s’être déplacée deux fois sur place pour demander à son locataire de respecter les parties communes de la copropriété et lui rappeler que l’activité de snacking autorisée ne permettait pas de transformer les lieux en un véritable restaurant.

Cet échange verbal n’est pas établi par les pièces produites mais n’est pas contesté par les parties.

La SCI LES [K] produit un courrier recommandé du 25 septembre 2023 qu’elle a adressé à la SAS ENJO 34 et qui permet à son sens de constater qu’elle n’est pas restée inactive à l’égard de l’activité exercée par son locataire. En l’espèce ce courrier reprend les demandes de respect des parties communes et du règlement de copropriété rappelant l’interdiction de restauration dans les lieux.

Bien que le courrier recommandé n’ait été délivré qu’après assignation en référé par le Syndicat des copropriétaires de la SCI LES [K], il y a lieu de retenir que cette dernière a tenté, une fois l’ampleur des nuisances constatées, de résoudre amiablement le litige naissant entre son locataire et la copropriété.

L’absence de résolution de ce litige ne pouvant lui incomber en raison de son impossibilité de faire cesser l’activité autrement que par la résiliation de son bail avec son locataire, il y a lieu de retenir que cette dernière a légitimement tenter de trouver une solution permettant la continuité d’une activité pour son locataire, respectant le règlement de copropriété, et ne pourra donc, en l’absence de faute commise, être condamnée in solidum avec son locataire, à faire cesser l’activité de restauration.

La condamnation in solidum de la SCI LES [K] à ce titre sera rejetée.

A l’égard de la SCP Notaires

S’agissant de la condamnation in solidum de la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y], en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte de bail commercial sollicitée par le Syndicat des copropriétaires, il convient de retenir qu’en l’absence de fondement juridique au soutien de cette demande ainsi que de toutes précisions relatives aux prétentions dirigées à l’encontre de la SCP, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation in solidum formée à son égard.

II. Sur les demandes reconventionnelles

De la SAS ENJO 34

La société ENJO 34 sollicite l’engagement de la responsabilité civile de la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] en sa qualité de notaire ayant rédigé l’acte de bail commercial et au motif que Maître [G] [Y] n’aurait pas transmis, dans le cadre de l’acte de cession de droit au bail, la copie du règlement intérieur de la copropriété et les informations nécessaires en lien avec l’activité autorisée et celle interdite par ce même règlement. En ce sens la SAS ENJO 34 soutient que Maitre [G] [Y] a failli à son obligation de conseil.

La SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] allègue en défense tout d’abord qu’elle n’a pas commis de faute dans la communication des pièces en ayant transmis, par courriel du 10 mars 2021, à l’avocat de la SAS ENJO 34, le Cabinet PHENIX, la copie du règlement de copropriété de 1952.

Elle ajoute que l’acte de cession de droit au bail a été régularisé, sous seing privé entre l’EURL [P] et la SAS ENJO 34 le 28 mai 2021, et qu’elle a reçu par acte notarié un bail commercial portant sur les lots 2, 20 et 16 de la copropriété le 28 mai 2021, dans lequel la destination des lieux loués était la suivante « Activité de pâtisserie, produits de régime, confiserie, café, boissons hygiénique, bimbeloterie, snacking, à l’exclusion de toute autre même temporairement ». Ainsi, la destination des lieux au sein du bail commercial précisant une activité de snacking et non pas de restauration, est en conformité avec le règlement de copropriété.

Ainsi, la SCP soutient que la non-conformité avec le règlement de copropriété ne vient pas de la destination des lieux indiqués au sein du bail mais plutôt de l’attitude de la SAS ENJO 34 dans l’exploitation du local. En conséquence elle soutient n’avoir commis aucune faute ayant causé un préjudice à la SAS ENJO 34.

A l’appui de ces informations et notamment de l’établissement de la non-conformité de l’activité exercée par la SAS ENJO 34 avec le règlement de copropriété, s’apparentant à une activité de restauration et non pas de snacking, il y a lieu de retenir que les informations présentes dans le bail commercial n’entrent pas en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété.

Le développement par la SAS ENJO 34, d’une activité dépassant les limites du snacking autorisé dans le bail, et par conséquent sa contradiction avec le règlement de copropriété ne pourra être imputée au notaire en l’absence d’élément permettant d’établir que ce dernier n’aurait pas rempli son devoir de conseil.

La demande formée par la SAS ENJO 34, sans fondement juridique, à l’encontre de l’étude notariale, sera rejetée.

S’agissant finalement de la demande reconventionnelle de la SAS ENJO 34 de voir condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 450 euros au titre des dépens, cette dernière concernant en réalité des frais irrépétibles de constat de commissaire de justice, elle sera traitée à ce titre.

De la SCI LES [K]

Il a été fait droit à sa demande principale de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum formée à son encontre, en conséquence il n’y a pas lieu d’accueillir ses demandes subsidiaires de résiliation judiciaire du bail commercial et d’expulsion de la SAS ENJO 34.

De façon surabondante, la présente condamnation de la SAS ENJO 34 à faire cesser son activité de restauration permet une régularisation de la situation.

De la SCP Notaires

La SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société ENJO 34 à lui verser la somme de 5.000 euros en indemnisation de la procédure abusive qu’elle estime avoir subi.

En l’espèce, la responsabilité de la SCP n’ayant aucun lien avec l’activité exercée, le notaire ayant transmis tous les éléments utiles à cet égard, il y a lieu de constater que l’action intentée par la SAS ENJO 34 l’a été avec une légèreté blâmable ; une telle action ayant incontestablement un impact sur la réputation et le professionnalisme de l’étude notariale.

Cet abus sera dès lors retenu et il y a lieu d’indemniser la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] par le versement d’une allocation de 1.000 euros que la SAS ENJO 34 sera condamnée à lui verser.

III. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la société ENJO 34 qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance. Sa demande relative au versement de la somme de 450 euros au titre des dépens, correspondant en réalité au frais de constat de commissaire de justice devant être inclue dans les frais irrépétibles de l’instance sera en conséquence rejetée.

L’équité commande de condamner la SAS ENJO 34 à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.000 euros au Syndicat des copropriétaires ;

—  1.200 euros à la SCI LES [K] ;

—  1.600 euros à la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y].

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS ENJO 34 à cesser son activité de restauration au sein du local commercial (lot de copropriété n°2) de la copropriété située au [Adresse 1] à [Localité 1], dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision, soit au plus tard le 12 juillet 2026 ;

DIT que passé ce délai, la SAS ENJO 34 sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 500 euros par jour de retard, courant pendant un délai maximum de 6 mois ;

REJETTE la condamnation in solidum de la SCI LES [K] et de la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] à faire cesser l’activité de restauration de la SAS ENJO 34 ;

DEBOUTE la SAS ENJO 34 de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la SCI LES [K];

CONDAMNE la SAS ENJO 34 à verser à la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS ENJO 34 à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société MATIM ;

—  1.200 euros à la SCI LES [K] ;

—  1.600 euros à la SCP [E] [I], [L] [N], [O] [D] et [G] [Y] ;

CONDAMNE la SAS ENJO 34 aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.