TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 24/00231 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I27J

MINUTE n° 24/00222

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2024

Nous, Nadine LAVIELLE, Juge des Contentieux de la Protection, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, chargée du service du Tribunal de Proximité de Thann, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 07 octobre 2024 à 14h30, assistée de [M] [F], Greffière stagiaire,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANT :

Madame [Z] [D] [P] [X] née [I]

née le 03 Juin 1945 à [Localité 12] (MORBIHAN)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Comparante

REQUIS :

Monsieur [B] [K]

né le 29 Janvier 1973 à [Localité 10] (HAUT RHIN)

demeurant [Adresse 1]

Comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Ordonnance contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2021, Madame [Z] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [K] sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630€ et d’une provision pour charges de 160 €.

Par acte de commissaire de justice du 08 septembre 2022, visant la clause résolutoire du bail, Madame [Z] [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2640 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et un second commandement le 19 décembre 2023 pour un montant en principal de 4462.03€ dont 562.03€ de solde sur charges impayées 2022.

Par assignation du 30 mai 2024 délivrée à étude, Madame [Z] [X] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire, condamnation à paiement des loyers impayés, dommages intérêts, astreinte, indemnités d’occupation et expulsion. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-231et l’audience fixée au 07 octobre 2024.

Une seconde assignation a été délivrée au défendeur le 30 juillet 2024 en référé par dépôt étude pour l’audience du 07 octobre 2024, modifiant les termes de la première assignation en sollicitant condamnation à paiement à titre provisionnel. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-276.

Selon ces dernières conclusions, Madame [Z] [X] demande au tribunal de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer en conséquence la résiliation du contrat de location pour le logement sis [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que pour le garage n°2 ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner le défendeur, en cas de refus de quitter les lieux à compter du jour de la date d’acquisition la résiliation, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 820€ par mois, à compter de la date du décompte produit dans le bordereau de pièces, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner le défendeur, au paiement de la somme provisionnelle de 6719.03€ correspondant au montant des loyers impayés au 30 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner le défendeur, aux entiers dépens de la présente procédure, (coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, ainsi que la présente assignation) ; Condamner le défendeur au paiement de dommages et intérêts à hauteur d’une somme provisionnelle de 1000€, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner le défendeur au paiement d’une somme provisionnelle de 1500€, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner le locataire défaillant au paiement d’une astreinte provisionnelle de 50€ par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024.

Il n’a pas été adressé de diagnostic social et financier au tribunal.

L’affaire a été retenue à l’audience qui s’est tenue le 07 octobre 2024.

Madame [Z] [X] a comparu personnellement. Elle indique que le paiement du loyer a repris depuis le mois d’avril 2024 mais que la dette est à ce jour de 6565.30€ sans compter les frais d’huissier, elle remet à ce titre un décompte annoté avec les versements de loyer effectués par le défendeur de mai à septembre 2024 outre 536.27€ de charges 2023-2024. En réponse au défendeur, elle précise ne pas avoir été informée du fait qu’il ait quitté les lieux, qu’il n’y a pas eu de préavis ni d’état des lieux de sortie. Elle précise que si les clefs sont dans la boîte aux lettres, elle n’en a pas la clef. Elle déclare que l’essentiel est que le débiteur rende les clefs et la rembourse. Elle ajoute qu’il devra également un décompte de charges final.

Elle ajoute encore qu’elle renonce à solliciter le loyer d’octobre 2024 d’une part et que soit ordonnée l’expulsion d’autre part.

En défense, Monsieur [B] [K] a également comparu personnellement. Il déclare avoir quitté les lieux en remettant les clefs dans la boîte aux lettres. Il reconnait la créance telle que sollicitée par la demanderesse à l’audience et propose un règlement mensuel sur la base de la somme de 150€.

Il donne sa nouvelle adresse sise [Adresse 2] à [Localité 10].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire et pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des procédures 24-231 et 24-276, et de se référer aux conclusions d’assignation du 30 juillet 2024.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 paragraphe III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Le paragraphe I du même article prévoit également que lorsque le locataire est en situation d’impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, Madame [Z] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat le 31 juillet 2024. La CCAPEX a pour sa part été saisie le 20 décembre 2023.

Par suite, la demande de Madame [Z] [X] doit être déclarée recevable.

1.2. Sur le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire Monsieur [K] le 19 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme visée en principal n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2024.

Il y a donc lieu de constater qu’à partir du 20 février 2024 Monsieur [B] [K] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 8] à [Localité 6] qu’il louait à la demanderesse, ainsi que de ses annexes (garage).

Au regard des déclarations faite par le défendeur, lequel déclare avoir quitté les lieux, la demanderesse a renoncé à solliciter à ce que soit ordonnée l’expulsion. Par suite, il n’y a pas lieu à astreinte.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de l’occupant devenu sans droit ni titre ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, entraîne la condamnation à une indemnité d’occupation. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme provisionnelle mensuelle de 820 €.

Cette indemnité s’est substituée au loyer depuis le 20 février 2024 date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il est relevé que la demanderesse a indiqué à l’audience, renoncer à solliciter le mois d’octobre 2024, il s’en déduit que l’indemnité est due échéance de septembre incluse et se trouve prise en compte dans la demande de provision ci-après.

3. Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Z] [X] verse aux débats un décompte qui établit la créance sollicitée à ce jour à la somme de 6565.30€ au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, jusqu’au 30 septembre 2024.

Monsieur [B] [K] indique être d’accord avec le décompte produit par la demanderesse. Par suite, il sera condamné à verser cette somme à la demanderesse à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes.

4. Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette »

En l’espèce Monsieur [B] [K] sollicite un échéancier sur la base d’un versement mensuel de 150€.

Au regard du montant de la dette à laquelle est condamné le débiteur, un échéancier sur la base de 150€ mensuels excède la durée de deux années qui peut être accordée par le juge. Par suite la demande d’octroi de délais judiciaire de paiement est rejetée.

Cela n’exclue pas qu’un accord amiable intervienne entre les parties.

5. Sur la demande en dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts en référé doit être rejetée, cette demande relevant des pouvoirs du juge du fond, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

6. Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ces dépens comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX et le coût de l’assignation du 30 juillet 2024. Il est précisé que les frais de la première assignation ne peuvent être réclamés au défendeur, la nécessité d’une seconde assignation n’étant pas de son fait.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû engager, aussi Monsieur [B] [K] sera condamné à lui verser la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures 24-231 et 24-276 ;

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par Madame [Z] [X] à l’encontre de Monsieur [B] [K] ;

CONSTATE que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 décembre 2023 à Monsieur [B] [K] est demeuré infructueux ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2021 entre Madame [Z] [X] et Monsieur [B] [K], concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 6] est résilié depuis le 20 février 2024 ;

DIT que Monsieur [B] [K] est condamné depuis cette date au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 820 € (huit cent vingt euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, s’est substituée au loyer depuis 20 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à Madame [Z] [X] la somme de 6565.30€ (six mille cinq cent soixante-cinq euros et trente centimes) à titre de provision sur la créance de loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 30 septembre 2024 selon décompte à la date du 07 octobre 2024 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande d’octroi de délais judiciaires de paiement, sans préjudice de l’octroi de délais amiablement consentis ;

DEBOUTE Madame [Z] [X] de sa demande formée à titre de dommages et intérêts car irrecevable en référé ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonce CCAPEX et celui de l’assignation du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à Madame [Z] [X] la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

La Greffière La Juge

Copie certifiée conforme délivrée à Monsieur [B] [K], le

Copie exécutoire délivrée à Madame [Z] [X], le