TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2026

N° RG 25/02333 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZJ3

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de LA [Adresse 1] situé [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, A.G.I.C. CAVENEL GROUPE ROMPTEAUX, société à responsabilité limitée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

495 351 637 dont le siège social est situé au [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [H] [Y]

né le 24 Novembre 1980 à [Localité 1] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [F] [T] épouse [Y]

née le 16 Février 1985 à [Localité 2] (SRI KANKA),

demeurant [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Avril 2025 reçu au greffe le 26 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [Y] et Mme [F] [T], son épouse, sont propriétaires des lots n°7, 25 et 27 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3].

Par jugement en date du 6 février 2023, le tribunal de proximité de

[Localité 4] a :

— condamné solidairement M. [Y] et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], les sommes

de :

• 5.325,15 euros au titre des charges et travaux de copropriété, selon décompte du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2022 inclus, 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022 sur la somme de 3.643,01 euros et du 20 octobre 2022 pour le surplus ;

• 211,99 euros au titre des frais de recouvrement ;

• 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de

400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [T] aux dépens.

Faisant grief à M. [Y] et Mme [T] de persister à ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société A.G.I.C. CAVENEL GROUPE ROMPTEAUX, les a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025 devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342, des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil, des articles 514 et suivants du code de procédure civile, de :

— condamner solidairement M. [Y] et Mme [T], son épouse, à lui payer :

• la somme de 9.379,02 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 10 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

• la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

• la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement M. [Y] et Mme [T], son épouse, aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [T], son épouse, régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 16 avril 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au

13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et l’avis de mutation attestant de la qualité de copropriétaires de M. [Y] et Mme [T] pour les lots n°7, 25 et 27,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 10 décembre 2024 pour un solde débiteur de 9.379,02 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2023 au

30 juin 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

5 octobre 2022, 20 septembre 2023 et 16 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.922,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, à l’exclusion des honoraires portés au débit des défendeurs les 13 juillet 2023, 20 juillet 2023 et 4 novembre 2024, lesquels ne constituent pas des charges.

M. [Y] et Mme [T], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera fait droit à cette demande.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance par les défendeurs depuis plusieurs années, en dépit d’un précédent jugement de condamnation à régler leurs charges de copropriété, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Y] et Mme [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Maître Florian CANDAN n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Y] et Mme [T] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise

[Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [T], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.922,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

10 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne solidairement M. [H] [Y] et Mme [F] [T], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [F] [T], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [H] [Y] et Mme [F] [T], son épouse, aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE