TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01112 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IY7O

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 juillet 2015, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 a donné à bail à Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 599,92 € outre 190 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] le 14 août 2023.

La S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 a fait assigner Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par actes de commissaire de justice du 2 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

Lors de cette audience, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, représentée par son conseil, a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— En conséquence, ordonner l’expulsion des parties défenderesses des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses à payer chaque mois tous les mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation provisionnelle de 1020,06 € à compter du 1er novembre 2023 sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner en tout état de cause solidairement ou in solidum les parties défenderesses à payer à la demanderesse la somme de 10400,01 € augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner solidairement ou in solidum les parties défenderesses en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Régulièrement assignés par exploit remis à étude pour Monsieur [B] [N] et à personne pour Madame [Y] [N], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire de l’appartement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2015 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2023, pour la somme en principal de 8351,09 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2023.

Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] sont donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 1020,06 € et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 13 mars 2024 démontrant que Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] restent devoir la somme de 10400,01 € terme de février 2024 inclus.

Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] ne justifient d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10400,01 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ces derniers sont en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 170,56 €.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009, Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2015 entre la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 et Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 octobre 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] au montant du loyer de l’appartement et avances sur charge au jour de la résiliation soit la somme de 1020,06€ (mille vingt euros et six centimes) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] à payer à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] à verser à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 la somme de 10400,01€ (dix mille quatre cent euros et un centime) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 mars 2024, incluant l’échéance de février 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 170,56 €) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [N] et Madame [Y] [N] à verser à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,