COUR D’APPEL DE RIOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MOULINS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE CHAMBRE CIVILE- SERVICE DES RÉFÉRÉS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n° 20/0047 Nous, Dalila ZANE, Présidente du Tribunal judiciaire de MOULINS, statuant en matière de référé au Tribunal judiciaire de MOULINS, as[…]tée de Céline SPILMANN, Du 29 Décembre 2020

Greffière, avons rendu le vingt neuf Décembre deux mil Dossier n° N° RG 20/00034 – N° vingt, l’ordonnance suivante : Portalis DBWN-W-B7E-BODE

Nature 30B ENTRE DEMANDERESSE :

La S.C.I. LA […], dont le siège social est 16 bis avenue Théodore de Banville – 03000

MOULINS

représentée par M^e Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS,

S.C.I. LA […]

D’une part,

ET DEFENDERESSE: C/

La SARLU SM AMIENS, dont le siège social est […], pris en S.A. SARLU SM AMIENS son établissement situé au 37 place d’allier 03000 MOULINS,

représentée par M^e Séverine VALADE avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS, et par M^e Carole GRELLET (SCP VGR) avocat postulant, inscrite au barreau de MOULINS

D’autre part, PIECES DELIVREES

Copie dossier

Grosse, copie M^e MESONES Le 23/12/2020

Grosse, copie M^e SCO VGR Le 23/12/20w L’affaire plaidée à l’audience du 01 Décembre 2020 a été mise en délibéré pour la décision être rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 mars 1988, la MARF (Mutuelle de l’Allier et des Régions Françaises) consentait à la SAS NATALYS, exerçant sous l’enseigne SERGENT MAJOR, un bail commercial sur des locaux […] 37 Place d’Allier à Moulins. Le bail était renouvelé en date du 25 juillet 2007. Depuis lors, d’une part la SCI LA […] est venue au titre de ce bail aux droitx de la MARF, d’autre part, dans le cadre d’une restructuration du groupe SERGENT MAJOR, intervenue en 2016, la SARLU SM AMIENS est venue au droit de la SAS NATALYS en qualité de preneur à bail.

Par exploit d’huissier en date du 11 septembre 2020, la SCI LA […] a fait assigner la SARLU SM AMIENS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de ce siège afin de s’entendre sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce et de l’article 1728 du code civil:

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

- Constater la résiliation judiciaire du bail commercial pour non-paiement des loyers, à compter du 13 août 2020,

- Ordonner l’expulsion de la SARLU SM AMIENS et de tous occupants et biens des locaux,

-- Condamner la SARLU SM AMIENS à lui payer à titre de provision la somme de 3 936,77 € correspondant aux loyers dus d’avril à juin 2020, frais d’actes compris, Condamner la même à lui payer l’intérêt au taux contractuel sur la somme due,

- Condamner la même à lui payer à titre de provision la somme de 1254,57€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à complète restitution des locaux,

- Condamner la même à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son assignation, la SCI LA […] expose que la SARLU SM AMIENS n’est pas à jour des loyers. Elle fait observer en effet que les loyers dus du mois d’avril au mois de juin 2020 n’ont pas été réglés, de telle sorte qu’elle lui est redevable d’une somme de 3 763,71 € selon décompte arrêté à août 2020.

Elle fait valoir avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure, ainsi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juillet 2020, demeurés sans effet.

Elle soutient donc que la clause résolutoire insérée au bail est acquise de plein droit et que dès lors, il convient de tirer toutes conséquences légales de l’acquisition de ladite clause résolutoire.

A l’audience du 1er décembre 2020, la SARLU SM AMIENS sollicite qu’il soit :

à titre principal,

- Dit que les loyers, charges et accessoires ne sont pas dus, en vertu de l’exception d’inexécution, pour la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 et à compter du 30 octobre 2020,

- Constaté l’existence de contestations sérieuses,

- Dit, en conséquence, qu’il n’y a pas lieu à référé, A titre subsidiaire,

- Lui soit accordé 24 mois de délai pour régler les sommes éventuellement dues, Dit que les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus pendant les délais de paiement,

- Dit que l’échéancier ne commencera à courir qu’un mois après la signification de

l’ordonnance,

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En tout état de cause,

- Condamné la SCI LA […] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARLU SM AMIENS expose les circonstances qui l’ont conduite à ne pas pouvoir s’acquitter des loyers. Elle rappelle à ce titre que suivant les décisions gouvernementales afin de lutter contre la propagation de la COVID-19, les locaux commerciaux qu’elle exploite ont dû rester fermés du 15 mars au 11 mai 2020.

Elle fait valoir que les demandes formulées par la SCI LA […] se heurtent à une contestation sérieuse sur l’exigibilité des loyers, charges et accessoires pendant la période de fermeture administrative du 15 mars au 11 mai 2020 qui ne sont pas dus, ainsi que sur l’efficacité du commandement de payer qui a été délivré pour des sommes non dues et de mauvaise foi.

S’agissant de la contestation relative à l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative, elle fait observer qu’elle a été privée de la jouissance paisible des locaux loués et que la SCI LA […] n’a pas pu assurer la jouissance paisible du local. Elle soutient que si elle ne peut valablement reprocher cet état à la SCI LA […], celle-ci bénéficiant de l’excuse tirée de la force majeure, il n’en demeure pas moins qu’elle est légitime à invoquer l’exception d’inexécution quand bien même le bailleur ne serait pas fautif. Elle expose notamment que dans la mesure où l’obligation du bailleur de lui garantir la jouissance paisible des locaux loués n’a pas pu être exécutée, il ne lui appartenait donc pas d’exécuter la contrepartie à cette obligation, à savoir le paiement des loyers. A ce même sujet, elle évoque l’hypothèse d’une suspension temporaire des obligations du contrat de bail résultant d’une impossibilité d’exécution temporaire d’une obligation.

S’agissant de la contestation relative à l’efficacité du commandement de payer visant la clause résolutoire, elle soutient que conformément à une jurisprudence constante, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi. En effet, elle relève que la SCI LA […] a signifié un commandement de payer dans le contexte sanitaire actuel et en réclamant des loyers qui ne sont pas dus.

En réplique, la SCI LA […] indique renoncer à sa demande tendant au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que la non perception des loyers la place dans une situation délicate car elle doit honorer les remboursements de l’emprunt qui lui a permis d’acquérir les locaux exploités par la SARLU SM AMIENS.

Elle soutient qu’aucun texte réglementaire ou législatif n’a entendu suspendre l’obligation de payer les loyers commerciaux pendant la période de fermeture administrative, de telle sorte que l’argumentation de la SARLU SM AMIENS tirée de l’exception d’inexécution est mal fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

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Les juges sai[…] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

A l’audience du 1er décembre 2020, la société bailleresse a indiqué abandonner sa demande tendant à obtenir le prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, les demandes subséquentes à savoir la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion de la SARLU SM AMIENS des locaux loués sont désormais sans objet.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’exigibilité des loyers

Si l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures durant cette même période interdit l’exercice par le créancier d’un certain nombre de mesures d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat. En outre, les mesures dérogatoires ne peuvent bénéficier qu’aux entreprises éligibles aux dispositifs gouvernementaux d’aides et de soutien. En l’espèce, il n’est nullement justifié que la SARLU SM AMIENS soit éligible à de tels dispositifs.

S’agissant des moyens soulevés par la SARLU SM AMIENS quant à l’existence d’une contestation sérieuse, l’exception d’inexécution permettant de justifier la non- exécution par le preneur de son obligation d’acquitter les loyers ne s’entendrait qu’à la lumière de la non-exécution préalable par le bailleur de son obligation de délivrance des locaux. Il en va de même du moyen tiré d’un cas de suspension temporaire qui là encore nécessite au préalable que l’obligation du bailleur n’ait pas été observée.

Le juge des référés ne peut que constater que la SARLU SM AMIENS ne fournit aucun élément de preuve permettant d’établir que la SCI LA […] n’a pas exécuté son obligation de délivrance des locaux loués. Le contexte sanitaire et les décisions gouvernementales qui ne sont pas imputables au bailleur, ne peuvent pas en eux-mêmes constituer un tel manquement à l’obligation de délivrance des locaux.

Les moyens tirés de l’exception d’inexécution et d’un hypothétique cas de suspension temporaire des obligations du contrat sont inopérants.

En conséquence, il sera constaté le caractère exigible des loyers des mois d’avril, mai et juin 2020.

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Dès lors, la SARLU SM AMIENS reste redevable de la somme de 3 763,72 € au titre des loyers du second semestre 2020, somme qu’elle sera condamnée à payer à la SCI LA […], augmentée des intérêts au taux contractuel à compter du 13 juillet 2020.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Si le contexte sanitaire n’était pas de nature à remettre en cause l’exigibilité des loyers, il n’en demeure pas moins qu’il ne doit pas en être fait abstraction dans l’évaluation de la situation dans laquelle se trouve actuellement la SARLU SM AMIENS, à l’instar d’une très grande majorité de commerçants qui ont subi une première fermeture administrative au printemps 2020, ainsi qu’une nouvelle fermeture à l’automne 2020. De la même manière, la situation de la SCI LA […] n’est pas à éluder, celle-ci devant faire face à ces remboursements d’emprunt rendus plus délicats en l’absence des loyers litigieux.

Il ressort des éléments versés aux débats que la SARLU SM AMIENS a repris rapidement le paiement des loyers courants et qu’elle se propose d’apurer sa dette par 24 versements mensuels. Elle verse aux débats une attestation permettant de mesurer l’importance des conséquences néfastes de la crise sanitaire sur sa santé financière. La SCI LA […] quant à elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais sur une période de 6 mois seulement.

Compte tenu des circonstances particulières et dans un souci d’assurer un juste équilibre entre les intérêts de deux parties, il sera accordé un délai de 12 mois à la SARLU SM AMIENS pour apurer de sa dette d’un montant de 3 763,72 €, augmenté des intérêts au taux contractuel à compter du 13 juillet 2020, par 11 versements mensuels de 314 € et un douzième versement réglant le solde dû.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’équité ne commande pas que l’une ou l’autre des parties se voit allouer une quelconque somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les demandes des parties de ce chef seront rejetées.

Sur les dépens

Succombant partiellement, la SARLU SM AMIENS sera tenue aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 13 juillet 2020.

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PAR CES MOTIFS

Nous, Dalila ZANE, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS que la SCI LA […] a abandonné sa demande tendant à s’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’en conséquence les demandes subséquentes formées par la SCI LA […] relatives à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de la SARLU SM AMIENS sont sans objet ;

CONSTATONS l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de

l’obligation de paiement des loyers pesant sur la SARLU SM AMIENS ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 3 763,72 € augmentée des intérêts au taux contractuel à compter du 13 juillet 2020, le montant de la dette locative à la charge de la SARLU SM AMIENS ;

ACCORDONS à la SARLU SM AMIENS des délais de paiement pour apurer sa dette locative;

DISONS que la dette locative devra être apurée par 12 versements mensuels : les 11 premiers versements seront d’un montant de 314 €, le 12ème versement équivaudra au solde restant dû ;

RAPPELONS que la présente ordonnance et de plein droit et par provision exécutoire ;

REJETONS les autres et plus amples demandes des parties;

CONDAMNONS la SARLU SM AMIENS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 13 juillet 2020.

La présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

^La ^Greffière,C La Présidente, En conséquence. la République mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente ordonnance à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de

Judiciaires, d’y tenir la main SOPO’S A tous commandants et off les Tribunaux IN forte lorsqu’ils en seront lcemente L de la Ford Pobitve. de prêter main En présence de quoi la présente re et délivrée par le Greffier soussigne Exercereté signée, scellée

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