TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01292 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2D6

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [D], née le 01 Janvier 1997 à TURQUIE, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [R] [D], né le 29 Septembre 1994 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 août 2017, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat, a loué à M. [R] [D] et Mme [X] [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 291,00 € outre 141,89 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 282,23 € au titre des loyers et charges échus au mois de septembre 2023.

Les impayés de loyer ont été signalés le 11 mai 2023 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, l’Office Public de l’Habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a fait assigner M. [R] [D] et Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 948,39 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner les locataires à payer les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte et jusqu’au prononcé du jugement,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 308,66 € à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer d’un montant de 136,28 €.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

À cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [R] [D] que pour Mme [X] [D], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 mai 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mars 2024, la dette locative de M. [R] [D] et Mme [X] [D] s’élève à la somme de 3 812,11 € (soit la somme réclamée dans l’assignation diminuée d’un montant de 136,28 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [R] [D] et Mme [X] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [D] et Mme [X] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [D] et Mme [X] [D] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat , et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [R] [D] et Mme [X] [D] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2017 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat, d’une part, et M. [R] [D] et Mme [X] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] et Mme [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] et Mme [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [D] et Mme [X] [D] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 3 812,11 € (trois mille huit cent douze euros et onze centimes) selon décompte arrêté au 13 mars 2024, mois de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [R] [D] et Mme [X] [D] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [R] [D] et Mme [X] [D] in solidum à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat une somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [D] et Mme [X] [D] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,