TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/54671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43Y7

N° : 10-CH

Assignation du :

27 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

AEW IMMOCOMMERCIAL, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS – #E1623

DEFENDERESSE

SASU DISTRIBUTION PARADIS FBD

[Adresse 2]

Boutique Franprix

[Localité 5]

représentée par Maître Julie MANISSIER, avocat au barreau de PARIS – #D2018

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2008, la société Aew Immocommercial a donné à bail commercial à la société Super Paradis des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de douze années à compter du 22 décembre 2008, moyennant le paiement d’un loyer hors charges et hors taxes correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires annuel hors taxes et hors charges réalisé par le preneur dans les locaux loués, payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant en date du 9 décembre 2009, les parties ont fixé le loyer hors taxes et hors charges annuel à 2, 93 % du chiffre d’affaires annuel du preneur.

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, la société Super Paradis a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Distribution Paradis Fbd.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 63 824, 33 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 décembre 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par exploit du 27 juin 2024, la société Aew Immocommercial a fait citer la société Distribution Paradis Fbd devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article L. 145-1 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi qui s’est tenue le 28 novembre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Aew Immocommercial a demandé au juge des référés de :

« 1.

Constater acquise, à effet du 2 février 2024, au profit de la société AEW IMMOCOMMERCIAL, la clause résolutoire du bail commercial du 22 décembre 2008 et visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2024 ;

Ordonner l’expulsion de la société DISTRIBUTION PARADIS FBD des lieux qu’elle occupe et dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et ce,

sous astreinte forfaitaire de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération des lieux ;

Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

2.

Condamner à titre provisionnel la société DISTRIBUTION PARADIS FBD à payer à la société AEW IMMOCOMMERCIAL la provision de 129 792, 20 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires, ainsi que les frais d’huissier selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, ladite somme étant à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner à titre provisionnel la société DISTRIBUTION PARADIS FBD à payer à la société AEW IMMOCOMMERCIAL une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et majorée des provisions pour charges, taxes et travaux et ce jusqu’à la date de libération effective des locaux loués ;

3. Si des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire sont accordés,

Accorder un délai de paiement ne pouvant excéder 18 mois et prévoyant le règlement à chaque échéance de 7 210, 68 euros par mois (129 792, 20 € TTC/18 mois) au plus tard le 5 de chaque mois ;

Dire que l’échéancier de paiement fixé par le Président devra être respecté outre le règlement des loyers, charges et taxes courant à peine de déchéance du terme.

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance au titre du remboursement de la dette ou des loyers, charges et taxes courant, la clause résolutoire acquise reprendra ses effets et la société DISTRIBUTION PARADIS FBD pourra être expulsée dans les conditions définies ci-avant ;

4. En tout état de cause,

Condamner la société DISTRIBUTION PARADIS FBD à payer à la société AEW IMMOCOMMERCIAL la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société DISTRIBUTION PARADIS FBD aux entiers dépens. »

Elle a, par ailleurs, précisé que la société défenderesse a effectué un virement le matin de l’audience et va effectuer un virement le 10 décembre 2024, de sorte que la dette locative ne devrait plus que s’élever à la somme de 116 374, 84 euros d’ici la fin du mois de décembre.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Distribution Paradis Fbd a demandé au juge des référés de :

«

DONNER ACTE à la société DISTRIBUTION PARADIS FBD, de ce qu’elle verse aux débats son attestation de Chiffre d’affaires portant sur l’exercice 2023 ;

CONSTATER la baisse de chiffre d’affaires de la société DISTRIBUTION PARADIS FBD, survenue de 2022 à 2023;

CONSTATER l’existence des paiements partiels effectués par la société DISTRIBUTION PARADIS FBD au titre de la créance poursuivie ;

JUGER que le solde de la créance objet de la présente procédure s’établit, compte-tenu de l’évolution du chiffre d’affaires de la société DISTRIBUTIN PARADIS FBD et des paiements partiels effectués, à 116.374,84 € TTC ;

AUTORISER la société DISTRIBUTION PARADIS FBD à apurer cette dette sur une durée de 24 mois à compter du prononcer de la décision à intervenir ;

DIRE que le paiement de chaque échéance de règlement correspondante, s’imputera en priorité sur le capital restant dû ;

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 22 décembre 2008 et visée par le commandement de payer du 2 janvier 2024, jusqu’au terme de l’échéancier de paiement octroyé à la société DISTRIBUTION PARADIS FBD ;

DIRE qu’en cas de parfait règlement des arriérés de loyers et charges objets de la présente procédure dans le délai de 24 mois imparti, la clause résolutoire du bail commercial du 22 décembre 2008 et visée par le commandement de payer du 2 janvier 2024, ne jouera pas;

DEBOUTER la société AEW IMMOCOMMERCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires;

STATUER ce que de droit sur les frais de procédure et les dépens. »

La société Distribution Paradis Fbd explique rencontrer des difficultés financières depuis la fin de l’année 2021 en raison des investissements nécessaires à la suite de l’acquisition du fonds de commerce, de l’augmentation des charges, de l’interdiction de la vente à emporter de boissons alcoolisées du 10 janvier au 9 février 2023, d’une fermeture administrative du 25 juillet 2023 au 3 août 2023 et des difficultés de financement de ses approvisionnements de marchandises, de sorte qu’elle a connu une baisse de son chiffre d’affaires en 2022 et en 2023.

Elle précise que la somme de 129 792, 20 euros réclamée par le bailleur à l’audience ne tient pas compte des deux versements émis à hauteur de 8 708, 68 euros le 28 novembre 2024 et de 4 708, 68 euros à effet du 10 décembre 2024, de sorte qu’elle ne doit plus que la somme de 116 374, 84 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. Les parties ont été autorisées à faire une note en délibéré sur la bonne exécution des virements émis par la société Distribution Paradis Fbd le 28 novembre 2024 et à effet du 10 décembre 2024. La société Aew Immocommercial a ainsi, par courriel en date du 24 décembre 2024, informé avoir perçu le 28 novembre 2024 la somme de 8 708, 68 euros mais ne pas avoir perçu la somme de 4 708, 68 euros du virement annoncé au 10 décembre 2024, de sorte que la dette s’élève à la somme de 121 083, 52 euros.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 2 janvier 2024 par la société Aew Immocommercial à la société Distribution Paradis Fbd pour avoir paiement de la somme de de 63 824, 33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 décembre 2023.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du relevé de compte arrêté au 24 juin 2024 produit par la société Aew Immocommercial que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 février 2024.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Distribution Paradis Fbd reconnaît devoir au 26 novembre 2024 la somme de 129 792, 20 euros au titre des loyers et charges impayés mais demande à ce que soient déduites la somme de 8 708, 68 euros au titre du virement émis le 28 novembre 2024 et la somme de 4 708, 68 euros au titre d’un virement à effet du 10 décembre 2024.

Par courriel en date du 24 décembre 2024, la société Aew Immocommercial a confirmé la bonne réception du virement d’un montant de 8 708, 68 euros du 28 novembre 2024 mais a indiqué ne pas avoir perçu la somme de 4 708, 68 euros au titre du virement du 10 décembre 2024.

Or, la société Distribution Paradis Fbd n’a pas produit, en cours de délibéré, de pièces permettant d’établir que cette somme aurait été effectivement perçue par la société Aew Immocommercial.

Dans ces conditions, la société Distribution Paradis Fbd sera condamnée à payer par provision la somme de 121 083, 52 euros qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers et charges arrêtés au 28 novembre 2024.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, compte tenu des difficultés financières rencontrées par la société Distribution Paradis Fbd qu’elle justifie et des efforts de paiement constatés depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à la société Distribution Paradis Fbd les délais de paiement sollicités à hauteur de vingt mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire et de prévoir que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de la société Aew Immocommercial.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Distribution Paradis Fbd sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 2 février 2024 ;

Condamnons la société Distribution Paradis Fbd à payer à la société Aew Immocommercial la somme provisionnelle de 121 083, 52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 novembre 2024 ;

Autorisons la société Distribution Paradis Fbd à se libérer de sa dette en dix-neuf versements mensuels d’un montant égal de 6 054 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 5 du mois qui suit la signification de la présente décision, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que la clause résolutoire ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par la présente décision ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Distribution Paradis Fbd et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société Distribution Paradis Fbd aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 janvier 2024 ;

Condamnons la société Distribution Paradis Fbd à payer à la société Aew Immocommercial la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ