TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/54328 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75EX

N° : 5

Assignation du :

11,13 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 08 décembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 12] prise en la personne de Madame la Mair e de [Localité 12], madame [C] [U]

[Adresse 14]

[Localité 5]

représentée par M^e Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSES

Madame [R] [W]

née le 12 février 1965 à [Localité 11] (13)

[Adresse 10]

[Localité 4]

(MAROC )

Madame [B] [Z] nom d’usage “[P]”

Entreprise individuelle enregistrée sous le numéro de SIREN 530 881 804

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentées par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3], lot de copropriété n°34, bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte droite. La gestion de la location de ce bien était confiée à l’entreprise de conciergerie [B] [K] [J], nom d’usage [P].

Par assignation en date du 11 et du 13 juin 2025, la ville de Paris a attrait Mme [W] et [B] [K] [J], nom d’usage [P], entreprise individuelle, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par elles et les voir condamner à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 1er septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi.

Par conclusions déposées à l’audience de renvoi du 10 novembre 2025 et soutenues oralement, la ville de [Localité 12], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger que Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, étage R +4, porte droite de l’immeuble sis [Adresse 2] (constituant le lot n°34) ;

— condamner Mme [W] à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P] ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, étage R +4, porte droite de l’immeuble sis [Adresse 2] (constituant le lot n°34) ;

— condamner Mme [W] à une amende civile de 25 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], à une amende civile de 25 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que Mme [W] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, étage R +4, porte droite de l’immeuble sis [Adresse 2] (constituant le lot n°34) ;

— condamner Mme [W] à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P] à verser à la ville de [Localité 12] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 12] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal de Mme [W].

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement Mme [W] et l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter la ville de [Localité 12] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— les condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme présumée et de sa coopération de [Localité 12] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— les condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de les condamner in solidum à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamner la ville de [Localité 12] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles soutiennent que le mandat liant l’entreprise individuelle [P] et Mme [W] est arrivé à son terme le 2 mars 2024 et que l’article L. 651-2-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 19 novembre 2024, écarte toute responsabilité de l’intermédiaire immobilier en cas d’infraction de changement d’usage. Elles font également valoir que la demanderesse ne démontre pas l’usage d’habitation, en raison de :

— l’impossibilité d’identifier le bien avec certitude, la fiche H2 ne comportant aucune mention sur le bâtiment et l’escalier ;

— la différence de superficie mentionnée sur la fiche H2 et la superficie réelle de l’appartement ;

— l’absence de force probante des listes électorales.

A titre subsidiaire, elles font valoir leur bonne foi et leur coopération avec la ville de [Localité 12], ayant mis fin aux infractions reprochées, et la situation personnelle de Mme [W].

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 15] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 12], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 12] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Au cas présent, il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 12] que :

— la fiche H2 datée du 15 octobre 1970, pour le local situé au [Adresse 8], 4ème étage, porte droite, lot n°34 de copropriété, porte la mention d’un occupant, M. [I], et d’un loyer au 1er janvier 1970 de 1 473 francs. Elle précise que le logement est constitué de pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation (une salle à manger, deux chambres, une cuisine, une annexe et des water-closets) pour une superficie de 61 m2.

— les listes électorales de 1966 et de 1970 confirment la présence de M. [I] à cette adresse.

Si les défenderesses soutiennent que l’identification du bâtiment, de l’escalier et la superficie divergent entre les documents produits et le constat d’infraction établi par l’agent assermenté de la ville de [Localité 12], il ressort des pièces du dossier qu’il s’agit bien du même logement situé dans un bâtiment unique avec un escalier unique et dont la description est identique : un appartement au 4ème étage, lot de copropriété n°34, porte droite, composé d’une entrée, d’une cuisine, d’un séjour, de deux chambres et d’un water-closet. La différence de superficie de 58,43 m2 à 61 m2 n’est pas significative pour remettre en cause l’identification du bien.

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l’évidence au lot litigieux, peu important d’éventuelles imprécisions sans emport, et la ville de [Localité 12] démontre l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

Il résulte des pièces versées par la ville de [Localité 12] que le local situé [Adresse 1] à [Localité 13] a été loué via la plateforme Airbnb, de 2021 (date des premières réservations) à novembre 2024 (date de la dernière réservation) et pour 176 nuitées en 2021, 314 nuitées en 2022, 314 nuitées en 2023 et 231 en 2024.

Le bien litigieux n’est pas la résidence principale de Mme [W], laquelle est domiciliée fiscalement [Adresse 9] au Maroc. Il résulte également d’autres pièces produites que le local est taxé en tant que résidence secondaire de 2020 à 2024.

Il s’ensuit que Mme [W] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur l’imputabilité des manquements

Seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur autrui l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation.

Il est constant que, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation, en méconnaissance de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation d’interprétation stricte, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L.324-2-1 du code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L.651-2, puisqu’il n’est pas à l’origine de la faute résultant du changement d’usage.

Dès lors, les demandes formulées à l’encontre de l’entreprise individuelle [B] [K] [J], nom d’usage [P], qui a agi en tant qu’intermédiaire en tant que conciergerie, seront rejetées.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 12] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il résulte des décomptes Airbnb produits par les défenderesses que les gains illicites de 2021 à 2024 sont d’un montant de 257 695,79 euros. La ville de [Localité 12] indique que, sur la même période, une location licite aurait généré des gains de 93 863 euros.

La ville de [Localité 12] précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 524 700 euros.

Mme [W] conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant sa bonne foi et les charges financières importantes ayant motivé la mise en location courte durée du local.

Il convient néanmoins de rappeler la réglementation applicable a été rappelée à la défenderesse lors de la déclaration en ligne de location meublée du 30 novembre 2017, qui ne peut donc se prévaloir l’ignorer.

De même, la défenderesse ne peut se prévaloir des difficultés rencontrées lors d’expériences précédentes de location longue durée ou des charges d’entretien de son bien pour en justifier la mise en location illicite.

Il doit toutefois être porté à son crédit qu’elle a collaboré avec la ville de [Localité 12] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. De plus, cette dernière a cessé de louer son bien sur la plateforme Airbnb, le bien étant occupé à titre gratuit par sa fille depuis janvier 2025.

En conséquence, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, et du retour du local litigieux à un usage d’habitation après le contrôle de la ville de [Localité 12], il convient de fixer l’amende civile à 20 000 euros à l’encontre de Mme [W].

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 12], Mme [W] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Mme [W] sera condamnée à payer à la ville de [Localité 12] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2 000 € au titre des frais irrépétibles. La Ville de [Localité 12] sera, quant à elle, condamnée à verser à [B] [K] [J], nom d’usage [P], la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire

PAR CES MOTIFS,

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [R] [W] à payer une amende civile de 20000 € sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le montant sera versé à la ville de [Localité 12] ;

Rejette les demandes formulées à l’encontre de [B] [K] [J], nom d’usage [P], entreprise individuelle ;

Condamne Mme [R] [W] aux dépens ;

Condamne Mme [R] [W] à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de [Localité 12] à verser à [B] [K] [J], nom d’usage [P], entreprise individuelle, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE