TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 24/00247 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3UO

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 DÉCEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h00

assistée de [J] [H], Greffière stagiaire,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 6] sous n° B 945651149, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège,

représentée par Madame [G] [D], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [F]

né le 21 Juin 1960 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

ayant comparu en personne à l’audience du 9 septembre 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

Par acte sous-seing privé du 19 février 2020, la SA d’HLM DOMIAL, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [F] pour des locaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394.19€ hors provisions sur charges.

Par assignation en date du 26 juin 2024 la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [I] [F], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [I] [F] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 8] Publique ;

— condamner Monsieur [I] [F] à lui payer la somme de 2125.77€ arrêtée à la date du 19 juin 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 20 juin 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner Monsieur [I] [F] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [I] [F] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF/CCAPEX.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL que Monsieur [I] [F] ne s’est pas régulièrement acquitté du paiement des loyers dus en vertu du bail susvisé de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 18 avril 2024, un commandement de payer la somme de 1659.25 € en principal, visant la clause résolutoire, non suivi d’effet.

A l’audience qui s’est tenue le 09 septembre 2024, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par Mme [D] chargée de contentieux munie d’un pouvoir a indiqué que le locataire a repris le versement des loyers et respecte un échéancier selon un accord verbal. Elle maintient ses demandes et indique être en accord avec l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [F] a comparu, il a mentionné l’existence d’un dossier de surendettement . Il produit un document de 2022 dans lequel apparaît une créance de DOMIAL. L’affaire a fait l’objet d’en renvoi pour mise en état.

Aucun diagnostic social n’a été adressé au tribunal.

A l’audience de renvoi qui s’est tenue le 02 décembre 2024, la SA DOMIAL a remis au tribunal un courrier du 13 juillet 2023 adressé au locataire portant mise en demeure sous peine de caducité du plan de surendettement et un état de compte actualisé.

Monsieur [I] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, mais était présent à l’audience précédente

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 27 juin 2024 et la CCAPEX ayant été saisie de la situation le 19 avril 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [I] [F] aux fins de constater, voire prononcer, la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Par ailleurs il a été établi par les débats et pièces complémentaires versées que le défendeur avait bénéficié d’un plan de surendettement validé le 04 août 2022 à effet au 1er octobre 2022 faisant état d’une dette locative de 1878.87€ et fixant un échéancier de 11 versements de 170.81€. A l’analyse des décomptes il apparaît que le défendeur n’a plus respecté scrupuleusement ce plan à compter des mois de mai/ juin 2023. Le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure le 13 juillet 2023 de régulariser la situation sous 15 jours, en vain. Le plan dont bénéficiait le débiteur est donc caduc depuis juillet 2023.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1714 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail susvisé signé par Monsieur [I] [F] le 19 février 2020 pour des locaux situés [Adresse 2],

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 18 avril 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1659.25€ suivant décompte du 09 avril 2024, outre126.74€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 19 juin 2024 mentionnant un solde débiteur de 2125.77€, loyer du mois de mai 2024 payable à terme échu inclus.

Or, Monsieur [I] [F] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse dans le délai imparti.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat de bail du logement et du commandement de payer.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 19 juin 2024 date à laquelle, Monsieur [I] [F] restait devoir un montant de 2125.77€, loyer du mois de mai 2024 inclus.

Toutefois il a été établi que le défendeur avait repris le paiement des loyers courant et effectué des versements en déduction de sa dette, aussi il y a lieu de faire application des disposition de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, selon lesquelles le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats et s’agissant également d’une demande du bailleur qu’il y a lieu d’octroyer des délais de paiement au débiteur.

Selon le dernier décompte produit et daté du 02 décembre 2024, la dette locative est de 2047.61€ incluant l’échéance du loyer de novembre payable en décembre.

A l’analyse des décomptes il apparaît que le défendeur effectue régulièrement des versements de 600€ précision faite que son loyer est de 473.02 € auquel s’ajoutent les charges eau.

Compte tenu de sa situation et des versements effectués antérieurement, Monsieur [I] [F] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 20 mensualités de 100 € chacune, et une dernière qui correspondra au solde, intérêts et frais dus à cette date, sauf meilleur accord entre les parties.

Ce versement s’entend en plus du paiement des loyers et provisions sur charges courants, selon les modalités fixées ci-après dans le dispositif.

A l’issue de ce délai, si Monsieur [I] [F] a respecté les modalités de règlement, le contrat de bail se poursuivra normalement entre les parties, la clause de résiliation de plein droit étant réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 19 juin 2024.

Dans ce dernier cas, la résiliation du contrat de bail sera acquise à la demanderesse, sans nouvelle procédure ni mise en demeure préalable. La partie défenderesse ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, devra les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient également de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De surcroît, la société DOMIAL sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue, ce dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande en disant que cette indemnité sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile,Monsieur [I] [F] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Monsieur [I] [F] à lui payer la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [I] [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 19 février 2020 concernant un logement sis [Adresse 2] ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 2047.61€ (deux mille quarante sept euros et soixante et un centimes) en deniers et quittances selon décompte édité le 02 décembre 2024 (échéance de novembre inclue) ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Lui accordant des délais de réglement en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989

— AUTORISE Monsieur [I] [F] à s’acquitter de sa dette locative en 20 mensualités de 100 € (cent euros)chacune, et une dernière qui comprendra le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

— DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés :

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié 19 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [I] [F] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] , dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été du si le contrat s’était poursuivi, en deniers et quittance à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et dénonciation CAF/CCAPEX

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SA DOMIAL la somme de 50 € (cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier Le Juge