TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

N° RG 25/07021 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LY5P

Jugement du 21 Novembre 2025

N°: 25/994

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[U] [R] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [R] [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Mme [C] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [R] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 07 janvier 2019, la société ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [U] [R] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 346,06 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [R] [Z] un commandement de payer la somme de 2327,84 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025 délivré à étude, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 07 janvier 2019 à Monsieur [U] [R] [Z] à la date du 21 avril 2025 ;constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 07 janvier 2019ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [U] [R] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurierEn tout état de cause :

condamner Monsieur [U] [R] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3129,25 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée à la date du 21 avril 2025 ;

condamner Monsieur [U] [R] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux condamner Monsieur [U] [R] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 1460,54€ correspondant aux sommes dues d’avril 2025 à juillet 2025 ;Ne pas accorder de délais de paiement à Monsieur [U] [R] [Z]condamner Monsieur [U] [R] [Z] à verser au requérant une somme de 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 février 2025, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure.A titre subsidiaire, si le juge accordait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilité, les autres demandes étant inchangées.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 21 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, la société ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4417,67 euros. Il est précisé qu’il y a des versements irréguliers, qu’il y a eu 100€ versé le 2 septembre et 363,60€ versé en aout, que les APL n’avaient pas été remises.

Monsieur [U] [R] [Z] est présent. Il Indique qu’il va toucher des allocations de la Caisse des Allocations Familiales à compter du 25 octobre 2025, qu’il y a un rappel de 3600€ et qu’il a réglé des dettes à certaines personnes, qu’il souhaite rester dans le logement. Il ajoute qu’avec le récépissé de son titre de séjour d’une validité de 3 mois, il n’avait plus de droits.

La juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 25 septembre 2025. Il y est mentionné que Monsieur [U] [R] [Z] décrit avoir une dette de 260€ d’énergie, que son loyer résiduel est de 297,24€, qu’il a eu une absence de ressources en raison d’une absence de titre de séjour, qu’il souhaite régler chaque mois le loyer « un tout petit peu » et que dès lors que ses droits seront de nouveau disponible, il paiera davantage.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 18 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

I. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 21 février 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [R] [Z] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [R] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 octobre 2025, la dette de Monsieur [U] [R] [Z] s’élève à la somme de 4638,88 euros. Monsieur [U] [R] [Z] n’a pas reconnu devoir cette somme.

En premier lieu, il convient de relever que le loyer initial est fixé à la somme de 364,06€ et que ce dernier pouvait être indexé.

Concernant les charges, le bailleur mentionne dans les conditions générales que des provisions sont facturées mensuellement , que chaque année le bailleur doit remettre au locataire l’état définitif des charges récupérables de l’anne écoulée et le mode réparation entre tous les locataires concernés. Le bailleur mentionne sur le relevé des frais de régularisation d’eau au débit à hauteur de deux fois 53,66€ et des frais de régularisation de charges au débit de trois fois 50,78€ sans apporter les pièces justificatives de ces frais sollicités. Ces frais injustifiés ne seront donc pas dus.

Il doit également être déduit des frais sollicités les frais de commandement de payer de 163,50€ et d’assignation de 57,71€ qui relèvent des dépens.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 4158,01 euros au 2 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 février 2025 pour la somme de 2327,84 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [U] [R] [Z] est redevable de la somme de 4158,01 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [U] [R] [Z], présent à l’audience, demande à pouvoir rester dans les lieux.

Il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Cette condition faisant défaut, il ne peut être fait droit à une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [R] [Z] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [R] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 18 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ESPACIL HABITAT, Monsieur [U] [R] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 janvier 2019 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [U] [R] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à verser à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4158,01 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2327,84 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [U] [R] [Z] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [R] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et hors période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

DEBOUTE Monsieur [U] [R] [Z] de sa demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 18 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,