TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02378 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37XO

Minute : 26/00022

S.C.I. LAMIF

Représentant : M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

C/

Monsieur [N] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMIF

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Appoline LAROZE-CERVETTI, substituant Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2021 et à effet au 21 décembre 2021, la SCI LAMIF a donné à bail, à M. [N] [G] et à M. [C] [V], un local à usage d’habitation et une cave n°17 situés [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 890 euros outre une provision pour charges récupérables d’un montant de 150 euros.

Par avenant du 17 février 2023, M. [N] [G] a été désigné comme unique titulaire du bail du 15 décembre 2021.

Suite à des impayés de loyers, la SCI LAMIF, par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 a fait signifier à M. [N] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 6 313,17 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 20 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la SCI LAMIF a fait assigner M. [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 5 décembre 2025, au visa des articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 514, 642, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater la résiliation du bail intervenue le 19 mai 2025,

En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 3] ainsi que de la cave en sous-sol n°17,

Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juin 2025 à la somme de 1 127,76 euros et ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié et majorée ou minorée des régularisation de charges à échoir,

Condamner M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF, à titre de provision, la somme de 8 514,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 22 mai 2025, ce mois étant inclus,

Condamner M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF, à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er juin 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [N] [G] aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 26 septembre 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, la SCI LAMIF, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 11 612,03 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

M. [N] [G] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il percevait l’allocation pour adulte handicapé d’un montant d’environ 1030 euros. Il a demandé la suspension de la clause résolutoire mais a indiqué qu’il n’était pas en situation de payer le loyer et d’apurer sa dette mensuellement eu égard à ses revenus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que M. [N] [G] a créé une entreprise dans le BTP mais que celle-ci a rencontré des difficultés entraînant une baisse de ressource, qu’il a conscience que le logement ne correspond plus à son budget et qu’il recherche un autre logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la SCI LAMIF justifie avoir notifié la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI LAMIF aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit à l’article VIII de ses conditions générales qu'« le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat »

La SCI LAMIF a fait signifier le 19 mars 2025 à M. [N] [G] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 313,17 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 15 décembre 2021 est résilié à la date du 20 mai 2025.

M. [N] [G] sollicite la suspension de la clause résolutoire. Cependant en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne peut être suspendue que si des délais de paiement sont accordés au locataire et que de tels délais ne peuvent être accordés que si le locataire est en situation de régler sa dette locative. Or, en l’espèce, M. [N] [G] n’est pas en situation de régler sa dette.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [N] [G], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [N] [G], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI LAMIF du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [N] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 20 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI LAMIF verse notamment aux débats le bail 15 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 19 mars 2025 et un décompte de la créance arrêté au 1er décembre 2025, indiquant un arriéré de 11 612,03 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF la somme provisionnelle de 11 612,03 euros, arrêtée au 1er décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [G], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LAMIF, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [N] [G] sera donc condamné à leur payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI LAMIF aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 15 décembre 2021 entre la SCI LAMIF et M. [N] [G] concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 mai 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [G] du local à usage d’habitation et la cave n°17 situés [Adresse 3] et de ses accessoires ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [G] à compter du 20 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF la somme provisionnelle de 11 612,03 euros, arrêtée au 1er décembre 2025,

Condamne M. [N] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [N] [G] à payer à la SCI LAMIF une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge