TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02872 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IRPC

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 8] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] AGGLOMERATION, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [Z], née le 07 Mars 1978 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 4]

comparante à l’audience du 11 avril 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération a loué à Mme [E] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 315,26 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] a fait délivrer à Mme [E] [Z] un commandement de payer la somme de 5 791,79 € au titre des loyers et charges échus au 25 mai 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de Saint-Louis Agglomération a fait assigner Mme [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

— condamner la locataire à payer la somme de 6 487,51 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 € hors charges jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 avril 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération, représentée par son conseil sollicite un renvoi afin de vérifier la reprise du paiement du loyer par la défenderesse.

En effet, citée par acte délivré à sa personne, Mme [E] [Z] comparaît. Elle ne conteste pas être la locataire. Elle indique avoir commencé à travailler.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 19 septembre 2024 à la demande des parties.

Lors de cette audience de renvoi, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et produit un décompte actualisé au 16 septembre 2024 portant sur une somme de

7 422,48 €.

Mme [E] [Z], quant à elle, ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 avril 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 octobre 2023, la dette locative de Mme [E] [Z] s’élève à la somme de 6 487,51 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « la résiliation » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [E] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [E] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [E] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [Z] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [E] [Z] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2018 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération, d’une part, et Mme [E] [H] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] la somme de 6 487,51 € (six mille quatre cent quatre-vingt-sept euros et cinquante et un centimes) selon décompte arrêté au 17 octobre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [E] [Z] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Agglomération une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,