N° RG 24/02117 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK7K

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. LA ROSERAIE (RCS CHARTRES 805 620 275)

dont le siège social est 25/27, Rue du Grand Faubourg CS 20128, 28008 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant Résidence de l’Etoile – 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [D]

né le 19 Juillet 1972 à CHARTRES (28000)

demeurant 36 rue Saint Michel – Appt.17 – BAT E – 28800 BONNEVAL

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-28085-2024-002962 du 04/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représenté par M^e GOUIN de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, demeurant 38 Rue des Bouchers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 10 novembre 2022, et prenant effet le même jour, la SA LA ROSERAIE a donné à bail à Madame [E] [D] un appartement n° 17 situé au 36 rue Saint Michel à 28800 BONNEVAL, moyennant un loyer mensuel de 477,46 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LA ROSERAIE a fait signifier le 23 mai 2023 un commandement de payer la somme en principal de 1.566,93 € (2148,22-581,29) visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [D] le 24 mai 2023.

La SA LA ROSERAIE a ensuite fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion et sa condamnation au paiement. La SA LA ROSERAIE sollicite :

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 signifié à étude, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3.790,16 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au jour de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, avec intérêts légaux,le montant des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, avec intérêts légaux,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et des actes qui en suivront.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 octobre 2024, et renvoyée à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, la SA LA ROSERAIE – représenté par son mandataire- déclare maintenir ses demandes. Puis elle reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 4.331,88 euros, en y incluant le mois de février. Elle indique que la locataire n’a pas payé son loyer et déclare à ce titre être opposée à l’octroi de délais.

Madame [E] [D], convoquée par remise de l’assignation en l’étude, comparait en personne. Elle reconnait le montant de la dette et affirme avoir repris le paiement du loyer. Elle propose un plan d’apurement 105,00 euros. Elle explique que suites à des violences conjugales, elle est partie en Eure et Loir. Elle déclare avoir trouvé du travail et être actuellement en alternance.

A l’audience, elle donne un courrier au terme duquel elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de plus larges délais.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée initialement le 08 octobre 2024.

Par ailleurs, la SA LA ROSERAIE justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations familiales d’Eure et Loir le 16 mai 2023.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire (au sixième point de l’article 3 : « Début et fin de la location ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 1.566,93 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément au délai alors en vigueur. Madame [E] [D] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE produit un décompte démontrant que Madame [E] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.331,88 euros, échéance du mois de février 2024 comprise, à la date du 04 mars 2025 au titre des impayés locatifs.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SA LA ROSERAIE la somme de 4.331,88 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [E] [D] expose avoir trouvé un travail. En outre, elle a repris le paiement du loyer courant et a versé 105,00 euros en plus de son loyer.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers, Madame [E] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par cette dernière de sa proposition de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, Madame [E] [D] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [E] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

La situation économique de Madame [E] [D] commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA LA ROSERAIE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 entre la SA LA ROSERAIE et Madame [E] [D], concernant l’appartement n° 17 situé au 36 rue Saint Michel à 28800 BONNEVAL, sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 23 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [D] à verser à la SA LA ROSERAIE la somme de 4.331,88 euros (quatre mille trois cent trente et un euros et quatre-vingt-huit centimes) (décompte arrêté au 10 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE Madame [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 105 euros, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITAT DROUAIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [D] soit condamnée à verser à la SA LA ROSERAIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY