TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01027 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYN3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [S] [J]

né le 14 Janvier 1956 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

PARTIES REQUISES :

Monsieur [Z] [F]

né le 14 Juillet 1978 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-002417 du 20/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

représenté par M^e Anissa LE DORZE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 83

Monsieur [B] [W] [V]

né le 21 Novembre 1982 à [Localité 7]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 11 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

M. [S] [J] a donné à bail à M. [Z] [F] un logement meuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] selon contrat du 14 juillet 2023.

M. [B] [W] [V] s’est porté caution des engagements locatifs de M. [Z] [F].

M. [Z] [F] a donné congé et libéré les lieux le 5 février 2024.

Par exploit en date du 24 avril 2024, M. [S] [J] a fait assigner M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer différentes sommes au titre de dégradations locatives de fin de bail, de frais divers d’électricité, de consommation d’eau consécutive à une fuite, d’actes d’huissier ou d’envoi de mise en demeure.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 juin 2024 date à laquelle elle a été renvoyée au 11 octobre 2024.

A cette date, M. [S] [J] reprend oralement le bénéfice de son assignation dont il précise certains des termes à l’audience et demande au juge :

— d’ordonner solidairement à M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] de lui payer une somme de 1206.85€ à titre de provision concernant les dégradations du logement loué et de ses équipements,

— d’ordonner solidairement à M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] de lui payer la somme de 7.60€ par mois de retard au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2024,

— d’ordonner à M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] de lui payer solidairement la somme de 42.91€ au titre de l’acte de dénonce du commandement à la caution,

— d’ordonner à M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] de lui payer solidairement la somme de 10 euros au titre de frais d’électricité et 30€ de consommation d’eau consécutive à une fuite imputable au locataire, à titre provisionnel,

— d’ordonner à M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] de lui payer solidairement la somme de 200€ au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [B] [W] [V] et M. [Z] [F] solidairement aux dépens.

Pour l’essentiel à l’appui de ses prétentions, M. [S] [J] invoque le bénéfice de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il précise que les lieux ont été libérés et expose avoir assumé certains coûts liés aux agissements du locataire qui a notamment « coupé » l’électricité avant son départ ou encore a mal entretenu le joint d’étanchéité des toilettes ce qui a occasionné une fuite d’eau.

En réponse aux moyens de défense qui lui sont opposés, M. [S] [J] souligne que les problèmes de moisissures pour lesquels il est intervenu à plusieurs reprises, étaient en réalité dus à une mauvaise aération des locaux du fait du locataire. Il ajoute qu’en réalité les occupants étaient au nombre de 3 – ce qui n’était pas prévu – pour une surface de 18m².

M. [Z] [F] régulièrement représenté a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 9 octobre 2024 et demandé au juge :

— à titre principal, de juger qu’en raison de contestations sérieuses, les demandes de M. [S] [J] sont irrecevables,

— à titre subsidiaire, limiter la somme réclamée à 273.70€ et condamner M. [S] [J] à lui restituer son dépot de garantie de 450€,

— ordonner le cas échéant, la compensation des créances réciproques,

— condamner M. [S] [J] aux dépens et à lui payer une somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, M. [Z] [F] considère que la demande se heurte à une contestation sérieuse à raison des problèmes importants d’humidité et moisissures qui affectaient le logement et qui l’ont conduit à donner congé le 5 janvier 2024.

Il soutient que les montants réclamés au titre de réparations ne lui sont pas imputables.

A titre subsidiaire et après comparaison des états des lieux d’entrée et de séjour, il soutient que seule une somme de 273.70€ pourrait être mise à sa charge mais rappelle que le dépôt de garantie de 450€ ne lui a pas été restitué.

M. [B] [W] [V] régulièrement cité, n’ a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge chargé des contentieux de la protection peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une somme provisionnelle à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice ou en réparation de frais exposés par le bailleur mais qui doivent être mis à la charge de l’ancien locataire, suppose la démonstration par les demandeurs de ce que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En effet, le juge des référés est le juge de l’évidence.

Il est de principe en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte des articles 1728 et suivants du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, M. [S] [J] produit l’état des lieux d’entrée signé le 19 juillet 2023 par M. [Z] [F] et l’état des lieux de sortie signé le 5 février 2024 par ce dernier.

Or, le 5 février 2024 des traces d’humidité et de moisissures ont été constatées dans le séjour et la cuisine, de tels constat étant inexistants lors de l’entrée dans les lieux.

M. [Z] [F] soutient que ces problèmes sont apparus très rapidement après l’entrée dans les lieux et produit un mail adressé à son bailleur en date du 17 octobre 2023 accompagné de photographies montrant des traces importantes sur les murs du logement. Il se réfère également à une fiche de signalement du 23 octobre 2023 adressée à l’adil68 au motif d’humidité et de moisissures, fiche à laquelle il a été donné suite le 28 décembre 2023 par l’ingénieure de santé environnementale proposant une visite le 6 février 2024.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient M. [S] [J], le succès de ses prétentions suppose l’examen de la force probante des pièces produites par M. [Z] [F] de sorte que les prétentions de M. [S] [J] qui se heurtent à une contestation sérieuse, excède les pouvoirs du juge des référés.

Il convient donc de déclarer M. [S] [J] irrecevable en ses prétentions devant le juge des référés, celui-ci conservant la possibilité de poursuivre son action devant le juge du fond.

M. [S] [J] supportera l’intégralité des dépens de l’instance et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs il sera condamné à payer à M. [Z] [F] une somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

DECLARONS M. [S] [J] irrecevable en ses prétentions en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

CONDAMNONS M. [S] [J] aux dépens et le DEBOUTONS de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à M. [Z] [F] la somme de 200€ (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,