TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 20/00676

N° Portalis DB2G-W-B7E-HDP2

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 décembre 2024

Dans la procédure introduite par :

Madame [U] [I] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean pierre KOIS de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. JAEC

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE,

vestiaire : 81

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux

En application de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 01 octobre 2024 devant M. Ziad El idrissi, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de M. Thomas Sint, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Monsieur Ziad El Idrissi, Premier Vice-Président

M. Jean-Louis Dragon, Juge

Madame Blandine Ditsch, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par M. Ziad El Idrissi, Premier Vice-Président assisté de M. Thomas Sint, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 20 janvier 2020, Mme [U] [R] a acquis des consorts [W] la propriété d’une maison d’habitation et de deux garages, situés [Adresse 2] à [Localité 10], cadastrés section 1 n°[Cadastre 6].

L’acte de vente porte en marge une annotation du notaire aux termes de laquelle l’accès à l’atelier situé à l’arrière de la propriété se fait par la [Adresse 11] puis par un passage sur la propriété attenante cadastrée section 1 n°[Cadastre 7] appartenant à M. [O] aux droits duquel est venue la Sci JAEC.

Depuis l’acquisition de son bien immobilier par Mme [U] [R], la Sci JAEC entrave l’accès aux garages.

Après une mise en demeure infructueuse par lettre du 29 juin 2020, Mme [U] [R] a, par acte d’huissier du 4 décembre 2020, assigné la Sci JAEC devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse.

À la requête de Mme [U] [R], une ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2022 a organisé une vue des lieux qui a été réalisée contradictoirement le 31 mars 2023.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées le 4 juin 2024, Mme [U] [R] demande :

— qu’il soit jugé que le fonds cadastré commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 7], dont la Sci JAEC est propriétaire, est grevé d’une servitude de passage à pied et en voiture, à toute heure du jour et de la nuit, au profit de la parcelle cadastrée commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 6], précisément au profit des deux garages situés sur cette parcelle, dont elle est propriétaire,

— la publication au livre foncier de cette servitude de passage grevant la parcelle cadastrée commune d’Habsheim section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7], dont la Sci JAEC est propriétaire,

— la condamnation de la Sci JAEC et de tout occupant de son chef à débarrasser la cour de tout mobilier, pelouse synthétique, panneaux de bois et autre matériel entravant son libre accès à pied ou en voiture à ses garages, sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours,

— la condamnation de la Sci JAEC au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le rejet des demandes de la Sci JAEC,

— le rappel de l’exécution provisoire du jugement.

Mme [U] [R] expose que depuis 1979, l’accès aux bâtiments arrière qui, de longue date, sont à usage de garage, se fait par un passage sur la propriété attenante cadastrée section 1 n°[Cadastre 7], ainsi qu’en témoignent l’annotation en marge de l’acte de vente [V]/[W] du 4 juillet 1979, les attestations de M. [N], de Mme [N], de Mme [W] et de son fils, les déclarations de M. [O] recueillies par le magistrat lors de la vue des lieux.

Elle conteste l’illicéité alléguée des constructions et en tout état de cause invoque la prescription.

Elle souligne avoir pu un temps garer son véhicule dans le grand garage qu’utilisait auparavant M. [W] avant que M. [P], associé de la Sci JAEC, ne verrouille le portail et que ses locataires entravent le passage au moyen de poubelles, de pots, de briques, d’un salon de jardin, d’une table et de bancs, d’une pelouse synthétique de grands panneaux de boiset qu’ils cadenassent le portail.

Elle rappelle que l’article 682 du code civil prévoit une servitude légale de passage en cas d’enclave, que cette servitude est de surcroît opposable à l’acquéreur du fonds servant qui en connaissait l’existence au moment de l’acquisition de sorte que la Sci JAEC ne saurait opposer une fin de non-recevoir à ses légitimes revendications.

Elle signale être depuis quatre ans privée de l’usage de ses garages et avoir été contrainte de garer son véhicule à l’extérieur, et notamment sur un parking proche de l’église où, lors d’une tempête de juillet 2023, une chute de tuiles de l’église l’avait endommagé, ce qui justifiait sa demande de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions signifiées le 2 avril 2024, la Sci JAEC poursuit :

— le rejet des demandes de Mme [U] [R],

— subsidiairement, qu’il soit jugé que la servitude de passage consistera en un passage à pied à l’exclusion de tout passage en voiture,

— en tout état de cause, la condamnation de Mme [U] [R] aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci JAEC objecte que doit être examinée le comportement, les faits ou les aménagements à l’origine de la situation d’enclave dès lors que le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur un fonds voisin est fonction de l’utilisation normale du fonds et de la destination de l’immeuble.

Elle fait remarquer qu’il est admis qu’une servitude légale de passage consistant en un passage en voiture ne pouvait bénéficier à un second garage volontairement installé à l’arrière d’une habitation, ni à une bergerie aménagée en habitation sans permis de construire.

Elle souligne que l’acte de vente du 4 juillet 1979 mentionne non pas deux garages mais un atelier, que la mairie n’a jamais autorisé la construction de deux garages, réalisée en toute illégalité de sorte que la servitude légale de passage en voiture ne saurait bénéficier à des constructions illicites.

Elle ajoute qu’une servitude conventionnelle doit, pour être opposable à l’acquéreur du fonds servant, figurer dans son titre de propriété ou être connue de lui et faire l’objet d’une publicité foncière, tel n’étant pas le cas des annotations du notaire en marge des actes de vente des 4 juillet 1979 et 20 janvier 2020 auxquels elle n’est pas partie.

Elle soutient qu’un passage à pied suffit pour accéder aux ateliers, que l’enlèvement des panneaux de bois, du mobilier de jardin et de la pelouse synthétique est donc injustifiée, tout comme la demande de dommages et intérêts, en l’absence de préjudice démontré.

Enfin, elle déplore subir une situation juridique inconnue d’elle, dont l’ancien propriétaire M. [O] ne l’avait pas informée.

La clôture est intervenue le 4 juillet 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la servitude légale de passage

Mme [U] [R] sollicite qu’il soit jugé que le fonds cadastré commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 7], dont la Sci JAEC est propriétaire, est grevé d’une servitude de passage à pied et en voiture, à toute heure du jour et de la nuit, au profit de la parcelle supportant deux garages, cadastrée commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 6], dont elle est propriétaire.

Selon les articles 682 et 683 du code civil, le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds et le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il est admis que le propriétaire d’une parcelle enclavée a le droit de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins, passage dont la consistance est fonction de l’utilisation normale du fonds, quelle qu’en soit la destination.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la parcelle d’assiette des garages est enclavée et que le seul accès des garages à la voie publique qui est la [Adresse 11], se trouve être la cour appartenant à la Sci JAEC.

L’utilisation de garages implantés sur la parcelle enclavée constitue une utilisation normale du fonds ; il n’est pas établi que ces garages aient remplacé illégalement l’atelier préexistant.

En effet, le certificat du 11 octobre 1999 et l’attestation du 8 décembre 2020 établis par le maire d'[Localité 10] assurant qu’aucun permis de construire n’a été délivré à M. [W], auteur de Mme [U] [R], ne suffit pas à démontrer qu’un permis de construire ait été nécessaire pour modifier la destination de l’ancien atelier en garages.

L’utilisation des garages dont l’assiette est enclavée requiert un passage à pied et en automobile de leur propriétaire.

Il est à noter que l’usage du passage sur la propriété attenante pour accéder à l’ancien atelier est attestée par une annotation notariale en marge des actes de vente du 4 juillet 1979 [V]/ [W] et du 20 janvier 2020 [W]/[R].

La consistance du passage, permettant le passage d’une automobile, ressort suffisamment :

— de l’attestation du 21 octobre 2020 de Mme [J] [T] épouse [N], voisine, qui témoigne que de tout temps, la parcelle à usage de cour de la Sci JAEC a servi d’accès en véhicules tant à la famille [W] pour atteindre ses garages qu’à M. [D] [S], artisan, dans les années 50/60, “pour décharger du matériel dans son atelier (actuels garages)”,

— de l’attestation du 22 octobre 2020 de M. [C] [N], voisin, qui certifie que les garages ont de tout temps été utilisés par leurs propriétaires, à savoir les membres de la famille [W], qui y accédaient sans soucis par un passage à partir de la [Adresse 11],

— de l’attestation du 3 novembre 2020 de M.[K] [W] qui garantit que ses père, frères et lui-même “ont toujours utilisé le passage sur la propriété de M. [O] [Adresse 11] pour accéder en voiture aux garages” et “qu’un cadenas a été mis empêchant à Mme [H] l’accès à ses garages”,

— de l’attestation du 7 décembre 2020 de M. [L] [A], habitant [Adresse 11], qui témoigne dans les mêmes termes, de l’attestation du 19 octobre 2020 de Mme [G] [M] veuve [W], auteur de Mme [U] [R], qui certifie que de 1979 à 2020, sa famille a toujours utilisé le passage par la [Adresse 11], seule entrée possible, pour accéder aux garages, ce sans aucune restriction.

Lors du transport sur les lieux du 31 mars 2023, M. [O], auteur de la Sci JAEC, a déclaré avoir vu M. [W] utiliser le passage par la cour en voiture pour accéder au garage; il a affirmé qu’existait un droit de passage.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte qu’il doit être jugé que le fonds cadastré commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 7], appartenant à la Sci JAEC, est grevé d’une servitude légale de passage à pied et en voiture, à toute heure du jour et de la nuit, au profit de la parcelle supportant deux garages, cadastrée commune de Habsheim, section 1 n°[Cadastre 6], appartenant à Mme [U] [R].

Il convient de dire que la servitude précitée donnera lieu à publication au livre foncier à la diligence de Mme [U] [R].

Sur l’évacuation du mobilier entravant le passage

Il y a lieu de condamner la Sci JAEC et tout occupant de son chef à débarrasser la cour de tout mobilier, pelouse synthétique, panneaux de bois et autre matériel entravant le libre accès à pied ou en voiture de Mme [U] [R] à ses garages, ce dans un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Il est d’abord observé que Mme [U] [R] ne verse aux débats aucun justificatif des frais de remise en état exposés à la suite de la chute de tuiles de l’église ayant endommagé son véhicule.

Cependant, il est constant pour résulter des déclarations des parties et des témoins que depuis le 20 janvier 2020, soit depuis 4 ans, 4 mois et 15 jours à la date de la demande du 4 juin 2024, Mme [U] [R] a été privée de la jouissance de ses deux garages, ceci justifiant l’octroi de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Tenue aux dépens, la Sci JAEC sera condamnée à payer à Mme [U] [R] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sci JAEC au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

JUGE que le fonds cadastré commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 7], appartenant à la Sci JAEC, est grevé d’une servitude légale de passage à pied et en voiture, à toute heure du jour et de la nuit, au profit de la parcelle supportant deux garages, cadastrée commune d’Habsheim, section 1 n°[Cadastre 6], appartenant à Mme [U] [R] ;

DIT que cette servitude donnera lieu à publication au livre foncier à la diligence de Mme [U] [R] ;

CONDAMNE la Sci JAEC et tout occupant de son chef à débarrasser la cour cadastrée section [Cadastre 1] n°[Cadastre 7] de tout mobilier, pelouse synthétique, panneaux de bois et autre matériel entravant le libre accès à pied ou en voiture de Mme [U] [R] à ses garages, ce dans un délai de dix (10) jours à compter de la signification du présent jugement, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai et pendant une période de trois (3) mois à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué ;

CONDAMNE la Sci JAEC à payer à Mme [U] [R] la somme de 4.000,00 € (QUATRE MILLE EUROS) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la Sci JAEC à payer à Mme [U] [R] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sci JAEC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci JAEC aux dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,