COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 25/00590 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PM6M

Pôle Civil section 1

Date : 19 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PECOUL, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 322 747 486, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. FIFI IMMO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 507 898 765, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré, procédure sans audience

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors de la mise à disposition.

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI FIFI IMMO est propriétaire des lots n°6 et 7 au sein de la copropriété, située [Adresse 5] à Montpellier.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à Montpellier, représenté son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL, a fait assigner la SCI FIFI IMMO devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

En l’état de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner la SCI FIFI IMMO au paiement de la somme de 13.547,19 € au titre des charges impayées arrêtées au 23 octobre 2024 avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 30 novembre 2022,

— dire et juger que le taux d’intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les syndicats à un non-professionnel,

— condamner la SCI FIFI IMMO au paiement de la somme de 1.354 € à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive ;

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI FIFI IMMO au paiement la somme de 2.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI FIFI IMMO aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, il expose que la SCI FIFI IMMO, propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété ne règle pas les appels de fonds.

La SCI FIFI IMMO, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par avis du 27 mai 2025, le juge de la mise en état a sollicité l’avis des parties sur le déroulement de l’instance relative à cet incident sans audience, par une procédure exclusivement écrite, renvoyant l’affaire dans l’attente à l’audience d’orientation du 10 juin 2025.

Le conseil du Syndicats des copropriétaires a acquiescé à la procédure sans audience.

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 10 juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 13.547,19 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que la défenderesse est propriétaire des lots objets du présent litige,

— un jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 19 juin 2019 condamnant notamment la SCI FIFI IMMO au paiement de la somme de 10.970,53 € au titre des charges impayées au 28 novembre 2017,

— un commandement de payer la somme de 9.905,25 € au titre des charges impayées signifié le 18 décembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 6 mars 2017, 28 juin 2017, 20 décembre 2017, 4 mars 2019, 25 février 2020, 17 mars 2021, 2 mars 2022, 6 juillet 2023 et 6 mars 2024, desquels il ressort que les budgets ont été approuvés pour les exercices concernés,

— les contrats de syndic sur la période litigieuse,

— un décompte des charges sur la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 mentionnant un solde créditeur de 509,78 €,

— les appels de fonds et répartitions des charges des exercices 2018 à 2024,

— un décompte des charges sur la période du 1er janvier 2018 au 23 octobre 2024 mentionnant un solde débiteur de 14.383,06 € au titre des charges impayées et frais de recouvrement.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 1er janvier 2025 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par la SCI défenderesse.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI FIFI IMMO au paiement de la somme de 13.547,19 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 23 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la mise en demeure du 30 novembre 2022.

II- Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 432€ au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :

—  36 € de frais de relance du 30 novembre 2022

—  36 € de frais de relance du 6 juin 2023

—  180 € facture du syndic du 19 octobre 2023

—  180 € facture du syndic du 23 octobre 2024.

En l’espèce, les frais de relance ne sont pas justifiés.

S’agissant des frais de « transmission du dossier avocat”, ces derniers relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ainsi, que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

➢Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil d’une part, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et d’autre part le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement par la SCI FIFI IMMO de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Ainsi ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de condamner la SCI FIFI IMMO à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI FIFI IMMO qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du commandement de payer, relevant des frais irrépétibles.

Le syndicat requérant sollicite que, dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 sur le tarif des huissiers devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article L111-8 du code de procédure civile d’exécution prévoit qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

L’article R631-4 du code de la consommation autorise le juge, même d’office, lors du prononcé d’une condamnation, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, de mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article susvisé.

La demande n’apparaît pas fondée dans le cadre de la présente instance et ne sera pas accueillie.

L’équité commande de condamner la SCI FIFI IMMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI FIFI IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL, la somme de 13.547,19 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 23 octobre 2024, comprenant les appels de fonds du premier trimestre 2024,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2025,

CONDAMNE la SCI FIFI IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI FIFI IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL, la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FIFI IMMO aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.