N° RG 24/02526 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GL7M

Jonction avec le dossier 24/01179 et 24/02527

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57

Copie certifiée conforme

à :

[Y] [Z],

[O] [H]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Société RONT IMMO P, SCI

(RCS NANTERRE n°900 111 147)

dont le siège social est sis 20 rue Ernest Deloison – 92200 NEUILLY SUR SEINE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GINISTY de la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, demeurant Rue Gilles de Roberval – ZAC d’Archevilliers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [Z]

née le 07 Avril 1848 à NEUILLY SUR SEINE (92200)

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [H]

né le 07 Novembre 1965 à MAGNY (89200)

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 1 rue Louis Baudet – 28200 CHATEAUDUN

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Novembre 2025 et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2021, la société SCI RONT IMMO P a donné à bail à usage d’habitation à Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] un appartement situé 1 rue Louis Baudet – 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer annuel d’un montant initial de 8 880 €.

Le 23 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2 960,00 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] au titre du solde des loyers impayés au 01 novembre 2023, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 (remis à personne physique pour les deux), enregistré au greffe du Tribunal judiciaire sous le numéro RG 24/2526, et par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024 (remis à personne physique pour les deux), enregistré au greffe du Tribunal judiciaire sous le numéro RG 24/2527, la société SCI RONT IMMO P a assigné Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner la libération des lieux par Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et à défaut, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] et de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] à lui payer la somme de 3 330,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 01 janvier 2024, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux ;

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] à lui payer la somme de 300,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 23 novembre 2023, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2024, où elle a fait l’objet d’une décision de radiation. Une demande de réinscription au rôle a été formée par le conseil de la société SCI RONT IMMO P par courrier en date du 04 septembre 2024, et l’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 04 novembre 2025, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, la société SCI RONT IMMO P, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, hormis la demande d’expulsion des locataires, expliquant que ces derniers ont quitté les lieux le 07 avril 2025. Elle actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 24 novembre 2025 à la somme totale de 3 700,00 €.

Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O], bien que régulièrement convoqués par lettre recommandées dont ils ont tous deux signé les accusés de réception le 19 avril 2025, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 23 avril 2024.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 13 janvier 2026.

MOTIFS :

Sur la jonction des procédures :

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les deux assignations portant exactement sur les mêmes parties et les mêmes demandes, il convient, en application de ces dispositions, de joindre les deux procédures enregistrées sous le numéro de répertoire général 24/02526 et 24/02527, sous le numéro le plus ancien, soit le numéro de répertoire général 24/02526.

Sur l’absence de comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 23 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 28 mars 2024.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 18 décembre 2021 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 23 novembre 2023 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 24 novembre 2025, fourni par la demanderesse, que Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] n’ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

Toutefois, en raison du départ volontaire des locataires depuis le 07 avril 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion, ni de statuer sur le sort des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 8 880 € par an, outre 65 € de charges par an.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 740 € dont Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] seront redevables chaque mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux, outre les charges, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la société SCI RONT IMMO P versant aux débats un décompte démontrant qu’au 24 novembre 2025, Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] devaient la somme de 3 700,00 €.

Dès lors, il convient de condamner Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] au paiement de la somme de 3 700,00 € arrêtée au 24 novembre 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O], partie perdante dans ce litige, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société SCI RONT IMMO P les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures n° RG 24/02526 et 24/02527 sous le numéro RG 24/02526 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la société SCI RONT IMMO P d’une part, et Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] d’autre part le 18 décembre 2021, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1 rue Louis Baudet – 28200 CHATEAUDUN , et en conséquence la résiliation du bail à la date du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] à payer à la société SCI RONT IMMO P la somme de 3 700,00 € (TROIS MILLE SEPT CENTS EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] à la société SCI RONT IMMO P à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 740 € (SEPT CENT QUARANTE EUROS), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] et de tous occupants de leur chef, ni statuer sur le sort des meubles ;

REJETTE la demande formée par la société SCI RONT IMMO P au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [H] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION