MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/01963

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Z] [J]

[Y] [J]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [C] munie d’un pouvoir en date du 4 novembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [J]

né le 17 Juin 1984 à [Localité 9] (LIBYE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [Y] [J]

née le 10 Janvier 1988 à [Localité 10] (LIBYE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/01963

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2020, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,94 € charges comprises.

Le 11 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] par acte d’huissier du 11 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] au paiement de la somme de 2265,51 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés d’août 2023 à février 2024, déduction faite des versements effetectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévues dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 16 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [C] [R] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6727,66 €. Elle précise, en outre, que la famille ne vivrait plus dans le logement et serait repartie en LYBIE sans délivrer leur congé et restituer les clés.

Régulièrement cités par actes d’huissier du 11 avril 2024 signifiés à étude, Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

RG 24/01963

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 20 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 16 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés

.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 février 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 11 janvier 2024 à Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] portant sur la somme de 1098,99 € dont 1012,80 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant un délai de six semaines au locataire pour régulariser la dette locative. Or, le contrat de bail a été conclu le 18 février 2020 pour une durée de un an renvouvelable pour la même durée par tacite reconduction et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Partant, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 février 2020, le commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 7754,52 €, échéance d’octobre comprise, à la charge des locataires.

RG 24/01963

A l’audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 7118,99 €, soit 6727,66 € hors dépens, frais et pénalités, à la date du 30 septembre 2024, hors échéance d’octobre.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 205,61 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé aux locataires une somme de 7,62 € de janvier à septembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Les sommes prélevées à ce titre seront donc déduites du décompte.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,76 € d’août à décembre 2023 et de 5,24 € de janvier à septembre 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Ces sommes seront également déduites du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6727,66 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et familiale. En outre, il résulte du diagnostic social et financier que des démarches auraient été entreprises pour que Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] regagnent leur pays d’origine suite au non renouvellement de leur titre de séjour en décembre 2023.

Au surplus, il ressort du décompte produit que Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] n’ont fait aucun règlement depuis août 2023.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 12 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 12 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6727,66 € (SIX MILLE SEPT CENT VINGT SEPT EUROS ET SOIXANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2024 ;

Dit que Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 7], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2024 payable à terme échu au 31 octobre 2024 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [J] [Z] et [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection