TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00644 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWO6

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [C], né le 03 Octobre 1968 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1] – ROYAUME UNI

représenté par M^e Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [I], né le 20 Octobre 1987 à [Localité 7] (FINISTERE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 juin 2023, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [F] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 720 € outre 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 juin 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 27 juin 2024, Monsieur [P] [C] régulièrement représenté, demande au juge de:

— dire et juger le requérant recevable en son action ;

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier ou de toute autre personne dont le concours sera nécessaire ;

— condamner ce dernier au paiement de la somme de 2980,07 € au titre des loyers et charges dus arrêté au mois de février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [F] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 € à compter du mois de mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux objet de la procédure ;

— condamner Monsieur [F] [I] au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Monsieur [F] [I] aux dépens de l’instance et de ses suites en ce compris notamment le coût du commandement de payer, sa notification aux services de la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [P] [C] réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il indique à titre indicatif que la dette s’élève désormais au montant de 5016,07 €.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [F] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [P] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 29 juin 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article VIII) aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 1605,08 € correspondant aux loyers et avance sur charges des mois d’octobre à novembre 2023.

Il est établi que Monsieur [F] [I] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’il restait devoir la somme de 2180,07 € à la date du 22 janvier 2024 (échéance de loyer de janvier 2024 incluse).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 22 janvier 2024.

Depuis cette date, Monsieur [F] [I] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [I], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

Monsieur [P] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [I] reste désormais lui devoir, après soustraction des frais de poursuite qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif et des frais de commandement inclus dans les dépens, la somme de 4937,74 € à la date du 19 juin 2024.

Monsieur [F] [I] n’ayant pas comparu, il convient cependant de retenir la somme arrêtée selon le seul décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 2901,74 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation mois de février 2024 inclus, déduction étant faite des frais de relance facturés à hauteur de 5,08 euros qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif ainsi que du coût du commandement de payer à hauteur de 73,25 euros lequel est inclus dans les dépens.

Monsieur [F] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [F] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 2901,74€ à la date du 11 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (11 mars 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade.

Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (73,25€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [C], Monsieur [F] [I] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [P] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [P] [C] et Monsieur [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à verser à Monsieur [P] [C] la somme de 2901,74 € (deux mille neuf cent un euro et soixante-quatorze centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant l’échéance de février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [I] à la somme de 800 € (huit cents euros) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à Monsieur [P] [C] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (73,25 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à verser à Monsieur [P] [C] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,