TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 12]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

N° RG 24/00138 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXZ7

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 DÉCEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h00

assistée de [B] [O], Greffière stagiaire

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

Madame [V] [J]

née le 29 Août 1961 à [Localité 11] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

né le 17 Septembre 1954 à [Localité 9] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre PAWLAS, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

Par assignation du 12 avril 2024 délivré par remise à étude Madame [V] [J] a saisi le tribunal de céans d’une action dirigée contre Monsieur [G] [S]. Elle demande au tribunal de :

• déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [G] [S] le 26 juillet 2022 pour le 31 janvier 2023 ;

• constater que le bail en date du 30 décembre 2016 est résilié ;

• déclarer Monsieur [G] [S] occupants sans droit ni titre des locaux qu’il occupe au rez-de-chaussée [Adresse 6] avec un garage en sous-sol gauche, une place de parking àgauche, une cave au sous-sol à gauche, une terrasse et un jardin ;

• ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, immédiatement et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

• condamner Monsieur [G] [S] au paiement à Madame [V] [J] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel compter du 31 janvier 2023 date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif de l’immeuble ;

• condamner Monsieur [G] [S] au paiement à Madame [V] [J] d’une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

• condamner Monsieur [G] [S] au paiement à Madame [V] [J] d’une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

• condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens, y compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux, de la présente assignation, sa notification à la ccapex, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

• ordonner la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi apparente du défendeur ;

• constater au besoin ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir malgré opposition ou appel.

Au soutien de sa demande Madame [J] expose avoir donné à bail au défendeur à effet au 1er février 2017 un logement à usage d’habitation principale située [Adresse 1] à [Localité 13] comprenant des annexes (garage parking cave terrasse jardin), pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement et moyennant un loyer mensuel de 800 €. Elle indique avoir par acte d’ huissier de justice du 26 juillet 2022, donné congé pour reprendre ledit logement à la date du 31 janvier 2023. Elle fait valoir qu’à l’expiration du délai prévu au congé le défendeur n’a pas quitté ni libérer les lieux. Elle ajoute qu’une sommation lui a été délivrée le 22 mars 2024 en vain.

Elle fait valoir que son congé respecte les formes exigées avec notamment notice d’information relative aux obligations du bailleur des voies de recours jointes au congé délivré, et que le délai de préavis de six mois a été respecté. Sur le fond elle indique que sa démarche est justifiée par une volonté de reprendre le logement afin d’y habiter elle-même ayant l’objectif de revenir habiter en France pour se rapprocher de son cercle familial et d’anticiper et organiser sa retraite impliquant une baisse de niveau de vie, outre le fait d’occuper un logement en rez-de-chaussée adapté à son état de santé et son âge.

Outre une indemnité d’occupation, elle sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts. Elle expose à cette fin avoir été contrainte d’occuper la maison dont elle est propriétaire [Adresse 4] qui était alors en vente et que cette occupation empêche la vente de ladite maison la plaçant dans une situation financière incompatible avec ses revenus actuels. Elle sollicite également qui ne soit pas fait application du délai d’expulsion de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au motif que le défendeur est de mauvaise foi et qu’il règle son loyer régulièrement en retard.

L’affaire été appelé à une première audience le 13 mai 2024.

A cette date, la partie défenderesse ayant constitué avocat, l’affaire a été renvoyée au 24 juin 2024.

A cette date, la partie défenderesse représentée par son conseil a conclu. L’affaire a été renvoyée au 07 octobre 2024 pour transmission des conclusions à la demanderesse.

Selon conclusions susvisées du 24 juin 2024, la partie défenderesse conteste en premier lieu la validité du congé. Il soutient que la date d’effet du bail n’est pas le 1er février 2017 mais le 30 décembre 2016 de sorte que le congé délivré le 26 juillet 2022 n’est pas valable pour ne pas respecter le délai de préavis de 6 mois, et que le contrat de location doit être considéré comme reconduit d’une nouvelle période de trois ans qui expire cette fois le 30 décembre 2026. Il conteste en second lieu l’opposabilité du congé au regard de l’âge du locataire et des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 89 selon lesquelles le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités. Il considère qu’il appartenait au commissaire de justice de s’assurer que le preneur relevait de ceux qui sont protégés par la loi la simple annexe de la notice ne suffisant pas. Il soutient qu’aucune mention relative à ces dispositions ne figure dans l’acte délivré par l’Huissier de justice. Il soutient que si cette protection ne s’applique pas quand le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond précité cela n’est pas établi. Il considère que le congé ne contenant aucune proposition de relogement il n’est pas valable. En troisième lieu, la partie défenderesse émet une suspicion de reprise déguisée par le fait que le jour où le congé lui a été délivré à personne, un commandement de justifier de l’assurance lui a été délivré même jour mais à étude. Par ailleurs il soutient que la demanderesse habite dans une maison individuelle qu’elle a repris suite à un congé pour vendre qui manifestement ne pouvait aboutir dans la mesure où elle l’ occupe. Il soutient que la demanderesse n’a pas l’intention de vendre sa maison, émet à ce titre une suspicion de fraude. Il sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 3000 €.

A l’audience du lundi 07 octobre 2024 les deux parties étaient présentes ou représentées.

Madame [J] comparant en personne a indiqué avoir reçu les conclusions de la demanderesse le vendredi précédent l’audience par recommandé, essayé d’y répondre. Elle remet une copie avec pièces au tribunal et une au conseil du demandeur.

L’affaire a été renvoyée au 02 décembre 2024.

A cette date, Madame [V] [J] a comparu, se référant aux conclusions et pièces déposées à l’audience précédentes et conclusions d’assignation.

Selon les éléments déposés à l’audience du 7 octobre, la demanderesse soutient en substance que le bail a effectivement pris effet au 1er février 2017 qu’aucun loyer n’était dû avant. S’agissant de la protection du locataire âgé elle fait valoir un revenu fiscal inférieur à celui du locataire. Elle conteste toute reprise déguisée de la maison actuellement occupée. Elle ajoute avoir diligenté une agence pour effectuer des visites ayant trouvé un acheteur potentiel mais que faute de pouvoir réintégrer l’appartement litigieux elle a été contrainte de demeurer dans la maison qu’elle souhaitait vendre. Elle conteste tout préjudice au détriment du locataire soutenant que le loyer est payé avec un mois de retard.

Monsieur [G] [S], représenté par son conseil substitué s’est référé à ses conclusions du 24 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité, le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’alinéa 1er de l’article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Par ailleurs, si les critères de l’article 15 III de la loi du 06/07/89 sont remplis, le locataire âgé qui dispose de faibles revenus bénéficie d’une protection légale, sauf à lui proposer un relogement adapté. Ainsi en application de l’article 15 III de la loi du 06/07/89, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé , à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés fixé par arrêté du Ministre du logement , sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 01/09/48.

Toutefois les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources déterminées par l’arrêté précité.

L’âge du locataire, de la personne à charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat et le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé. Par ailleurs les revenus réguliers sont à prendre en compte, mais non les revenus exceptionnels tels qu’une vente de parts de sociétés ou des revenus à caractère ponctuel.

En l’espèce, la demanderesse justifie d’un contrat de bail signé le 30 décembre 2016 moyennant un loyer mensuel de 800€. Le contrat de bail ne comporte pas de date de prise d’effet mais cette dernière figure sur l’état des lieux d’entrée effectué le 1er mars 2017, comme étant établie au 1er février 2017.

Il n’est ni établi ni allégué que des loyers et charges aient été versés par le défendeur à compter du 30 décembre 2016.le premier versement justifié concerne le loyer de février 2017.

Le versement du dépôt de garantie à la signature du bail est sans emport sur la date d’effet de ce dernier telle que convenue entre les parties. Il en est de même d’une remise des clefs à la signature du bail puisqu’in fine la demanderesse reconnait aux termes de ses écriture avoir laissé les clefs au défendeur. Elle indique ainsi être revenue entre noël et nouvel an dans la région et n’être revenue qu’en mars, le locataire ayant effectué des travaux de peinture il est acquis qu’il disposait des clefs. Il demeure que le défendeur a convenu avec la demanderesse d’une prise d’effet au 1er février 2017 et que ses obligations locatives en termes de paiement des loyers et charges n’ont débutée qu’à cette date de prise d’effet.

L’attestation de témoignage versée au dossier et émanant du frère du défendeur ne peut être considérée comme établissant une date d’effet du bail différente de celle contractuellement convenue entre les deux parties au présent litige, de même que la production d’une facture du 12 janvier 2017 au nom du défendeur, ce dernier n’établissant pas qu’il l’ai prise à sa charge.

En signant l’état des lieux d’entrée fixant une date d’entrée du locataire au 1er février 2017 le défendeur reconnait une prise d’effet à cette date, peu importe qu’il ait reçu les clefs antérieurement dans la mesure où avant cette date il n’était tenu d’aucune obligation vis à vis de la bailleresse.

Il en résulte que le contrat de bail signé le 31 décembre 2016 a pris effet le 1er février 2017 et que le congé pour reprise a donc été valablement délivré par commissaire de justice à la date du 26 juillet 2022 pour le 31 janvier 2023, respectant le préavis requis de six mois.

Le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, en l’espèce la propriétaire elle-même. Il est ainsi exposé qu’elle souhaite revenir s’établir en France pour sa retraite et se rapprocher ainsi de son fils demeurant à la même adresse [Adresse 5] à [Localité 13] outre notamment une baisse de revenu ne lui permettant pas de louer un logement. S’il n’est pas contesté qu’elle demeure à ce jour dans une maison des suites d’un congé pour vendre,cette circonstance ne dément pas le motif du congé pour reprise, la demanderesse justifiant du mandat de vente contracté pour le bien qu’elle occupe à ce jour. Il est en outre établi par les débats que le fils de madame [J] réside effectivement dans l’immeuble litigieux.

Il y a donc lieu de considérer le motif du congé pour reprise comme réel et sérieux.

S’agissant du dispositif de protection du locataire âgé.

Il est établi que Monsieur [S], de par son âge, relève potentiellement du dispositif protecteur de l’article 15 susvisé sauf à établir que les ressources annuelles de la bailleresse sont inférieures au plafond de ressources de référence susvisé, étant établi et non contesté qu’elle n’a pas l’âge de 65 ans.

Ainsi l’arrêté à prendre en compte pour le plafond de ressources est celui en vigueur au mois de juillet 2022, et les ressources annuelles à cette date également, le congé datant du 26 juillet 2022.Constituent les plafonds de ressources annuelles prévus aux articles L. 441-3 R 331-12 et R441-1 du code de la construction et de l’habitation, les données chiffrées de l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié.

Les ressources annuelles ainsi calculées doivent être appréciées au vu des revenus déclarés à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction pratiqué par cette administration et non pas au vu du revenu net imposable.

Les dernières ressources annuelles connues de Madame [J] sont celles de l’année 2021 écoulée avant la délivrance du congé, selon avis d’imposition 2022, puisque le congé a été délivré le 26 juillet 2022.

Le plafond visé à l’article 15 III de la loi du 06/07/89 était selon les termes de l’arrêté du 27/12/2021, applicable à compter de janvier 2022, de 24316 euros.

Il résulte de l’avis d’imposition susvisé que les ressources annuelles de Madame [J] étaient au moment de la délivrance du congé de : 17 1752€.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application du dispositif de protection du locataire par application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 susvisé.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 janvier 2023.

Monsieur [G] [S] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er février 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Au regard de l’âge du locataire il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suppression des délais, la bailleresse obtenant en tout état de cause une indemnité d’occupation et n’établissant pas d’urgence caractérisée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en deniers et quittances, pour la période courant du 1er février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Le demandeur doit en outre justifier d’un préjudice réel.

En l’espèce Madame [J] n’apporte aucun élément susceptible d’établir que la résistance de Monsieur [S] ait été abusive, l’existence du présent litige montre qu’une contestation opposait les parties quant à la teneur de leurs obligations respectives. Le défendeur a pu penser résister légitimement à un congé qu’il estimait mal fondé et il n’est pas démontré que l’exercice de ce droit ait dégénéré en abus.

Au surplus, la demanderesse n’établit pas l’existence du préjudicie qu’elle allègue notamment s’agissant des échéances de prêts pour lesquelles elle dit avoir besoin de l’aide de sa famille.

En conséquence, Madame [J] sera déboutée de sa demande en condamnation à dommages et intérêts de Monsieur [S] pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile à l’exclusion du congé pour reprise qui doit demeurer à charge du bailleur, la volonté de reprise n’étant pas du fait du défendeur,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [S] condamné aux dépens, devra verser à Madame [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour reprise le 26 juillet 2022 délivré par Madame [V] [J] à Monsieur [G] [S] et portant sur le logement situé au rez-de-chaussée [Adresse 6] et ses annexes selon bail du 31 décembre 2016 à effet au 1er février 2017,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant les parties le 1er février 2023,

DIT que Monsieur [G] [S] devra libérer les lieux loués,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [S] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 6] à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation due en deniers et quittances à compter du 1er février 2023 jusqu’à libé”ration effective des lieux;

FIXE l’indemnité d’occupation susvisée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi

RAPPELLE les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par Madame [V] [J],

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens, incluant la sommation de quitter les lieux mais pas le coût du congé qui demeure à charge du bailleur,

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer à Madame [V] [J] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi juge et prononce le 30 décembre 2024

Le greffier Le juge