Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYOC

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025

ENTRE :

Société ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [C] [X], gestionnaire recouvrement contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [T] [I]

né le 10 Janvier 2003

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 42218-2025-3297 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 mars 2022 prenant effet à compter du même jour, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 305,25 euros comprenant une provision sur charges de 40,03 euros.

Par courrier électronique du 12 février 2025, la S.A ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 février 2025 à Monsieur [T] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 250,00 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 mai 2025, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [T] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner Monsieur [T] [I] au paiement des sommes suivantes :

1 986,48 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mars 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

La S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 7 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 3 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT a maintenu ses demandes et actualisé sa créance locative à la somme de 4 147,92 euros arrêté au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Le bailleur s’oppose à des délais de paiement et précise que le locataire est en attente d’un renouvellement de titre de séjour.

Monsieur [T] [I], assisté par son conseil se référant à ses écritures et plaidant oralement, a demandé au Juge des contentieux de la protection, de :

— à titre principal :

prononcer la nullité du commandement de payer, signifié le 19 février 2025,rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société ALLIADE HABITAT visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, et l’en débouter,

— à titre subsidiaire :

suspendre les effets de la clause résolutoire,accorder à Monsieur [I] des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la dette à hauteur de 50,00 euros par mois,débouter la S.A ALLIADE HABITAT du surplus de ses demandes, fins et prétentions,juger que chacune des parties conservera ses frais et dépens d’instance.

Monsieur [T] [I] a ajouté qu’il ne travaille pas en raison de l’attente d’un titre de séjour pour lequel il n’a pas encore de rendez-vous à la préfecture. En raison d’une obligation de quitter le territoire français, il a également effectué un recours devant le tribunal administratif. Il précise ne bénéficier d’aucune aide et que seul un ami l’aide en lui donnant de l’argent.

Au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il relève que le commandement de payer est irrégulier compte tenu de la mauvaise date de contrat de bail mentionnée (9 septembre 2022 au lieu de 3 mars 2022), sans indication du logement concerné, de la non reproduction de la clause résolutoire et d’un montant de loyer erroné. Il observe des mentions partielles et incomplètes s’agissant de son avertissement à être exposé à une procédure judiciaire et de son droit à saisir le fonds de solidarité. Il rappelle que ces imprécisions causent un grief selon la jurisprudence.

Subsidiairement, il rappelle que la perte de son emploi et la suspension des aides ont empiré sa situation. Il propose le versement de la somme de 50 euros par mois pour apurer sa dette, avec gel de la clause résolutoire.

Selon le diagnostic social et financier, l’OQTF aurait été annulée et l’APL a été suspendue compte tenu de la situation administrative de Monsieur [T] [I].

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la nullité du commandement de payer

A peine de nullité, le congé adressé par le locataire à son bailleur doit, conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, être réalisé par acte d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.

L’article 24 de la même loi prévoit que le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, les éléments suivants :

« 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière. »

Il faut donc que le contrat référencé ne soit pas erroné afin de respecter les mentions énoncées.

En outre, l’article 121 du Code de procédure civile prévoit que, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [T] [I] un commandement de payer le 19 février 2025.

Il résulte de la lecture de l’acte que la date du contrat référencé dans le commandement de payer ne correspond pas à la bonne date du bail conclu avec Monsieur [T] [I], soit le 9 septembre 2022 au lieu du 3 mars 2022.

En outre, le montant du loyer, charges incluses, ne concorde pas avec le contrat signé par le locataire. En effet, au jour de la signature du contrat, Monsieur [T] [I] était redevable d’un loyer de 345,28 euros, charges incluses. Or, le contrat visé par le commandement de payer fait état d’un loyer 326,23 outre une provision sur charges de 42,01 euros.

Il n’y figure également pas la reproduction de la clause pénale, ni la possibilité pour Monsieur [T] [I] de payer ou de demander des délais.

Enfin, le commandement de payer ne fait pas mention « de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ». En effet, celui-ci indique seulement l’adresse du fonds de solidarité, ce qui ne respecte en aucun cas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, le commandement de payer du 19 février 2025 ne respecte pas totalement les dispositions prévues par l’article 24 de la loi précitée.

Cependant, il apparaît qu’il s’agisse d’une part d’une erreur de plume pour la date du contrat et le montant du loyer et charges, et d’autre part, d’informations partielles pour le surplus, de sorte que, la demande de nullité relevant de la forme, un grief doive être démontré.

Or, si Monsieur [T] [I] évoque qu’il n’a pas été garanti de ses droits pour prévenir la résiliation du bail, il apparaît que sont annexés au commandement de payer la reproduction de la clause résolutoire et un relevé de compte rappelant le montant de la dette (non erronée) et le logement correspondant à cette demande, soit celui du défendeur.

Il ne peut donc être retenu de grief au titre des erreurs sur les dates du contrat, du montant du loyer et charges indiqués dans le commandement et de l’absence de reproduction de la clause résolutoire.

S’agissant du fonds de solidarité, il en est indiqué l’adresse et le fait que Monsieur [T] [I] pouvait s’adresser au centre communal d’action sociale de sa commune, de sorte que ces informations apparaissent suffisantes pour l’orienter et garantir ses droits.

Enfin, il est clairement établi que Monsieur [T] [I] a été prévenu qu’en l’absence de paiement, il s’exposait à son expulsion. Il a par ailleurs été avisé qu’il pouvait saisir : « à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’un grief, la demande de nullité du commandement de payer ne peut être accueillie.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [I] le 19 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 250,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [T] [I] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [T] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] et de dire que faute par Monsieur [T] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 145,92 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance du S.A ALLIADE HABITAT est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [I] à payer la somme de 4 145,92 actualisée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [T] [I] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [I] verse aux débats plusieurs preuves de versement qui datent de 2024. En effet, il s’agit de notifications par courrier électronique transmis par la S.A ALLIADE HABITAT. Toutefois, aucun courrier électronique ne correspond au mois de septembre 2025, date à laquelle la créance locative est arrêtée.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [I] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Dès lors, cette carence entrave la possibilité d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] a indiqué, durant l’audience de plaidoirie, être en capacité de régler 50,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Cela n’est donc pas suffisant pour apurer sa dette locative qui s’élève à 4 145,92 euros.

Concernant ses ressources financières, il était bénéficiaire des aides pour le logement. Toutefois, en raison de sa situation administrative, celles-ci ont été coupées. Le diagnostic social et financier mentionne donc un restant à vivre mensuel négatif de 479,23 euros. Monsieur [T] [I] ne justifie donc d’aucune ressource financière.

De surcroît, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder au locataire des délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A ALLIADE HABITAT.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [I] à verser cette indemnité à la S.A ALLIADE HABITAT et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2025, de sa signification à la CCAPEX de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [T] [I] de sa demande relative à la nullité du commandement de payer délivré le 19 février 2025 ;

CONSTATE que le bail conclu le 3 mars 2022 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Monsieur [T] [I] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de

4145,92 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [T] [I] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [I] ;

DIT que faute par Monsieur [T] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [I] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [T] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE