TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédérique MORIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03016 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76WV

N° MINUTE :

12/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, La société CREDASSUR dont le siège social est sis- [Adresse 4]

représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03016 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76WV

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [G] est propriétaire des lots n°2 et 27 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société CREDASSUR a assigné M. [K] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1797,64 euros montant des charges dues au 7 mai 2025,

—  449,21 euros montant des frais nécessaires dus au 7 mai 2025,

—  3425,93 euros en remboursement des frais de référé d’heure à heure,

— avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024 sur la somme de 4970,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec application de l’article 1343-2 du code civil,

— subsidiairement : 3425,93 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par courrier reçu au greffe le 18 septembre 2025 M. [K] [G] a notamment sollicité des délais de paiement pour régler l’arriéré de charges de copropriété.

A l’audience du 2 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées à M. [K] [G] le 26 septembre 2025, demande la condamnation de ce dernier au paiement des sommes suivantes :

—  2817,49 euros montant des charges dues au 16 septembre 2025,

—  449,21 euros montant des frais nécessaires dus au 16 septembre 2025,

— avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024 sur la somme de 4970,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1570,09 euros et à compter des conclusions pour le surplus, avec application de l’article 1343-2 du code civil,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3425,93 euros en remboursement des frais du référé d’heure à heure et subsidiairement à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il sollicite en outre le rejet de la demande de délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, M. [K] [G] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, dans le cadre d’une procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En matière de procédure orale, les conclusions écrites déposées par une partie ne saisissent valablement le juge que si elles sont réitérées verbalement à l’audience (Civ, 2èn 9 février 2012 n°10-28197. Il s’ensuit que M. [K] [G] n’ayant pas comparu, le juge n’est pas saisi de sa demande relative aux « frais d’huissier » formée par courrier reçu au greffe le 18 septembre 2025. Il sera en revanche tenu compte de sa demande de délais de paiement en application de l’article 832 du code de procédure civile.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un récapitulatif de la dette pour la période du 1er octobre 2023 au 16 septembre 2025, 4ème appel provisionnel 2025 inclus,

— les appels de provisions et de fonds,

— les décomptes de charges pour les années 2023 et 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 juin 2023, 13 mai 2024 et13 mai 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur 2817,49 euros.

M. [K] [G] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2023 au 16 septembre 2025, 4ème appel provisionnel 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation sur la somme de 1797,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, la mise en demeure du 13 août 2024 ne pouvant être retenue en ce que la date de sa première présentation est inconnue.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de la mise en demeure du 13 août 2024 (48 euros) et du commandement de payer du 9 décembre 2024 (161,21 euros). S’agissant des « frais de contentieux », le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

M. [K] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,21 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation – et non de la mise en demeure pour les mêmes motifs – en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [G] présente depuis l’année 2023 des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 150 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [K] [G] a sollicité par courrier des délais de paiement. Il n’a cependant aucunement justifié de sa situation personnelle et financière. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur le remboursement des frais de procédure relatifs à la recherche de fuite

Il est établi que des dégâts des eaux sont survenus dans les appartements situés en-dessous de celui de M. [K] [G] (constat par commissaire de justice du 24 février 2023), que ce dernier s’est opposé dans un premier temps à la recherche de fuite dans son appartement (cf. ordonnance de référé) puis y a laissé accès ce qui a permis de constater que les fuites provenaient d’un problème d’étanchéité de sa salle d’eau (rapport de visite du 27 avril 2023 de la société ACFA), accès cependant restreint de sorte que les fuites ont perduré et que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’agir en justice.

Ainsi par ordonnance de référé du 10 mai 2023 le juge du tribunal judiciaire de Paris saisi par le syndicat des copropriétaires a désigné un commissaire de justice avec mission de se rendre dans l’appartement de M. [K] [G] afin d’assister l’entreprise de plomberie désignée par le syndicat des copropriétaires et permettre à celle-ci de procéder à une recherche de fuite, prendre toute mesure propre à faire cesser le sinistre, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné M. [K] [G] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a engagé diverses dépenses dont il demande le remboursement : frais de constat par commissaire de justice du 24 février 2023, frais d’avocats pour la procédure de référé, frais d’avis technique de la société ACFA, frais de commissaire de justice en exécution de l’ordonnance de référé.

Le syndicat des copropriétaires ayant été débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1440 euros sera rejetée.

En application du règlement de copropriété et notamment du 4ème paragraphe de la page 35, M. [K] [G] sera condamné à rembourser au syndicat des copropriétaires les autres frais soit la somme totale de 1985,93 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [G], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

M. [K] [G] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  2817,49 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2023 au 16 septembre 2025, 4ème appel provisionnel 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1797,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  209,21 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  150 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1985,93 euros en remboursement des frais causés par la fuite d’eau ;

DEBOUTE M. [K] [G] de sa demande de délais de paiement;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 5] le 03 décembre 2025

le greffier le Président