TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 24/00195 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZJR

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 DÉCEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h00

assistée de [T] [N], Greffière stagiaire,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10], (RCS [Localité 6] B 945651149) dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

réprésentée par Maître David ROSELMAC, Avocat au barreau de STRASBOURG, substituté par Maître Magali SPAETY, Avocate au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [U] [O] née [H]

née le 15 Août 1977 à [Localité 9] (HAUTE [Localité 11]), demeurant [Adresse 5]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 13 mai 2024 enregistrée au greffe le 22 mai 2024, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Madame [Z] [O] née [H], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Z] [O] née [H] du logement et annexes (garage, cave, …) sis à [Adresse 13] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 8] Publique ;

— Condamner Madame [Z] [O] née [H] à lui payer la somme de 1140.48 € arrêtée à la date du 02 mai 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner Madame [Z] [O] née [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus pour le logement et le garage si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 03 mai 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— Condamner Madame [Z] [O] née [H] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [Z] [O] née [H] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 27 avril 2018, elle a donné en location à Madame [Z] [O] née [H] un appartement situé à [Adresse 14] ; que Madame [Z] [O] née [H] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 27 février 2024, un commandement de payer la somme de 1140.48€ visant la clause résolutoire, lequel est cependant resté sans effet.

A l’audience qui s’est tenue le 09 septembre 2024, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation. Elle a produit un décompte actualisé faisant apparaitre au 06 septembre 2024 une dette de 740.48€.

Bien que régulièrement assignée par acte du 13 mai 2024 remis par dépôt à l’étude, Madame [Z] [O] née [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le tribunal a relevé ne pas avoir été destinataire du diagnostic social et financier prévu à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 malgré accomplissement des formalités ad’hoc préalables par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2024.A cette date a été rendu une décision de réouverture des débats sollicitant des explications quant aux versements en provenance vraisemblablement d’un commissaire de justice ?

L’affaire a été rappelée le 02 décembre 2024.

A cette date, la bailleresse a produit un décompte actualisé et expliqué que la défenderesse avait effectué des paiements directement au commissaire de justice lui ayant délivré l’assignation, toutes sommes reversées.

Elle a précisé également que la défenderesse avait repris le paiement des loyers courants.

Madame [Z] [O] née [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience et la CCAPEX ayant été régulièrement saisie de la situation d’impayés selon accusé de réception du 07 février 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [Z] [O] née [H] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Madame [Z] [O] née [H] le 27 avril 2018 portant sur la location d’un appartement sis à [Adresse 13], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 337.90€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 164.36€ de provisions sur charges, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 27 février 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1140.48€ suivant décompte du 21 février 2024, outre 87.38€ au titre de l’acte,

— un décompte actualisé au 06 septembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 1367.56€, loyer du mois d’aout 2024 inclus dont le prélèvement à venir est enregistré au 12 septembre

Il est encore produit à la dernière audience un décompte actualisé au 28 novembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 653.48€ et il est justifié de la demande d’enquête RESSOURCES effectué par le bailleur auprès du locataire permettant à défaut de réponse de lui imputer une pénalité selon les dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation

Madame [Z] [O] née [H] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire soldant la dette visée au commandement dans le délai imparti de deux mois. En effet sur cette période située entre le 27 février et le 27 avril seul le loyer courant a été régularisé.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat de bail du logement et du commandement de payer

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 28 avril 2024.

Toutefois il a été établi que la défenderesse avait repris le paiement des loyers courant et effectuer des versements en déduction de sa dette, aussi il y a lieu de faire application des disposition de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, selon lesquelles le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats qu’il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la débitrice.

Selon le dernier décompte produit la créance du demandeur était de 653.48€ au 28 novembre 2024. Déduction faite des frais de rejet que le demandeur ne peut imputer à la défenderesse, il sera retenu une somme de 647€.

A toutes fins utiles il est rappelé à la défenderesse que la dette retenue par le tribunal inclue des pénalités pour défaut de réponse à l’enquête RESSOUCES qu’il lui appartient de se rapprocher de son bailleur à ce titre pour produire les documents nécessaires ce qui permettrait d’accroitre sa capacité contributive le cas échéant.

Ceci étant posé, compte tenu des versements effectués antérieurement Madame [Z] [O] née [H] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 13 mensualités de 50 € chacune, et une dernière qui correspondra au solde, intérêts et frais dus à cette date, sauf meilleur accord entre les parties. Ce versement s’entend en plus du paiement des loyers et provisions sur charges courants, selon les modalités fixées ci-après dans le dispositif.

A l’issue de ce délai, si Madame [Z] [O] née [H] a respecté les modalités de règlement, le contrat de bail se poursuivra normalement entre les parties, la clause de résiliation de plein droit étant réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 28 avril 2024.

Dans ce dernier cas, la résiliation du contrat de bail sera acquise à la demanderesse, sans nouvelle procédure ni mise en demeure préalable. La défenderesse ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, devra les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient également de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De surcroît, la société DOMIAL sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue, ce dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande en disant que cette indemnité sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [Z] [O] née [H] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [Z] [O] née [H] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [Z] [O] née [H] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 27 avril 2018 concernant un logement sis à [Localité 3] ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 28 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] née [H] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 647€ selon décompte arrêté à l’échéance de novembre 2024 inclue ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989

— AUTORISE Madame [Z] [O] née [H] à s’acquitter de sa dette locative en 13 mensualités de 50 € chacune, et une dernière qui comprendra le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

— DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés :

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié 28 avril 2024 ;

DIT que Madame [Z] [O] née [H] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] née [H] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [O] née [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] née [H] à payer à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au montant du loyer et des charges qui auraient été du si le contrat s’était poursuivi, en deniers et quittance à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [Z] [O] née [H] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et dénonciation CAF/CCAPEX

CONDAMNE Madame [Z] [O] née [H] à payer à la SA DOMIAL la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 30 décembre 2024 par N.LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’appel de Colmar, déléguée au Tribunal de Proximité de THANN, et signé par elle et le greffier.

Le Greffier Le Juge