TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e KEUSSEYAN-BONACINA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M^e Cécile CRISANTI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06250 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ROM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [M] [V]

né le 19 Décembre 1958 à [Localité 8] (ALGERIE[Localité 3], demeurant [Adresse 7] – Epoux séparé de biens de Monsieur [O] [D] [Z] – [Localité 6]

représenté par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [I]

né le 12 Juin 1967 à [Localité 9] (ALGERIE[Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [I]

née le 31 Décembre 1975 à [Localité 9] (ALGERIE) [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 septembre 2021, Monsieur [K] [V] a donné à bail à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 900 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Le 30 avril 2024, Monsieur [K] [V] a fait signifier à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] un commandement de payer la somme en principal de 1.734,29 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Monsieur [K] [V] a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 28 novembre 2024, aux fins de :

Ordonner la résiliation du bail à loyer d’habitation liant Monsieur [R] [V] et les époux [I] en date du 30 juin 2024 ;Entendre ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à verser à Monsieur [R] [X] les sommes provisionnelles suivantes :. La somme provisionnelle de 1.734,29 euros au titre des charges locatives restant dues sur l’année 2022,

. La somme provisionnelle de 130,14 euros au titre des frais de signification du commandement de payer,

. La somme provisionnelle de 1.904,15 euros au titre des charges locatives restant dues sur l’année 2023,

Soit la somme provisionnelle totale en principal de 3.768,58 euros,

. La somme de 376,58 euros, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur,

Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.800 euros correspondant au double du montant du loyer et ce jusqu’au départ effectif des lieux des requis et de tout occupant de leur chef,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à verser à Monsieur [R] [X] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [K] [V] et Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], étant représentés par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [K] [V] sollicite de :

Dire et juger que le juge des référés est bien compétent en l’absence de contestation sérieuse,Recevoir et déclarer bien fondée les demandes de Monsieur [V],Juger que Monsieur [V] n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations,Ordonner la résiliation du bail à loyer d’habitation liant Monsieur [R] [V] et les époux [I] en date du 30 juin 2024 ;Entendre ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à verser à Monsieur [R] [X] les sommes provisionnelles suivantes :. La somme provisionnelle de 1.734,29 euros au titre des charges locatives restant dues sur l’année 2022,

. La somme provisionnelle de 130,14 euros au titre des frais de signification du commandement de payer,

. La somme provisionnelle de 1.904,15 euros au titre des charges locatives restant dues sur l’année 2023,

Soit la somme provisionnelle totale en principal de 3.768,58 euros,

. La somme de 376,58 euros, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur,

Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.800 euros correspondant au double du montant du loyer et ce jusqu’au départ effectif des lieux des requis et de tout occupant de leur chef,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à verser à Monsieur [R] [X] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens.

En défense, aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] sollicitent de :

Retenir la faute du bailleur, Monsieur [K] [V],Déclarer non écrite la clause pénale dont se prévaut Monsieur [K] [V],Constater l’existence de contestations sérieuses,En conséquence,

Rejeter la demande de résiliation de bail,Rejeter la demande de paiement formulée par Monsieur [K] [V],Débouter Monsieur [K] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail,Accorder à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant de l’arriéré de charges qui ne sauraient être inférieurs à 36 mois,Rejeter la demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui pourront être recouvrées conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [K] [V] justifie de la propriété du logement sis [Adresse 5] par un jugement d’adjudication rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille le 23 septembre 2021 lui ayant adjugé la propriété de ce bien.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 30 avril 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

La liste annexée au décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière fixe la liste des charges récupérables.

Ce décret inclut dans les charges récupérables les dépenses relatives aux fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine d’ascenseur, les dépenses relatives aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant, l’entretien courant des conduites de chauffage, l’entretien courant des canalisations d’évacuation des eaux pluviales, l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [K] [V], d’une part, et Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], d’autre part, prévoit :

En son III des conditions générales, que « en sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste définie par décret en conseil d’État.Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

— du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provision mensuelle ou trimestrielle et feront l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.

Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires. »

En son IX des conditions générales, que « le locataire est tenu des obligations principales suivantes : 1-Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».En son X des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 1.734,29 euros, correspondant au reliquat des charges locatives récupérables impayées sur l’année 2022.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] arguent d’une faute du bailleur, considérant la réclamation en paiement des charges comme déloyale et brutale.

L’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 21 mars 2012 dont se prévalent les locataires concernent une réclamation de charges sur une période de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée et fait état de rappels par les locataires au bailleur de l’absence de communication de l’état des charges pendant plusieurs années.

Ainsi, cet arrêt ne correspond pas au cas d’espèce.

En effet, Monsieur [K] [V] justifie de la notification des régularisations de charges à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] les 9 juin 2023 pour l’année 2022 et 12 juin 2024 pour l’année 2023 et pour rappel du paiement du solde des charges 2022, ces courriers étant accompagnés des décomptes de charges pour les exercices 2022 et 2023 sur lesquels figurent bien le nombre de tantièmes affectés au lot, le montant de la dépense générale et la quote-part locative affectée au lot.

En outre, Monsieur [K] [V] verse à la procédure les éléments chiffrés permettant de justifier le montant des charges dues au titre des exercices 2022 et 2023. Ces éléments globaux sont fidèlement repris dans les décomptes de charges et pondérés par le nombre de tantièmes affectés au lot de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] leur permettant ainsi de vérifier la réalité des montants appelés au titre des provisions sur charge.

S’agissant de la consommation d’eau, les décomptes de charges versées aux débats par Monsieur [K] [V] mentionnent les index en début et fin d’exercice, ces derniers par ailleurs parfaitement cohérents d’une année à l’autre, permettant à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] de vérifier la réalité des index retenus.

Si Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] font état de l’existence de certains postes de dépenses qui ne feraient pas partie de la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987 précité, tels que « contrat free, fournitures divers et entretien des canalisations », ils ne démontrent pas que ces postes de dépense sont exclus des charges récupérables, les locataires n’indiquant pas avoir été dans l’impossibilité de consulter durant la période de six mois suivant l’envoi de chaque décompte, les pièces justificatives tenues à la disposition des locataires, tel que le prévoit l’article 23 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et n’ayant pas demandé un détail des charges réclamées ou une explication les concernant.

Ils ne justifient pas plus de démarches auprès de Monsieur [K] [V] relative à une contestation des charges, sauf en ce qui concerne le montant du mètre cube d’eau, le bailleur ayant interrogé le syndic à ce propos et ayant communiqué la réponse aux locataires le 02 novembre 2023 qui n’ont pas fait de nouvelle réclamation par la suite et ne font plus état de ce grief à la présente instance.

Dès lors, contrairement à ce qui est affirmé par les locataires, ils ont été mis en capacité de vérifier que les sommes qui leur sont réclamées concernent des dépenses qui leur sont imputables.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] font ensuite grief au bailleur de n’avoir pas ajusté le montant de la provision sur charges au titre de l’année 2023, ce qui a eu des conséquences dommageables pour eux, du fait de la disproportion entre les provisions réclamées et la somme régularisée et ce alors même que la régularisation pour l’année 2023 était sensiblement identique à celle pour l’année 2022 et que le bailleur avait donc connaissance du budget provisionnel de la copropriété et aurait dû réclamer une provision mensuelle de l’ordre de 200 euros au lieu de 60 euros.

Cependant, il ressort des pièces fournies par le bailleur qu’il a relancé à plusieurs reprises les locataires, notamment par SMS et par un courrier de son conseil, afin d’obtenir le paiement des charges restant dues pour l’année 2022 et, en l’absence de régularisation par les locataires des charges restant dues pour l’année antérieure, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir réclamé une provision plus élevée au titre des charges de l’année en cours et ce alors même que les locataires n’ont pas pris contact avec lui pour tenter de trouver une solution amiable pour le règlement des charges de l’année antérieure.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] affirment également qu’ils se sont plaints à plusieurs reprises de fuites d’eau et de l’impossibilité d’utiliser le chauffage depuis leur entrée dans les lieux, ces postes de dépenses leur étant facturées, sans fournir toutefois aucun élément au soutien de leur assertion.

En effet, s’ils fournissent un courrier du 16 septembre 2024 que Monsieur [E] [I] dit avoir envoyé au bailleur par lettre recommandée déposée le 13 novembre 2024, dans lequel il sollicite des réparations urgentes concernant une chasse d’eau des toilettes cassée, une fuite au niveau de la baignoire et une fuite au niveau du lavabo de la douche, ils ne produisent aucun justificatif prouvant l’existence des fuites qu’ils allèguent et, en tout état de cause, ne fournissent aucun élément pour prouver qu’ils auraient signalé une impossibilité d’utiliser leur chauffage. En effet, la pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs par le bailleur ne démontre pas que les locataires étaient antérieurement dans l’impossibilité d’utiliser leur chauffage.

Dès lors, les décomptes de charges des exercices 2022 et 2023 sont exigibles et Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] seront déboutés de leurs demandes de retenir la faute du bailleur et de constater l’existence de contestations sérieuses.

Aucun décompte locatif n’est fourni. Néanmoins, aucune des parties ne conteste qu’il n’y a pas eu de paiement des sommes réclamées au titre des charges locatives restant dues sur l’année 2022 et sur l’année 2023 depuis le commandement de payer jusqu’à ce jour.

En conséquence, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] sont redevables des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 960 euros à compter du 1er juillet 2024 et de condamner Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à son paiement solidairement, en vertu de la clause de solidarité incluse au XI des conditions générales du bail.

La demande de fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au double du montant du loyer sera rejetée, n’étant pas justifiée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes de charges fournis pour les années 2022 et 2023 que Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] restent devoir la somme de 3.638,44 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des charges impayés pour les années 2022 et 2023.

S’agissant de la somme de 130,14 euros réclamée au titre des frais de signification du commandement de payer, elle concerne le poste des dépens et ne saurait être incluse dans le calcul de l’arriéré locatif.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 3.638,44 euros.

Sur la demande au titre de la clause pénale contenue au bail

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Aussi, la clause pénale prévoyant une majoration de plein droit de 10 % des sommes dues étant réputées non écrites, il n’y a pas lieu d’appliquer cette stipulation, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur, s’il réclame des sommes au titre d’un arriéré de charges, ne signale pas qu’il n’y a pas de versements des locataires au titre des loyers courants.

Compte tenu du versement du loyer courant, il convient d’accorder à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [K] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 960 euros, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTONS Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] de leurs demandes de retenir la faute du bailleur et de constater l’existence de contestations sérieuses ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [K] [V], d’une part, et Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à verser à Monsieur [K] [V], à titre provisionnel, la somme de trois mille six cent trente-huit euros et quarante-quatre centimes (3.638,44 euros) au titre de l’arriéré des charges impayés pour les années 2022 et 2023 ;

REJETONS la demande de Monsieur [K] [V] formée au titre la clause pénale, soit la condamnation solidaire de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 376,58 euros ;

AUTORISONS Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à s’acquitter de la dette en 35 acomptes successifs et mensuels de cent un euros et sept centimes (101,07 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit neuf cent soixante euros (960 euros) ;

REJETONS la demande de Monsieur [K] [V] tendant à la fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au double du montant du loyer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION